根据现行法律规定，转让划拨土地上的房产时应报有批准权的人民政府审批，未经批准，划拨土地上所建房屋的转让合同是否有效？让我们先来看一个一波三折的案例：
基本案情
2009年3月12日，李某与刘某签订了《房屋转让协议》，约定刘某自愿将登记在深圳市南山区工业发展公司名下、经湖南省岳阳市中级人民法院通过裁定归刘某所有的一层房屋的所有权以价款239万元价格转让给李某，李某按照协议约定付清全部款项，根据合同约定，在李某付清全部购房款之日即取得房屋的所有权。
后李某将刘某诉至法院，称因深圳市房产涨价等原因，刘某反悔意欲要回房屋，并不断通过发《律师函》、电话干扰等方式影响李某的生活和经营，要求法院确认李某、刘某签订的《房屋买卖协议》合法有效，判令刘某协助李某办理房产过户手续并向李某支付不协助办理房产证的违约金2万元。
一审观点：合同有效
一审法院认为，湖南省岳阳市中级人民法院裁定将涉诉房产交付给刘某抵偿债务，刘某虽未办理房地产权登记，但刘某依据该《民事裁定书》与李某签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规关于合同效力的强制性规定，根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故该《房屋转让协议》自合同成立时生效。对于李某诉请确认该《房屋转让协议》有效的诉讼请求予以支持；对于刘某诉请确认该《房屋转让协议》无效的诉讼请求不予支持。
关于李某诉请刘某协助其办理涉诉房产的过户手续的诉讼请求，虽然涉诉房产通过法院裁定的方式已经实际交付给刘某，但涉诉房产尚未办理房地产权登记，刘某协助李某办理涉诉房产的过户手续的条件尚未成就，故对于李某的该项诉讼请求不予支持。关于李某诉请刘某支付不协助办理房地产证违约金2万元的诉讼请求，因刘某协助李某办理涉诉房产的过户手续的条件尚未成就，且双方并未就迟延办证违约金进行约定，故对于李某的该项诉讼请求不予支持。关于刘某诉请李某支付涉诉房产使用费的诉讼请求，因《房屋转让协议》已经被认定为有效协议，刘某该项诉讼请求无事实依据，不予支持。
刘某不服，提起上诉。
二审观点：合同无效
二审法院认为，涉案房地产所在地块的土地性质为行政划拨土地。划拨土地使用权是国家将土地无偿交由土地使用者使用，其权利的取得和处分必须严格遵循法律规定。未经有关部门批准，土地使用者不得随意处分划拨土地使用权。本案中，刘某依据已生效文书取得涉诉房产的所有权，但涉诉房产的土地性质依旧为行政划拨土地。刘某与李某未经有关部门批准，买卖在划拨土地上建成的涉诉房产，违反了法律、行政法规的强制性规定，应依法确认为无效。一审认定涉案合同有效，属适用法律错误，二审予以纠正。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。李某占有使用了涉诉房产，李某应当支付占有期间的房屋使用费。
二审判决后，李某不服，向检察机关申诉。
抗诉观点：合同有效
广东省人民检察院向二审法院提出抗诉认为：终审判决认定“刘某依据已生效文书取得涉诉房产的所有权，但涉诉房产的土地性质依旧为行政划拨土地；刘某与李某未经部门批准，买卖在划拨土地上建成的涉诉房产，违反了法律、法规的强制性规定，应依法确认为无效”缺乏证据证明，适用法律确有错误。
理由如下：首先，刘某未办理房屋产权登记违反合同约定。涉诉房产至今一直登记在深圳市南山区工业发展公司的名下，房屋的土地性质虽仍为行政划拨土地，但经法院裁定抵债后，在办理转让登记手续时，受让方只须办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金，该房产的土地性质则依法变更为出让取得土地。刘某没有积极履行合同约定，导致至今涉诉房产的土地性质仍为行政划拨土地。
其次，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”涉诉房产经法院多次执行裁定抵债后，刘某取得了涉诉房产所有权，虽然刘某未向登记部门申请办理物权登记，但并不影响其依据法院裁定取得该房屋的所有权的法律效力，刘某与李某签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，刘某应依约办理涉诉房产过户手续。
省高院于2013年5月10日指令深圳市中级人民法院再审此案。
再审观点：合同未生效
再审法院认为，本案中李某与刘某签订的《房屋转让协议》中所涉房屋所占土地原为划拨性质，涉诉房产虽经法院多次裁判转让所有权，但并未改变房屋所占土地为划拨土地的性质。
依照《城市房地产管理法》第四十条第一款关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，转让划拨土地上的房产时应报有批准权的人民政府审批。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”
刘某取得涉案房产所有权系依据法院裁定，但因其一直未办理产权变更登记，土地性质由划拨土地转为出让土地的手续未完成，仍为划拨土地。在本案双方所签订的《房屋转让协议》中“房屋和土地状况”部分也明确记述“土地使用权由深圳市南山区工业发展公司取得，系行政划拨土地，等级为三级，用途为商业仓储用地”。本案双方的房屋买卖行为为对划拨土地上的房产的买卖，应报有审批权的人民政府审批，涉案《房屋转让协议》未经审批尚未生效。
广东省高级人民法院认为，本案所涉房产转让并未报有批准权的人民政府审批，原再审判决认定涉案《房屋转让协议》未生效并无不当，广东省高级人民法院维持再审法院判决。
——（2015）粤高法审监民提字第27号
总结
未经批准转让划拨土地上的房屋合同是否有效，目前在法院既有判决中，部分法院，如本案的一审法院，认为合同系基于双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规关于合同效力的强制性规定，合同有效；也有部分法院，如本案中的二审法院，认为划拨土地使用权未经有关部门批准不得随意处分，若未经有关部门批准，买卖在划拨土地上建成的房产，违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认为无效。而在上述案例中，我们可以看到，再审法院以及广东省高级人民法院既不认为合同有效，亦不确认合同无效，而是认为合同尚未生效，生效与否取决于是否经有审批权的人民政府审批。
在实践中，应该如何办理划拨土地上的房屋产权变更登记？
根据广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十条，转让划拨建设用地上的房屋，政府部门同意缴纳土地使用权出让金后可以办理所有权转移登记的，视为有批准权的人民政府同意转让。除此之外，还可以通过缴纳土地使用权出让金，来完成变更产权登记的前置手续，进而办理新的不动产权登记证明。
如果读者们对此类房屋交易还有其他疑问，建议咨询律师处理。
