六、
续期的期限与次数

对于续期的期限，应当在建筑物的安全存续年限内选择较长的续期期限，理由如下：（1）较长的续期期限能够有效减少决议次数，实践中更具可操作性；（2）有利于贯彻绿色原则，减少资源浪费；（3）有利于维护交易安全和稳定。鉴于我国住宅建设用地使用权最长70年的现状，建议延续该标准，每次续期以70年为宜。经鉴定，房屋存续可以达到70年以上的，一次续期以70年为限；房屋存续可能不足70年的，以鉴定的存续期限为最高期限。每次续期前都进行一次房屋鉴定。


七、
缴费的标准与方式

对于缴费的方式而言，按年缴费较为合理。一是因为土地使用费用摊销到每年，减轻了土地使用人的负担，提升了民众可接受度；二是因为房屋存续年限并不确定，存在提前灭失等情形，一次性缴纳多年续期费用可能面临退费风险；三是出于交易便捷的考虑。


在坚持实质内涵按年缴费的基础上，选择费改税方式，借房产征税之际，对房屋与土地分别评估，将土地使用税和房产税一并推进，分别征收。具体操作上，以房价和地价为基础，设置一定的免征额，超过免征额的部分进行超额累进计税。其中地价按照宗地整体评估，乘以建筑物区分所有权的建筑面积与该宗土地上的建筑总面积的比例得出该土地使用权人的地价基数，再依统一的税收比例予以征收。


八、
不予续期的法律后果

对于不予缴纳续期费用，又没有明确表示不同意续期的，不影响房屋所有权人对房屋的居住，只是在交易时（包括出租和买卖以及抵押等）应补足应缴纳的土地使用税和滞纳金。可以从租金或者交易价款或者拍卖款中优先支付，同时作为税金也具有优先受偿的法理支持。

九、
结语

住宅建设用地使用权“自动续期”留下了很大的解释空间，具体的续期规则有待细化，法律制度设计上既要遵循用益物权的基本法理，还要秉持居住权和稳定国家财政的利益平衡，在坚持有偿续期的前提下，因公共利益等原因允许不予续期例外的存在，并以建筑物区分所有权人共同共有土地使用权为基础，设计出统一协调的续期制度。在《民法典》已经出台的背景下，住宅建设用地使用权的续期规则应尽早提上议事日程。


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