原告XX，住所地上海市XXX号。

法定代表人XX，该公司总经理。

委托代理人XX，XX事务所律师。

被告XX有限公司，注册地上海市XX，经营地上海市XXX号X室。

法定代表人XX，该公司总经理。

委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。

被告XX，男，X年X月X日生，汉族，户籍地江苏省XX号。

原告XX诉被告XX有限公司、XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人XX、被告XX（兼被告XX有限公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX诉称，原告与被告XX有限公司于2009年9月29日签订《上海市房屋租赁合同》，约定由该公司承租原告所有的位于上海市XX号的806、807、808、814、815、X室房屋，每月租金79,237元；租期2年，装修免租期为3个月；承租人如拖欠房租，出租人有权解除租赁合同，并有权要求承租人按照月租金的两倍支付违约金，如违约金不足抵付出租人损失的，还应赔偿差额部分。合同履行过程中，被告XX有限公司多次拖欠房租，为此双方于2010年4月签订了《补充协议书》，约定被告XX有限公司保证于2010年5月15日前付清2010年3月、4月的房租，2010年5月以后的租金，保证于每月20日之前付清；被告XX有限公司如未按上述约定按时、足额支付租金，原告随时有权解除租赁合同。同时还约定，被告XX为被告XX有限公司在租赁合同项下产生的各类债务承担连带保证责任。截至2010年5月21日，被告XX有限公司尚未支付2010年3月、4月和5月的房租，原告依照相关约定，向被告XX有限公司下达了《解除租赁合同通知》，要求其支付相关费用并搬出租赁物，但该公司拒绝签收通知，也拒绝返还租赁物。故原告起诉来院，请求判令如下：1、原告与被告XX有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》终止履行，并限期被告XX有限公司返还租赁物；2、被告XX有限公司向原告支付2010年3月至实际返还房屋之日止的租金和房屋使用费（每月79,237元），并支付违约金157,474元，赔偿损失217,901元；3、被告XX对被告XX有限公司拖欠原告的债务承担连带保证责任。审理中，原告表示，在本案中仅主张违约金，对于损失暂不主张，予以撤回。

被告XX有限公司辩称，原告所述的被告欠款情况属实，但原、被告已于2010年6月12日达成付款协议，约定被告于2010年6月25日之前付清截至2010年5月的房租，原告则撤回起诉。后被告向原告支付了20万元，因被告账户被查封，故尚有3万余元未支付。截至2010年6月30日，被告尚拖欠原告租金90,536元。现被告希望继续履行双方之间的合同。鉴于合同尚在继续履行，故对于原告主张的违约金和赔偿金，被告不同意支付。

被告XX辩称，同意被告XX有限公司的答辩意见，对于原告要求其承担连带赔偿责任无异议。

经审理查明，原告（甲方）与被告XX有限公司（乙方）于2009年9月29日签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市XXX号806、807、808、814、815、X室；房屋租赁期自2010年1月10日起至2012年1月9日止；月租金为79,237元；乙方应于每月20日前向甲方支付租金；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金即158,474元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方另需装修或增设设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；乙方逾期不支付租金累计超过40天的，甲方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。双方在补充条款中又约定：交房时间在2009年10月10日。2009年10月10日至2010年1月9日为装修免租期；房租为每月支付一次，乙方在每月的X号之前向甲方支付租金，乙方将上述租金支付到甲方指定的账户中；如无违约行为，租赁关系结束时并且在双方完成该物业的交接手续后五个工作日内，甲方应将全额租赁保证金，共计158,474元全部无息退给乙方。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告XX有限公司虽支付了租赁保证金及首月租金，但未能按约支付之后的租金。2010年4月，原告（甲方）与被告XX有限公司（乙方）、被告XX（丙方）签订《补充协议书》，约定乙方拖欠甲方的2010年2、3、4月的房租，乙方保证在2010年4月30日前付清2010年2月份（2010年2月10日～2010年3月9日）房租；在2010年5月15日前付清2010年3月、4月（2010年3月10日～2010年5月9日）房租；2010年5月份以后的房租，乙方保证在每月20日之前付清；乙方如为按上述约定按时、足额支付拖欠房租及后续每月租金，甲方有权随时解除租赁合同；丙方为乙方在《上海市房屋租赁合同》（包括补充条款及附件、本补充协议书）项下产生的各类债务承担连带担保责任。该协议书签订后，被告仍未按时、足额支付欠租及租金。2010年5月25日，原告起诉来院，诉请如前。审理中，原、被告确认，被告在原告起诉后支付了部分欠租，截至2010年6月30日，被告拖欠租金52,825元，被告未支付2010年6月30日后的租金。对于租赁保证金，原告同意待被告返还房屋后退还。

另查明，被告于2010年6月7日收到了本院送达的诉状副本等材料。

上述事实，有《上海市房屋租赁合同》、《补充协议书》等及原、被告的当庭陈述在案佐证。

本院认为，原、被告之间的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，属合法有效，当事人均应遵照履行。被告XX有限公司作为承租人，应当按约支付租金。其拖欠租金的行为已违反合同约定，原告要求解除合同并支付欠费，有事实和法律依据，本院可予支持。合同解除的时间应为被告收到诉状副本之日。被告称原、被告已达成和解，要求继续履行合同。本院认为，被告虽在原告起诉后通过转账方式支付了部分欠租，但原告否认双方和解，被告亦无其他证据证明，仅凭被告支付部分欠租的行为并不足以证明双方已和解，故对被告要求继续履行合同的主张，本院不予采纳。合同解除后，承租人应当返还租赁物，对于逾期返还租赁物造成的损失，亦应由承租人承担。被告XX有限公司拖欠租金导致租赁合同解除，应当承担违约责任。故原告要求其承担违约金的诉讼请求，与约相符，本院可予支持。被告XX自愿为XX有限公司在《上海市房屋租赁合同》（包括补充条款及附件、本补充协议书）项下产生的各类债务承担连带担保责任，故原告要求XX承担连带责任的诉讼请求，本院可予支持。原告对于租赁保证金的处理符合合同约定，本院可予照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：

一、原告XX与被告XX有限公司2009年9月29日签订的《上海市房屋租赁合同》于2010年6月7日解除；

二、被告XX有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市XXX号806、807、808、814、815、X室房屋返还给原告XX；

三、被告XX有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告XX截至2010年6月30日的欠费52,825元,并按照每月79,237元的标准支付原告XX自2010年7月1日起至房屋实际返还之日止的使用费；

四、被告XX有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告XX违约金158,474元；

五、被告XX对本判决第三条、第四条承担连带清偿责任；

六、原告XX应于被告XX有限公司返还上海市XXX号806、807、808、814、815、X室房屋之日退还XX有限公司租赁保证金158,474元。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4,469元，减半收取2,234.5元，诉讼保全费2,470元，共计4,704.5元，由被告XX有限公司、XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员黄某

书记员许瑞芬