房屋产权发生移转，是否影响居住权行使？
案情简介：房屋产权发生移转
孙某的父母早已离异，其兄妹三人均由其父孙某坚抚养成人。郝某是县工业品公司职工，与前夫共生有四个子女。1980年，孙某坚经人介绍与郝某结婚。1996年，孙某坚的工作单位县汽配公司决定集资建房，因孙某坚夫妇无钱集资，遂召集双方子女商议，后共同商定：集资房由孙某坚夫妇居住，产权归出资人孙某所有。1999年，集资房建成后，孙某坚分得了县城城园路汽配公司家属楼二单元301室房，该房屋产权登记在孙某名下，此后，孙某坚、郝某夫妇一直在该房屋内居住生活。2009年8月，孙某坚非正常死亡。嗣后，孙某提出要将该房出售，并多次要求郝某搬出，而郝某予以拒绝。2011年7月，孙某将301室房屋转卖给李某、刘某夫妇，并办理了房产过产手续。此后，因郝某不同意搬出，双方酿成纠纷。李某夫妇遂起诉至法院要求郝某归还居住房，在诉讼中，孙某作为第三人参加诉讼。
法院审理：请求搬出居住无依据
湖南省邵阳市中级人民法院经审理后认为，鉴于被告郝某之夫孙某坚有集资建房指标，但因无钱集资才与双方子女商议集资，最后共同商定由孙某承担集资义务，产权归其所有，但集资房应归孙某坚、郝某夫妇居住使用，这一约定合法有效，郝某由此合法取得了集资房的居住权，该项民事权利既不因其夫去世而丧失居住权，亦不因房屋所有权发生变更而消灭，孙某在无视郝某的居住权的情况下擅自出卖转让房屋，其行为既违背了当初集资建房约定，也有悖于尊老爱老的社会公德。本案的李某夫妇虽依房屋转让合同取得房屋产权，在遇到转让方不能依约交付房屋致受让方不能行使物权时，受让方李某夫妇只能依转让合同民事法律关系向转让方孙某主张民事权利，而不能直接向享有合法房屋居住权的郝某主张物权，故原告的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。故驳回原告李某夫妇的诉讼请求。
律师说法：房屋产权发生移转是否影响居住权行使
（一）依合意而取得的居住权具有稳定性。目前，居住权仅在《婚姻法解释（一）》，《关于审理离婚案件公房使用，承租若干问题的解答》等司法解释中有相关规定，从而界定了居住权作为法律概念的性质及基本内容，由此看出居住权具有以下特点：首先，居住权属于物权。居住权人可以对房屋直接行使权利，无须房屋所有人的积极配合，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权；其次，居住权一般具有长期性、终身性。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为终身；第三，居住权通常不可转让或继承。第四，居住权一般具有无偿性。居住权人无需向房屋的所有人支付对价，除当事人另有约定外。具体到本案中，郝某与其夫孙某坚与出资人孙某在商议如何集资建房时，明确约定了郝某、孙某坚夫妻对集资房享有居住权，这种约定，实际是一种双方民事法律行为，该约定从成立时起具有法律约束力，非取得居住权人同意不得擅自变更或解除，如双方在约定中未明确居住权的期限，应推定居住权的期限为终身。因此，郝某对讼争的房屋享有终身居住权。
（二）合法成立的居住权能有效制约房屋所有权人对房屋标的物的自由处分。通常，房屋居住权依附于房屋标的物的存在而存在，并伴随着标的物的灭失而丧失，也就是说，房屋转让权与居住权是可以分离的，或者说，居住权不因房屋所有权发生移转而丧失，房屋所有权人必须充分尊重和保障居住权人的居住权。从法律层面说，房屋所有权人在转让房产时，应事先取得居住权人的同意后方可自由行使处分权，也就是说，合法成立的居住权能有效制约同一标的物上的物权的自由处分，否则，构成民法上的侵权。本案中，孙某无视他人居住权在未取得郝某的许可下而擅自将房屋转让给他人，显然侵害了郝某的居住权利，理应受到道义和法律上的制裁。本案中的李某夫妇买受孙某的房产后不能正常行使物权，只能依合同转让关系向孙某主张权利，而不能直接向享有居住权的郝某主张权利，因此，法院驳回原告的请求是对的。
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