国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿安置实施 细则
第一条 为保障天山区棚户区改造项目的顺利进行，维护被征收人的合法权益， 切实改善棚户区居民的生活环境和居住条件，依据国务院 590 号令《国有土地上 房屋征收与补偿条例》 ，新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅新建（2011）17 号 《关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》的指导意见的有关规定，结 合 《乌鲁木齐市棚户区改造实施方案》《乌鲁木齐市棚户区改造国有土地上房屋 ， 征收与补偿安置暂行办法》 ， 《乌鲁木齐市国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿 安置实施细则》及我区实际情况，制定本实施细则。
第二条 天山区由区政府依照城乡规划组织实施的棚户区改造项目，需征收国有 土地上单位，个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）补偿安置 的，适用本实施细则。
第三条 房屋征收部门应当依照本实施细则，对本辖区内棚户区改造项目中的被 征收人给予公平补偿。 被征收人应当在房屋征收补偿方案规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议， 在 协议约定的或者征收补偿决定确定的搬迁期限内搬迁。
第四条 棚户区项目征收范围确定后，房屋征收部门对征收范围内的房屋进行全 面的调查登记， 拟定补偿安置方案； 待征收补偿方案发布后， 暂停办理房屋新建， 改建，扩建和改变房屋用途和冻结户籍迁入等手续。
第五条 按照 《乌鲁木齐市国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿安置实施细则》 规定，征收范围内街道办事处（片区管委会),社区，公安派出所等部门需相互配 合，做好棚户区改造的社会稳定风险评估工作，区政府依据《乌鲁木齐市社会稳 定风险评估办法（试行）（市党政法[2011]33 号）作出社会稳定风险评估报告， 》 报市房屋征收部门备案；规划，国土资源，建设，房产，综合行政执法部门，依 法对征收范围内未经登记建筑进行调查，认定处理后，区政府发布征收决定。
第六条 按照 《乌鲁木齐市国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿安置实施细则》 规定，有下列情形之一的，不予补偿； （一） ，征收公告发布前，已被有关部门认定为违法建筑，作出并送达拆除和没 收决定的房屋； （二） ，未经相关部门批准，违法建设行为未超过两年时间，被有关部门认定为 违法建筑的房屋； （三） ，房屋征收部门开展征收调查登记后的违法建设的房屋。 第
七条 按照 《乌鲁木齐市国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿安置实施细则》 规定，有以下情形的，应当认定财产权利，按实际情况区别对待，给予适当补偿:
（一） ，建筑房屋时间超过两年，有关部门未作出和送达应予拆除和没收决定的 房屋； （二） ，由于历史原因未取得房屋所有权证，具有部分建筑手续，但手续不完备 的。
第八条 棚户区改造房屋征收补偿可以实行房屋产权调换， 也可以实行货币补偿。 但原则上实行房屋产权调换。
第九条 实行房屋产权调换的，依据被征收人原房屋权属证书证载面积，用途等 情况，按照“拆一还一”的原则进行。对低收入住房困难家庭，结合居住人口，生 活条件等因素，在住房安置标准上给予政策倾斜和合理照顾。 安置住宅房屋户型一般分为；多层楼房建筑面积 50 平方米，60 平方米，75 平方 米，90 平方米四种户型；高层楼房建筑面积 60 平方米，70 平方米，85 平方米， 100 平方米四种户型。
第十条 房屋产权调换依据被征收人原房屋权属证书证载面积，结合被征收人在 征收补偿方案公布时被征收房屋所在地户籍人后数量，以每户 3 口人为基数，每 增加一人，可相应增加 10 平米安置建筑面积，最终增加面积多层建筑原则上建 筑面积不超过 90 平方米，高层建筑原则上建筑面积不超过 100 平方米，增加的 面积按照同期建设工程造价部门核定的建造成本价结算差价。被征收房屋不足 50 平米的，可先按照 50 平米以下条款安置，再执行本款标准。具体安置标准如 下； （一）被征收房屋建筑面积 50 平方米以下的，可提供建筑面积 50 平方米（高层 60 平方米）的安置用房，安置房屋与被征收房屋面积差额部分按建造成本价的 50%结算差价。 被 征收人无力购买差额面积的，可暂时承租差额部分，该安置房屋产权为共有， 增加的面积产权属征收部门所有，被征收人有能力支付差额款后，按建造成本价 50%补缴差额款后变更产权关系。 （二）被征收房屋建筑面积在 50 平方米以上（含 50 平方米）不足 60 平方米， 被征收人要求增加面积的，可提供建筑面积 60 平方米（高层 70 平方米）安置安 置用房，增加面积部分 的差额按建造成本价结算差价。被征收人继续要求增加 安置面积，可最终增加建筑面积至 75 平方米（高层 85 平方米）增加的部分按照 类似经济适用房价格结算差价。 （三）被征收房屋建筑面积在 60 平方米以上（含 60 平方米）不足 75 平方米， 被征收人要求增加面积的，可提供建筑面积 75 平方米（高层 85 平方米）安置用 房， 增加面积部分的差额按建造成本价结算差价，被征收人继续要求增加安置面 积，可最终增加建筑面积至 90 平方米（高层 100 平方米）增加的部分按照类似经济适用房价格结算差价。 （四）被征收房屋建筑面积在 75 平方米以上（含 75 平方米）不足 90 平方米， 被征收人要求增加面积的，可提供建筑面积 90 平方米（高层 100 平方米）安置 用房，增加面积部分的差额按建造成本价结算差价。 （五） 安置用房建筑面积小于被征收房屋建筑面积的，差额部分按照类似房地产 市场评估价结算差价。 （六）棚户区改造范围被征收人住宅可选择就地安置，也可选择异地安置，原则 上补偿房屋在三套以上的，其中一套进行异地安置。依次类推，异地安置的，在 原房屋建筑面积上，每降低一个土地级别增加 10%的安置建筑面积。 （七） 安置房屋的建造成本价， 经济适用房价格每年按照同期建设工程造价部门 和物价部门公布的实际价格进行调整。 （ 八）安置楼层系数。一层楼房控制安置数量，限制安置条件；老人，残疾人 等。 改造后安置楼房补差均价参照第十条规定按同期建筑工程造价部门核定的建 造成本价及类似经济适用房价格结算差价，楼层价格系数为； 多层住宅 高层住宅 楼层 价格系数 楼层 价格系数 一楼 0.97 第一段 0.85 二楼 1.04 第二段 0.9 三楼 1.14 第三段 0.95 四 楼 1.04 第四段 1 五楼 0.97 第五段 1.13 六楼 0.87 第六段 1.17 注；高层不论总层数多少，均分为六六段
第十一条 本市低保家庭安置 30 平方米以内（含 30 平方米）的房屋不缴纳差价， 超出部分参照第十条款执行。
第十二条 被征收人选择货币补偿的，补偿金额应当由具有自治区三级以上资质 的房地产评估机构，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》 （国务院令第 590 号）规定评估确定。房地产评估机构由被征收协商选定；协商不成的，通过多数 决定，随机选定方式确定。凡申请货币补偿安置的，均需出具有其他住房的合法 证明或购买他处住房的合法手续。
第十三条 被征人应补偿房屋面积不超过 60 平方米的（含 60 平方米）只能在产 权调换安置和货币安置政策中选择一种，不可同时使用，被征收人应补偿房屋面 积超过 60 平方米的 （不含 60 平方米）可以同时选择产权调换安置和货币安置政 策，但应首先保证产权调换面积，剩余部分，方能进行货币安置，被征收人应补
偿房屋面积不超过 60 平方米的 （含 60 平方米）只能在产权调换安置和货币安置 政策中选一种，不可同时使用。 被征收人应补偿房屋面积超过 60 平方米的（不含 60 平方米）可以同时选择产权 调换安置和货币安置政策，但应首先保证产权调换面积，剩余部分，方能进行货 币安置。
第十四条 按照《乌鲁木齐市国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿安置实施细 则》规定，房屋征收部门给予被征收人的补偿包括； （一）被征收房屋及附属物的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁，临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿； （四）在规定时间内搬迁，对被征收人给予的奖励。
第十五条 持有未载明批准期限的临时房屋权属证书或者属于本实施细则第七条 第二款情况， 被征收人选择产权调换的，安置住房面积按照被征收房屋建筑面积 70%计算；选择货币补偿的，按照被征收房屋建筑面积的 70%折算补偿面积，参 照类似房屋地产市场价格予以补偿。 属于上款选择产权调换情况的， 被征收人积极配合征收工作，在规定期限内签订 补偿安置协议完成搬迁的， 可根据实际适当增加安置房面积，但最高不超过原房 屋建筑面积的 10%
第十六条 房屋属于本实施细则第七条第一款情况，被征收人是本市户口，实际 居住 2 年以上，没有其他住房，没有出租，转借他人情况，且房屋具备基本居住 条件和使用功能的 （房屋独立开门， 檐高 2.6 米以上， 墙体厚度不低于 24 厘米 ） 被征收人选择产权调换的，安置住房面积按照被征收房屋建筑面积的 60%计算 具备上款条件， 被征收人选择货币补偿的， 按照被征收房屋建筑面积的 60%折算 补偿面积，参照类似房地产市场价格予以补偿。
第十七条 房屋属于本实施细则第七条第一款情况，被征收人不属于本市户口， 但实际居住 5 年以上，并持有 5 年以上暂住证明，没有其他住房，没有出租，转 借他人情况，且房屋具备基本居住条件和使用功能的（房屋独立开门檐高 2.6 米 以上，墙体厚度不低于 24 厘米） 。被征收人选择产权调换，安置住房面积按照被 征收房屋建筑面积的 50%计算。 具备上款条件， 被征收人选择货币补偿的， 按照被征收房屋建筑面积的 50%折算 补偿面积，参照类似房地产市场价格予以补偿。
第十八条 房屋属于本实施细则第七条第一款情况，被征收人不属于本市户口， 但实际居住 2 年以上 5 年以下，并持有暂住证明，没有其他住房，没有出租，转 借他人情况，且房屋具备基本居住条件和实用功能的（房屋独立开门，檐高 2.6米以上，墙体厚度不低于 24 厘米） 。只按照被征收房屋建筑面积的 30%折算，给 予一次性货币补偿。
第十九条 被征收人产权证上注明的使用性质为住宅， 实际用于连续经营的房屋， 具备营业执照，纳税证明，且实际经营 12 个月以上三个基本条件的根据实际经 营面积，经营年限，按照住宅房屋评估标准调增补偿价格； （一） 连续经营 12 月以上的（含 12 个月） ，按住宅价格上浮 30% （二） 连续经营 24 月以上的（含 24 个月） ，按住宅价格上浮 40% （三） 连续经营 36 月以上的（含 36 个月） ，按住宅价格上浮 50% （四） 连续经营 48 月以上的（含 48 个月） ，按住宅价格上浮 60%
第二十条 非住宅房屋实施产权调换的， 根据商服房屋权属证书证载面积“拆一还 一”的原则进行兑换；被征收人产权证上注明的使用性质为住宅，实际用于连续 经营的房屋，具备营业执照，纳税证明，且实际经营 12 个月以上三个基本条件 的，正式产权住宅面积可以按照：三换一“的原则兑换商业用房面积，即三平方 米的正式产权住宅可以兑换一平方米的商业用房。
第二十一条 非住宅房屋因征收造成停产停业损失，按征收前三年税务部门备案 的利润最大一年的税后利润额，按 1 年期给予一次性补偿，因征收人原因，被征 收人无法按期组织生产经营的，按实际停产停业时间进行补偿。 被征收人无法提供税务部门备案的税后利润额的相关纳税证明， 则给予被征收人 12 个月的一次性补助，补偿标准为 100 元/月/平方米，对被征收人将住宅改为非 住宅，参照上述规定的折抵面积后参照本条执行。
第二十二条 企业因征收发生的搬迁补助费有评估公司核算确定，不可搬迁的设 备给予设备补偿费， 补偿费有由评估机构结合成新率评估确定，可搬迁的机器设 备给予搬迁补助费，搬迁补助费由评估机构评估确定。
二十三条 棚户区改造项目房屋征收工作中涉及国家直管公房和单位自管公 房，按照以下方法处理； (一）租住国家直管公房或征收房屋所有权单位与房屋承租人就解除租赁关系达 不成协议的， 采取产权调换的方式，本区房屋征收部门提供不低于原建筑面积和 居住标准的房屋， 由承租人按照国家直管公房租赁价格继续租赁使用，产权归属 不变。 （二）因房改政策限制，单位职工居住的公房未参加房改，或者国有，集体所有 制企业在破产，兼并，重组时，未按规定将企业所有的职工住宅房屋及土地使用 权从企业资产中划出的， 在房屋征收时被征收人选择货币补偿的，应按照市场价 格对被征收房屋价值进行评估， 80%的货币补偿款支付给承租人， 将 被征收房屋 所有权单位与房屋承租人达不成一致意见的，参照上一款方法处理。
第二十四条 安置住房除年老，残疾人员和重大疾病的被征收人采取优先选房的 优惠政策，其余被征收人按照公开，公正，公平的原则进行分配。
第二十五条 被征收人选择产权调换安置的应自行过渡，由征收人对被征收人支 付临时过渡补助费，过渡期限多层住宅 18 个月，高层住宅 30 个月，临时过渡费 发放标准；过渡期限内，按照户口本或者暂住证每人每月 150 元的标准发放；过 渡费的发放期限自过渡表登记之日起计算至安置房屋的回迁公告发布之日截止， 另外，补助每户 350 元搬家费
