李克强总理在今年两会中提出新的三年棚改攻坚计划启动后，棚户区改造在全国火热开展。一些地方政府响应号召，为了改善广大棚户区住户的生活水平，进行棚户区改造。而有些地方却打着棚户区改造的名义进行其他的商业开发。那么，如何判断是否是真正的棚户区改造?棚户区改造的流程应该是怎样的?以及棚户区改造的补偿标准是多少?




一、棚户区改造的定义


棚户区只是一个政策上的概念，法律上并没有一个具体的概念定义，一般是指简易房屋和棚厦房屋集中区，城市中缺少规划，导致宅院分布凌乱不齐，斜路、死路、圆弧路太多，结构简陋，抗灾性差即抗震、防火、防洪性差，居住拥挤，功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差等房屋集中的地方。


从定义上看，棚户区的特点主要是，地理位置处于城市中心地区，但是房子简陋，居住拥挤，功能差、居住环境差。


以上就是棚户区的定义和特点。一般情况下，对于符合以上特点的房屋即属于棚户区。但是具体实施项目是否就是棚户区改造，这个要看政府的合法文件才能判断。


按照《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》的规定，棚户区改造还有一个特点就是公益性，如果以棚户区改造的名义进行商业开发是不允许的。


二、棚户区改造的流程



因为棚户区地理位置的特殊性，棚户区很可能同时存在集体土地和国有土地两种性质的土地。


棚户区改造如果同时涉及集体土地的征地和国有土地上房屋的征收的话，是采取不一样的征收流程。


国有土地上房屋的征收流程主要参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》(简称“590号令”)。


1、 征收部门对于此次征收的公益性以及征收的必要性召开论证会进行论证。


2、 征收部门对于征收范围内的房屋进行实地调查。


3、 对征收补偿方案组织论证，并向公众征求意见。


4、 进行社会稳定风险评估，制作评估报告。


5、 落实征收补偿费用，在讨论房屋征收决定时该费用应当足额到位、专户储存、专款专用。


集体土地上房屋的拆迁流程主要参考《土地管理法》及实施条例。并且较国有土地上房屋的征收流程更为复杂。

1、发布预征地公告


(1)发布机关：市县级国土资源部门。


(2)公告内容：拟征地用途、位置、面积、补偿方式、安置途径等。


2、征地调查


(1)调查机关：市县级国土资源部门。


(2)调查内容：拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状。


(3)确认调查结果。市县政府地政部门应与土地所有权人、使用权人三方共同确认调查结果。


3、发布征地公告


(1)发布机关：市县级国土资源部门。


(2)公告内容：批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。


这时候就可以正式开始征收程序了。


4、拟订征地补偿安置方案


(1)拟订机关：市县级国土资源部门。


(2)方案内容：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。


5、确定征地补偿安置方案并实施该方案


(1)确定和批准机关：市、县政府(并报省国土资源部门备案)。


(2)组织实施机关：县级以上国土资源部门。


三、补偿标准



1、棚户区内国有土地上房屋征收的补偿标准：


(1)货币补偿：


590号令第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：


(一)被征收房屋价值的补偿;


(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;


(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。


市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。


十九条的规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。


(2)产权置换：


标准是拆一还一。即拆一平米就补偿一平米。对于棚户区改造，一般首先考虑的应该是原地回迁。



2、棚户区内集体土地上房屋土地补偿标准：


(1)货币补偿：


由于棚户区特殊的地理位置，即位于城区内，如果完全按照农村集体土地上的补偿标准进行补偿的话，会大大降低被拆迁人的生活水平。因此，在实践中，补偿标准可以参考国有土地上房屋的征收补偿标准，即可以参考周边的市场房地产价格，但应当扣除已经取得的土地补偿费。


(2)产权置换：可以参照以上分析的国有土地上房屋征收产权置换的标准。


棚户区改造必须按法律的规定的进行，按法定的流程改造，按法定的标准补偿。莫忘改造的初心是改善棚户区住户的生活水平，同时严禁打着棚户区改造的名义进行商业开发。确保棚户区改造可以真正惠泽棚户区住户。