房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情况下，次承租人与转租人的租赁关系亦应当无效或解除。由于出租人与次承租人之间并不存在直接的合同关系，根据合同相对性原则，出租人不能直接向次承租人主张租金，但是在合同无效或者解除的情况下，次承租人继续占有使用房屋构成侵权，出租人可以直接要求次承租人支付相应的占有使用费。为了减少当事人的讼累，降低诉讼成本，审判实践中一般认定占有使用费的数额与房屋租金相当。
　　基本案情：2005年3月，某房地产置业公司将其所有有的一处网点房租凭给张某开办酒店，合同约定租期10年，年租金20万元，每年3月由张某将当年租金支付给房地产置业公司。合同签订后，张某按约支付当年租金，并办理了营业执照开始经营酒店。2007年2月，因酒店经营不善，张某经房地产置业公司同意后，将房屋转租给李某，由李某继续经营酒店。张某与李某在合同中约定，租赁期为8年，年租金25万元，由李某于每年3月支付给李某。李某经营期间仍使用张某办理的营业执照，张某协助李某办理相关的工商年检、税务申报等事宜。2010年3月，李某因资金周转问题未及时支付张某当年租金，张某亦未向房地产置业公司支付租金。2010年8月，房地产置业公司向张某发出催款函，要求张某在2010年10月前支付当年租金20万元，逾期将解除租赁合同。张某立即向李某发出催款函，要求李某及时按约支付租金。2010年11月，因李某和张某均未及时支付租金，房地产置业公司向李某和张某发出解除合同通知，并要求李某收到通知后15日内支付拖欠的租金，并返还租赁物。李某收到通知后仍继续使用租赁物，并继续拖欠租金。2011年5月，房地产置业公司起诉张某和李某，要求张某、李某共同支付拖欠的2010年度租金20万元及2011年2月起至2011年5月止的租金5万元，并要求张某和李某共同返还租赁物。
　　河南合同法律师网首席律师邹超律师分析：房地产置业公司与张某之间的租赁合同有效，张某应当按约及时履行支付租金义务。张某在征得房地产置业公司同意后，将涉案房屋转租给李某，张某与李某之间的转租合同亦有效，李某应当按约履行支付租金的义务。张某未按约履行付款义务，在房地产置业公司催告后，仍未在合理期间内付款，已经构成根本违约，房地产置业公司有权解除合同，要求张某支付拖欠的租金，并返还租赁物。因房地产置业公司与张某之间的租赁合同解除，张某无权再向李某出租租凭物，因此张某与李某之间的租赁合同亦应解除。涉案租赁物实际由李某控制使用，因此，李某在合同解除后，有义务直接向房地产置业公司返还房屋。因租赁合同已于2010年11月解除，因此，张某应当支付房地产置业公司自2011年12月至2012年5月期间的房屋占有使用费10万元。


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