一、疫情期间，承租人主张减免租金的法律依据

（一）不可抗力
      根据我国《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。同时，根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力属于法定的免责事由，不归责于当事人，因其造成合同不能履行的，可以变更或者解除合同。因此，不可抗力的法律后果是直接免责，并通过变更或解除合同解决不可抗力带来的不利影响。
（二）情势变更
      根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更原则即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，情势变更的法律后果是基于公平原则变更或解除合同。
（三）疫情对租赁合同的影响需遵循“一事一议”规则 
    《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（现已失效）中明确指出，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。 
      笔者检索了2003年非典疫情所引发的租赁合同履行案例，法院主要从个案租赁期限、租赁类型、双方意思表示等多重因素综合认定非典疫情对租赁合同履行的影响，从而判定非典疫情是否构成实际阻碍合同履行的不可抗力事件，并审判当事人的合理诉求。本次疫情爆发范围及严重程度已经超过2003年的非典疫情，对租赁合同履行的影响势必将大于非典疫情。因本次疫情爆发本身难以为当事人合理预见及避免，且经个案判断当事人双方因难以克服疫情对租赁合同履行造成障碍时，应当认定构成法律意义上的不可抗力事件。针对承租人能否主张租金减免，应当在具体个案中分析疫情是否构成不可抗力以及继续支付租金是否对承租人明显不公平等多角度综合判断。

二、不同类型下租赁合同租金减免的实务处理规则
      如前所述，为支持中小微企业渡过疫情难关，各地已陆续出台相应的政策文件减免租金，如南京市2月8日发布的《南京市人民政府关于促进中小微企业稳定发展的若干措施》规定，对承租国有资产类经营用房的困难中小微企业，免收1个月房租、减半收取2个月房租。对承租其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，优先予以政策扶持。对参与疫情房租减免的单位、企业和个人，根据实际收取的房租收入减免相关税费。此时，符合条件的承租人可以直接适用前述规定主张减免租金。对于不符合条件的承租主体或者当地没有具体政策规定的承租主体能否主张减免租金，笔者将依据法律规定及法理分析，针对不同类型租赁合同分类讨论：
（一）住宅小区，承租人能否主张减免租金？
      针对此类租赁合同，由于所涉标的额相对较小，实践中对应租金能否减免主要由承租人和出租人协商解决，司法审判纠纷案件相对甚少。 
      由于承租人支付租金的对价在于享有对租赁房屋的使用权、居住权等权益。受本次疫情影响，部分地方政府采取相应行政措施限制外来人员尤其是湖北籍人员的流动，同时部分住宅小区也自行采取封锁措施禁止租户进入，客观上造成该类租赁合同目的无法实现，如要求承租人继续支付该时段租金，必将显失公平，此时承租人可依据公平原则主张减免部分租金。当然，如果当地政府及居住小区并未禁止承租人使用房屋，仅是对其进出进行必要的限制及检查，并未影响到房屋居住功能的实现，则承租人无权主张减免租金。
（二）企业办公场所，承租人能否主张减免租金？
      针对此类租赁合同，承租人有权依据“不可抗力”结合具体情形向出租人主张相应租金的减免。 
      在园区、写字楼、大厦等场所办公的企业等承租主体受到本次疫情的影响较大，由于政府先后发布文件延长春节假期、推迟企业复工时间、推行企业居家办公等举措，导致企业等承租主体无法正常组织员工上班，企业经营必然受到很大的影响。以南京地区为例，南京市政府明文要求域内所有企业复工复业时间不得早于2020年2月9日24时，企业安排复工时需要向相应部门申请报备。其中，外来返工人员原则上要在家隔离14日以后方可回到企业复工，因此即使企业复工，但其部分员工却无法及时复工。同时，园区、写字楼、大厦等场所管理主体也会出台相应管理文件落实企业复工条件和时间节点，一般都相对晚于政府规定的最早复工时间。此时，因受疫情及政府、场所管理主体的限制复工措施的影响，导致企业无法正常复工的，应当认定为不可抗力事件，企业作为承租人有权主张减免相应的租金，但是减免租金的范围宜以企业实际复工时间为准。如企业未及时复工或者企业员工不能及时返工导致复工延误，应当以政府规定的复工时间或者园区、写字楼、大厦等场所管理主体规定的复工时间为准。 
      需要注意的是，对于已经签订租赁合同，但仍在装修过程中尚未投入使用的承租人而言，受疫情影响，办公场所装修项目工作客观上无法按期完成，由于装修期间一般属于出租人承诺的免租期间，因此承租人可以依据不可抗力因素主张适当延长装修期间即免租期间。
（三）餐饮娱乐、休闲消费等商业场所，承租人能否主张减免租金？ 
      针对此类租赁合同，承租人可依据“不可抗力”结合具体情形向出租人主张停业期间相应租金的减免。此外，法院可根据公平原则作为补充手段根据具体个案合理认定租金减免标准和尺度。 
      肺炎疫情对国内实体经济的负面影响不言而喻，为避免疫情大范围蔓延，政府相继采取关停或限制餐饮、影院、洗浴、酒吧等人员密集场所营业，上述承租主体因无法实际开展经营活动，经营收入基本等同于零，甚至需要承担原材料、产品采购的成本亏损。由于受到疫情及政府行政措施的限制，对租赁双方造成一定期间内的履行障碍，承租人基于租赁合同承租并使用商业场所的目的阶段性落空，构成不可抗力事件，承租人可主张减免停业期间的相应租金。
      同时，餐饮娱乐、休闲消费等商业场所的租赁合同不同于其他类型的租赁合同，其更多地受制于消费群体的数量和频率，由于疫情对商业经营的负面影响不可能突然消除，即使承租人复工后也难以做到正常经营，因此，我们认为，在认定承租人租金减免诉求时应当综合考虑疫情对承租人复工后的影响，区别于正常的商业风险，酌情处理复工后的租金减免事项，但应在个案中具体判断，不宜一概而论地支持或否定。
（四）工厂、车间等生产经营场所，承租人能否主张减免租金？ 
      针对此类租赁合同，除当事人另有约定外，承租人可依据不可抗力、结合各地区政策文件的安排主张相应租金的减免。 
      在工厂、车间等生产经营场所，承租人与出租人一般签订较长期限的租赁合同，双方彼此建立相对稳定的履约基础，受政府延长假期、推迟复工时间以及限制人员流动等措施的影响，致使企业未能在生产经营场所实际从事生产、经营活动的，承租人有权依据不可抗力规定或约定主张该段期间的租金减免，或者双方协商一致通过降低下期租金、适当延长租赁期限等其他方式予以补偿。同时，根据《南京市政府办公厅关于延迟本市企业复工复业时间的通知》（宁政办发〔2020〕4号）的规定，涉及疫情防控必需的生物医药、医疗器械、空气净化及卫生防护用品等生产单位，钢铁、化工等连续生产企业，以及市民生活必需的供水、供气、供电、通讯、超市、农贸市场、农副产品供应等企业，在做好疫情防控的前提下正常经营，因此上述企业在疫情期间正常开展经营活动，不在受限制范围，无论该企业是否实际从事生产经营活动，均不得主张减免租金。

三、不同类型下租赁合同租金减免的实务处理规则
（一）积极协商
      在不违反法律、行政法规强制性规定的前提下，租赁合同的履行、变更、终止或解除均应尊重当事人之间的意思自治，因此，对于承租人而言，受疫情及政府行政措施等的影响导致租赁合同暂时无法履行时，应当积极与出租人协商、沟通，请求减免疫情期间的租金或者以其他方式予以适当补偿。对于出租人而言，因疫情因素的客观存在，如确实影响到承租人的正常居住、办公、生产经营等活动，除正常的商业风险外，若合同只能体现一方利益，那么对另一方是不公平的，此时本着公平及诚信原则，出租人也应当主动承担部分租金减免义务，双方可以通过签订补充协议或备忘录等形式加以确定。
（二）及时通知并取证 
      根据《合同法》第一百一十八条的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因此，若承租人主张疫情及政府行为导致租赁合同不能履行构成“不可抗力”，其应已经及时履行了通知及在合理期限内提供证明的义务。虽然本次疫情事件众所周知，但是各地政府采取的措施并不一致，且不同类型的租赁合同受疫情的影响也各不相同，为此，承租人应当积极履行通知义务，并承担在疫情期间因疫情及政府采取行政措施而导致合同暂时不能履行的举证证明责任，据此主张减免责任。
      如承租人主张继续履行租赁合同支付疫情期间的全部租金显失公平，承租方应当对因为受疫情及政府行政措施影响而停业以及停业时间、损失范围等加以证明。
（三）不得任意解除租赁合同 
      租赁合同系继续合同，在租赁期限内，承租人持续使用租赁物并给付对应的租金，出租人持续提供租赁物并收取对应租金，因此双方均应当持续履行合同义务，除另有约定外，任何一方不应任意解除租赁合同。就本次疫情而言，即便承租人有权依据不可抗力规定或公平原则主张减免租金，也并不意味着合同一方有权任意解除租赁合同。我们认为，综合本次疫情的影响来看，对于双方租赁合同履行的负面影响应当是暂时性、阶段性的，当事人一般可以通过减免租金、延长租期、给予一定优惠政策等措施减少疫情对合同的负面影响，并不必然导致合同目的无法实现。待此次疫情结束或影响合同履行的行政措施解除后，双方可以继续履行合同，如一方擅自解除合同，疫情事件不宜认定为其免责事由，应当承担相应的违约责任。

结语：疫情之下，对于租赁合同出租人、承租人而言，双方都是受害者，不存在受益的一方。如因疫情及政府行政措施等的影响导致承租人无法进行居住、办公、生产经营等承租活动时，可以在个案中具体判断是否构成不可抗力，或根据公平原则，适当减免承租人的租金。当然，对于租金减免的标准和尺度宜在处理个案中综合判定，在具体案件中体现合同履行的公平公正。