问：“倡导免租”政策下，疫情期间承租人主张减免房租，法院是否支持？ 
      答：YES.
      面对愈加严重的防疫形势，“返程复工”成了众多上班族面临的头号难题，全国各地轻则交通管制，重则封城封村，这也间接导致了各地企业生产经营陷入停顿，众多公司要么因为无法开工而空置厂房房屋，要么因营业额下降而难以负担房租。正是在这种情况下，上海市政府印发《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》，措施共6方面28条，鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金；”新政策“一经提出，立刻引起了媒体的热烈讨论，多方评论也是褒贬不一。 
      房东们质疑只免房租却不能免房贷，即便申请减免相应房产税、城镇土地使用税，门槛要求也较高，疫情期间企业的损失最终都落在了自己头上，明显属于道德绑架；与之相反的则是承租企业的拍手叫好，因疫情影响，许多企业已经是勉强支持，这样的“新政策”无疑极大缓解了他们的经济压力，以便全身心投入抗疫工作。 
      不过我们可以肯定的是，上海市政府“28条”新政策中对房租减免属于“倡议”，并没有法律强制力，疫情期间是否减免房租以及如何减免房租，房东仍旧有权自主决定。毕竟从大年初一开始，也有大量房东遭遇企业违约退房的情况，在当前形势下，无论是房东还是企业，其实都处在艰难时期。目前最佳的解决方法应是双方积极沟通，取得谅解共度时艰。 
      那么如果承租人因疫情遭遇房屋长期空置，已然无法承担房租，而租赁双方又无法友好协商达成一致，承租人该怎么办？是否有法律途径可以救济？我们不妨看一看“非典”时期案例【（2004）沪二中民二（民）终字第354号】。 
      案例分析 
      一审原告拍谱公司系1998年1月16日设立的企业法人，主要从事娱乐服务业，经营卡拉OK、KTV等。2001年2月9日，拍谱公司与一审被告新黄浦集团续签“房屋租赁协议”一份。双方对房屋租赁部位、面积、用途等约定基本上延续了前一份租赁合同的内容，租赁期限自2001年2月1日至2009年1月31日。 
      但在2003年5月15日，拍谱公司向新黄浦集团发出一份要求“非典”停业期间免除所有房租的函，称为防止“非典”，暂时停业，要求减免停业期间的全部房租，新黄浦集团对此未置可否，之后双方因为房租纠纷对簿公堂。 
      在一审中，法院认为关于“非典”期间拍谱公司经营是否受影响问题，按照最高人民法院相关规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权利有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。 
      而一审时，拍谱公司并没有向法庭举证证明其在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行，因此，一审法院认为本案不适用“不可抗力”的免责规定，也就不能部分或全部免除拍普公司的责任。一审法院同时指出，如果需要适用公平原则，拍谱公司也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明，故最终一审法院认为拍谱公司要求减免租金缺乏相应的损失依据，不予采纳。 
      上海拍谱娱乐有限公司不服一审判决，随后向上海市第二中级人民法院上诉。 
      二审法院审理后认为：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除“非典”期间的3个月的租金。 
      律师评论 
      今年的“新冠肺炎”疫情是否属于不可抗力？在《中华人民共和国民法通则》中对于“不可抗力”的定义为：不可预见、不可克服的客观情况。从该案中我们也可以看到，2003年爆发的“非典”已经被认定为“不可抗力”，那么此次爆发的“新冠肺炎”疫情情况也比“非典”更加严重，理当也属于“不可抗力”。 
      通过对本案审理过程的分析，我们也需明确的是，如果承租人向出租人提出减免租金，还需满足一个条件：在疫情期间，这种不可抗力带来了确实的经济损失。正如本案中承租人因为疫情而停业，法院才最终判决依照公平原则减免租金。 
      不过在疫情持续的情况下，我们还是建议承租人和出租人通过协商的方式来确定租金价格。毕竟因疫情影响，租赁需求减弱，房东本身就应该考虑通过降租来揽客或留客，这也符合大众在道德上的呼应，故通过市场自身的调节也是能够解决租金问题的。 
      拓展阅读 
      1、全国人大常委会法工委相关规定 
      在2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟曾表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。 
      2、中国贸易促进委员会关于不可抗力事实的证明 
      根据国际贸易惯例和《中国国际贸易促进委员会章程》，中国贸促会可以出具不可抗力证明。不可抗力证明属于商事证明领域中的事实性证明行为，是指由中国贸促会及其授权的分、支会应申请人的申请，对与不可抗力有关的事实进行证明，出具后当事人可以部分或全部免除不履行、不完全履行和迟延履行合同的责任。 
      法律依据 
      《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条