房屋预租合同的效力和合同解除后果
房屋预租合同的效力和合同解除后果
——北京中粮广场发展有限公司与北京和德俱乐部有限公司房屋租赁纠纷上诉案
裁判主旨：
房屋预租合同属于合同法上的预约合同，也可以视为附期限的租赁合同，一方当事人违反预租合同约定的，应当承担相应的违约责任。预租合同解除以后，出租人应对承租人提前进场装修而不能拆除的添附物给予折价补偿。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”建设部1995年4月28日发布的《城市房屋租赁管理办法》第6条规定：未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。因此，在一般的情形下，只有取得了房屋所有权证，并且办理了租赁许可手续的房屋，才能合法出租。但是随着社会经济的发展，房地产市场在一定的时期内可能出现供不应求的局面，房地产开发企业也可能面临着自有开发建设资金不足的压力。为此我国的城市房地产管理法设定了商品房预售制度，即允许房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工之前，将正在施工的商品房预先销售给购买者。与此同理，房地产市场中也出现了商品房预租制度，即房地产开发企业将在建房屋，或者未取得房屋所有权的人将购买的房屋预先出租给承租人，待租赁的房屋具备合法使用条件以后，双方正式签订或者履行租赁合同。预租属于合同法上的预约合同，也可以视为附期限的租赁合同。如果预约合同的内容具备了本约的要件，从合同法的原理上说，就应当按照本约合同对待。一方当事人违反合同约定的，应当按照合同约定或者合同法规定的违约责任承担相应的责任。就预租合同来说，出租人允许承租人提前进场装修形成添附的，合同解除以后，应当根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条的规定，由出租人对不能拆除的添附物给予折价补偿。
关键词：房屋预租合同；违约责任；添附
上诉人(原审被告、反诉原告)：北京中粮广场发展有限公司，住所地：北京市东城区建国门内大街8号。
法定代表人：周明臣，该公司董事长。
委托代理人：马德伟，中国粮油食品进出口集团有限公司职员。
委托代理人：吴明辉，中国粮油食品进出口集团有限公司职员。
上诉人(原审原告、反诉被告)：北京和德俱乐部有限公司，住所地：北京市东城区建国门内大街8号。
法定代表人：毕福君，该公司董事长。
委托代理人：衡保华，该公司总经济师。
委托代理人：刘玉明，北京市周刘律师事务所律师。
一、案件基本事实
1995年9月18日，北京中粮广场发展有限公司(以下简称中粮广场)与北京和德俱乐部有限公司(以下简称和德公司)签订一份《商场租赁初步合同》及五个附件，约定：和德公司同意承租中粮大厦C座四层(部分)和五层共5112平方米作为营业场所，租期15年，每月租金、管理费、宣传推广费共计183，624美元，租赁开始日期暂定为1996年3月1日。中粮广场应在有关机构对中粮大厦验收完毕之后7日内，书面通知和德公司入伙(即入住)，和德公司须在收到入伙通知书14日内与中粮广场签订正式租赁合同，否则被视为违约，中粮广场有权转租并没收和德公司所付的全部租金和按金。如中粮广场迟于1996年3月1日向和德公司发出入伙通知书，则和德公司有权于接到通知的14日内提出退租，中粮广场应退还已收租金和按金。和德公司应于本合同签订后30天内交纳相当于两个月租金的租金按金，中粮广场应将物业按双方事先签订的正式租赁合同所载状况交与和德公司。双方还约定，和德公司在正式租期开始后，享有60天的免租期；在中粮大厦工程进度许可和中粮广场同意的情况下，和德公司可以提前进场装修。该合同签订后，和德公司如约向中粮广场支付了租金按金计人民币3，110，550?70元。1995年12月，和德公司经中粮广场同意，提前进场装修。1996年3月1日，双方各自的装修均未完工，中粮广场没有向和德公司发出入伙通知书，和德公司也没有提出退租请求。1996年7月1日，中粮广场大厦工程通过质检验收，7月4日，中粮广场委托其代理商香港梁振英测量师行向客户发出入伙通知书，通知客户于7月15日与中粮广场签订正式租赁合同。8月9日，和德公司收到入伙通知，但未在14日内与中粮广场签订正式租赁合同，也未提出退租，直至1996年11月22日，才通知中粮广场认为中粮大厦C座三、四、五层滚梯没有开通，货梯经常不能使用，要求重新研究入伙时间。此后，双方就物业交付条件、租赁面积计算、租金所含收费项目以及正式租赁合同的条款等进行了数次协商，未取得一致意见。1997年2月18日，中粮广场委托香港梁振英测量师行给和德公司发去传真，要求和德公司在3月1日前签订合同，否则就要退出中粮广场，但直至1997年3月1日，正式租赁合同也未能签订。中粮广场认为和德公司不签订正式租赁合同就不能使用该物业，于3月11日对和德公司的租赁场地采取了断水的措施。和德公司于1997年3月14日向北京市高级人民法院提起诉讼，要求确认中粮广场违约，并赔偿其装修损失4500万元、双倍返还定金622万元以及延期开业等其他经济损失，承担本案的诉讼费用。中粮广场答辩并提起反诉称，和德公司在收到中粮广场的入伙通知书后，没有按照初步合同的约定签订正式租赁合同，故无权要求中粮广场将房屋交付它开业；和德公司没有发出退租通知书，而继续占用拟承租面积实施装修工程、开始营业，侵犯了中粮广场的财产所有权，请求法院判令和德公司限期签署正式租赁合同，继续履行，否则，由和德公司立即退出，恢复原状，自行承担装修费用，并赔偿租金、管理费、宣传推广费、水电费，承担本案诉讼费。
另查明，和德公司与美国Ⅲ国际网络公司于1995年10月9日签订《国际互联网在线交易系统开发授权使用合约》，约定以和德公司在中粮广场的租赁场地为经营处所，最迟于1996年3月1日开始国际互联网在线交易系统的测试，如因一方的原因导致不能按期营业，每日支付6000美元的违约金。由于和德公司与中粮广场未能签订正式租赁合同，该合约未能履行，和德公司向美国Ⅲ公司支付赔偿金330万美元。
再查明，和德公司在诉讼中另行租房，双方均同意终止合同，但对和德公司投资装修的添附物的归属及价值各持己见，一审法院委托北京市房地产价格评估事务所进行了评估，结论为和德公司投资装修及设备工程价值为42，877，400元，工程设计费和家具(可移动财产)价值为6，701，200元。
二、北京市高级人民法院一审认定与判决
北京市高级人民法院经审理认为，法人之间依法签订的民事合同受法律保护，当事人应按合同约定履行义务。中粮广场作为该物业之产权人与和德公司签订的《商场租赁初步合同》，是双方真实、自愿的意思表示，亦不违反法律规定，故该合同合法有效。中粮广场依约具备通水、电、煤气、暖(冷)气及通道的物业条件是双方建立正式租赁关系之基础，但其对煤气接驳、五层冷风柜接电、厨房排风道改造、公共部分装修工程未能提供约定的物业条件，对此，中粮广场负有责任。关于起租日期一节，因双方装修工程于1996年7月前均未结束，故双方暂定以1996年3月1日为起租日的约定未能履行。中粮广场自1996年7月15日发出入伙通知书至1997年3月1日期间，应确认为双方签订正式租赁合同的谈判期间，故和德公司以暂定的起租日期要求中粮广场承担违约责任的诉讼请求及中粮广场以通知入住的日期为限，要求对方承担违约责任并赔偿相关经济损失的反诉请求，均与事实不符，对其请求不予支持。和德公司在此期间因不能履行与美国Ⅲ公司的合同而发生的赔偿费用亦应自负。应当指出，和德公司在与中粮广场签订正式租赁合同的谈判过程中，提出以装修后的使用面积计租，降低租金标准等要求，以及其自行装修工期过长的问题也是影响双方未能签订正式租赁合同的重要原因，故和德公司亦应承担相应的民事责任。因不能签订正式租赁合同而使双方造成的房地产收益的损失应由各自承担。现双方当事人均同意终止《商场租赁初步合同》，本院予以准许。由和德公司投资装修且尚未投入使用的各类厅房及与厅房相配套之各类家具、设备应当保留现状，留给中粮广场使用为宜，中粮广场按照评估价值支付相关费用。据此判决：（1）终止中粮广场与和德公司签订的《商场租赁初步合同》；和德公司于本判决生效后六十日内撤离中粮广场C座四至五层租赁场地。（2）由和德公司投资装修的添附及全部财物归中粮广场所有；中粮广场于本判决生效之日起六十日内给付和德公司投资装修及设备工程款人民币42，877，400元，可移动资产和装修工程设计费人民币6，701，200元(可移动资产以双方交接清单为准，缺少项目按购置单价扣除价款)。（3）中粮广场于本判决生效之日起六十日内退还和德公司按金人民币3，110，550?70元。（4）驳回双方其他诉讼请求。案件受理费266，110元，由中粮广场负担160，000元，和德公司负担106，110元。反诉费60，200元由中粮广场负担。
三、当事人上诉请求与答辩理由
中粮广场与和德公司均不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。
中粮广场上诉称：（1）中粮广场通知和德公司入伙时，中粮大厦物业完全具备出租条件，取得了房屋所有权证、工程质量竣工核定证书、消防验收合格等必备条件，符合法律规定，之所以没有对煤气进行接驳、五层冷风柜没有接电，是因为双方未签订正式租赁合同，至于厨房排风道改造等工程，双方事先并未约定，也应由正式租赁合同规定。所以，一审判决认定中粮广场对此负有责任是错误的。（2）一审判决虽然认定“和德公司在与中粮广场签订正式租赁合同的谈判过程中，提出以装修后的使用面积计租，降低租金标准等要求，以及其自行装修工期过长的问题也是影响双方未能签订正式租赁合同的重要原因，故和德公司亦应承担相应的民事责任”，但判决书中没有让和德公司承担任何的经济责任，是不当的。（3）一审判决认定《初步合同》有效，但又否认双方约定的租金和按金条款，判决中粮广场退还按金，不支持其收取租金、管理费、宣传推广费、水电费等反诉请求，允许和德公司长期占用场地，是适用法律错误。（4）一审判决依据的评估报告是在未经双方对有关材料进行质证的前提下做出的，程序不合法，评估行为未能依据全部案情，结论错误，不能作为判决的依据，申请对装修工程的造价重新进行鉴定。（5）一审判决“由和德公司投资装修且尚未投入使用的各类厅房及与厅房相配套之各类家具、设备应当保留现状，留给中粮广场使用为宜，中粮广场按照评估价值支付相关费用”，没有事实和法律依据。因为按照我国民法及有关法律的规定，租赁合同终止，承租人应恢复租赁场地原状，一审判决丧失公平原则，将家具、设备等我公司不需要的财产强行高价卖给我公司，完全是袒护和德公司，对和德公司的装修损失，应依照民法的过错原则规定，按照双方各自的过错分别承担。据此请求：判令和德公司按照《商场租赁初步合同》签订正式租赁合同，自行承担装修费、设备工程费、可移动资产和装修工程设计费，支付占用中粮广场期间的租金、管理费、水电费、宣传推广费及其利息，3，110，550?70 元按金归中粮广场所有，承担本案的诉讼费用。
和德公司上诉称：（1）中粮广场根据合同约定发出入伙通知应具备相应的物业条件，而中粮广场直至1996年年底仍不具备，故判决书认定1996年7月中旬中粮广场发出入伙通知缺乏事实根据；（2）不能签订正式租赁合同是中粮广场违背初步合同的约定和承诺，责任在中粮广场一方，而一审判决仅仅归还和德公司的装修款，没有判决和德公司与外商的科技项目合同没有履行的损失，也没有判决双倍返还定金，没有体现出对违约方的责任追究，请求重新认定事实，作出公正判决。
四、最高人民法院的认定与判决
最高人民法院二审期间，中粮广场认为一审法院对双方争议的装修工程所作的评估，双方当事人事先未对供评估、鉴定用的装修资料等进行法庭质证，一审法院仅是以和德公司单方提供的资料作为评估、鉴定的依据，结论不公正，申请重新进行装修工程造价的鉴定。根据中粮广场的申请，最高人民法院委托中国投资咨询公司对装修工程的造价予以鉴定。中国投资咨询公司是中国建设银行全资直属公司，具有建设部颁发的甲级工程造价咨询资质，参与本案鉴定的人员均取得了中国建设工程造价管理协会建行委员会颁发的《工程造价资格证书》、北京市城乡建设委员会颁发的《预算员证书》，并分别被中国建设银行聘任为高级工程师、高级经济师、工程师、经济师等。重新鉴定时，因和德公司未能提供完整的施工图、竣工图以及装修资金投入等证据资料，鉴定人员对装修工程进行了实地勘测，并依据国家规定的定额标准、北京市统一发布的建材参考价格等，核算出该装修工程的总造价为13，366，829元。
1999年9月，中粮广场向最高人民法院提交了和德公司占用中粮广场四至五层期间用电244，760度，折合电费203，150?80元的证据，并声明放弃要求和德公司偿付其使用的水费的诉讼主张。
最高人民法院认为：中粮广场与和德公司签订的《商场租赁初步合同》，确认了双方的认租关系，是双方真实、自愿的意思表示，内容不违反法律规定，故该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。中粮广场没有在1996年3月1日通知和德公司入伙，违反了合同的约定，但是和德公司也没有在14日内提出退租，直到1997年3月1日前，双方均未明确指出对方有违约行为，仍在进行签订正式租赁合同的谈判，因此，应视为双方改变了初步合同有关签约入伙时间的约定，互不存在违约的问题。和德公司在此期间因不能履行与美国III公司的合同而发生的赔偿费用应当自行负担。1997年3月1日是中粮广场限令和德公司签订正式租赁合同的最后期限，因和德公司此前已经开始了试营业，而又拒不签订正式租赁合同，占用中粮广场的场地没有依据，中粮广场于3月11日停止向其供水是行使正当的权利，不构成违约。中粮广场在1997年3月1日以前已经通过了新建房屋的质检和消防验收，水、电、煤气、冷(暖)气均具备，签订正式租约即能使用，公共通道的装修已委托和德公司进行并支付了费用，故签订正式租赁合同的条件已经成就。和德公司在接到中粮广场1997年2月18日发出的入伙通知后，在14天内既没有签订正式租赁合同也没有要求退租，其已经违背了初步合同的约定，应当承担违约责任。和德公司上诉主张中粮广场违约、签订正式租赁合同的条件没有成就，证据不足，本院不予采纳。一审判决认定中粮广场达不到签订正式合同的物业条件不当，依法予以纠正。中粮广场在二审诉讼中要求继续履行初步合同，但和德公司已经另行租赁了经营场地，双方在一审中均同意终止合同，故双方的认租关系应予解除，初步合同终止履行。因中粮广场同意和德公司提前进场进行装修，故和德公司已进行装修所形成的添附物不得拆除损坏，留给中粮广场继续使用，由中粮广场折价补偿和德公司的装修费用。和德公司存放于中粮广场拟租赁场地内的可移动家具及其他物品，由和德公司自行移走处理。中国投资咨询公司具有国家认可的工程造价鉴定的主体资格，其鉴定人员均具有国家颁发的相应的资质证书，所作的鉴定结论合法有效，本院予以采信。鉴于和德公司的装修尚未使用，可不予折旧，由中粮广场按照二审鉴定的造价予以补偿。因和德公司违约，其根据初步合同已经交付中粮广场的按金不予退还，作为对中粮广场租金损失的赔偿。中粮广场反诉请求和德公司支付其使用的电费203，150?80元，理由充分，本院予以支持；反诉请求的管理费、宣传推广费，没有实际发生，反诉请求缺乏依据，不予支持。综上，根据《民事诉讼法》第153条第1款第3项的规定，最高人民法院于2000年2月24日以(1998)民终字第116号民事判决书，判决如下：
（1）撤销北京市高级人民法院(1997)高民初字第56号民事判决。
（2）中粮广场与和德公司签订的《商场租赁初步合同》有效，终止履行。
（3）和德公司于本判决生效后10日内将占用的中粮广场C座四至五层房屋连同装修装饰工程的添附物一并交还给中粮广场。中粮广场于和德公司交付房屋后10日内支付该添附物的折价款人民币13，366，829 元。
（4）和德公司付给中粮广场的按金人民币3，110，550?70元不予退还，作为对中粮广场租金损失的赔偿。
（5）和德公司于本判决生效后10日内支付中粮广场电费203，150?70元。
（6）驳回双方当事人的其他诉讼请求。
一审案件本诉部分受理费266，110元，由中粮广场负担53，222元，和德公司负担212，888元；反诉部分受理费60，200元，由中粮广场负担12，040元，和德公司负担48，160元。二审案件受理费326，310元，由中粮广场负担65，262元，和德公司负担261，048元。二审鉴定费300，000元，双方各负担一半。
五、对本案的解析
本案争议的焦点和值得注意的问题是：合同效力、违约责任在谁、签订正式租赁合同的条件是否成就、合同能否继续履行、违约的损失、装修工程所形成的添附物的价值。
（1）关于合同效力。本案争议的合同不是规范的房屋租赁合同，而是当事人签订的房屋预租合同或房屋认租合同，这种合同是我国房地产市场快速发展的产物，实践当中存在，而法律上属于无名合同，对这种合同引起的纠纷，法院应当对合同的效力进行审查。本案中，当事人双方均认为合同有效，对合同的效力没有争议。从实际情况来看，中粮广场是拟出租物业(中粮广场大厦)的开发商，已经北京市房地产主管部门批准可以销售、出租，故其与和德公司签订的房屋招租认租的合同，不违反法律规定，应当认定为有效。
（2）关于签订正式租赁合同的条件是否成就。1997年3月1日时，中粮广场已经通过了新建房屋的质检和消防验收，水、电、煤气、冷(暖)气均具备，签订正式租约即能使用，公共通道的装修已委托和德公司进行并支付了费用，五层冷风柜没有接驳是因为没有签订正式租赁合同，煤气及厨房风道的改造是租户自己的事情，中粮广场只是审批租户的改造方案，故签订正式租赁合同的条件已经成就，具备了出租物业的最基本的条件，其他多数承租户都据此与中粮广场签订合同并能够顺利履行，和德公司是在寻找借口，以便在签订正式租赁合同时得到降低租价的目的，在诉讼中，和德公司是故意混淆签订租赁合同的物业条件和根据租赁合同约定的条件交付物业这两个不同的问题，因为租赁房屋的交付只能依据正式的租赁合同，而不能依据认租合同。故此和德公司的诉讼理由不能成立，一审判决认定中粮广场达不到签订正式合同的物业条件不当。
（3）关于违约责任。虽然中粮广场没有在1996年3月1日通知和德公司入伙，违反了初步合同的约定，但是，和德公司也没有在14日内提出退租。相反，直到1997年3月1日前，双方均未明确指出对方有违约行为，仍在进行签订正式租赁合同的谈判。因此，双方都改变了初步合同有关签约入伙时间的约定，至此均不存在违约的问题。1997年3月1日是中粮广场限令和德公司签约的最后期限，因和德公司此前已经开始了试营业，而又拒不签约，占用中粮广场的场地没有依据，中粮广场于3月11日停止向其供水是行使正当的权利，不构成违约。和德公司在接到中粮广场1997年2月18日发出的入伙通知后，在14天内既没有签约也没有要求退租，其已经违背了初步合同的约定，应当承担违约责任，按照双方在初步合同中的约定，其已交付的按金不予退还。
（4）合同能否继续履行。虽然和德公司在一审的起诉状以及开庭和调解中都是要求签订正式合同，继续履行，但是其一审的起诉状和二审的上诉状实际内容是终止履行初步合同，尽管中粮广场在二审诉讼中要求继续履行初步合同，但和德公司已经另行租赁了经营场地，双方的认租关系应予解除，初步合同终止履行。
（5）违约损失如何认定。因1997年3月1日前，双方当事人均在进行租赁合同的谈判，都改变了《商场租赁初步合同》关于“入伙”时间的约定，互不违约，也就互相没有违约的损失。和德公司在此期间因不能履行与美国III公司的合同而发生的赔偿费用应当自行负担。1997年3月1日是中粮广场限令和德公司签订正式租赁合同的最后期限，此时，中粮广场大厦已经具备出租条件，和德公司仍然拒绝与中粮广场签订正式租赁合同，构成违约，过错在其一方，故其自身的损失自行承担，已经交付的按金不予退还，还应赔偿中粮广场的租金损失，并按照中粮广场的反诉请求支付水电费。对中粮广场反诉请求的管理费、宣传推广费等不予支持，因为该费用没有实际发生。鉴于双方签订的不是正式的租赁合同，以按金不予退还作为对租金的赔偿比较适宜。
（6）装修添附物的价值如何确定(即二审重新鉴定的合法性问题)。本案因中粮广场同意和德公司提前进场进行装修，故和德公司已进行装修所形成的添附物不得拆除损坏，留给中粮广场继续使用，由中粮广场折价补偿和德公司的装修费用。这样处理符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条所规定的精神。和德公司存放于中粮广场拟租赁场地内的可移动家具及其他物品，因不是装修添附物，故应由和德公司自行移走处理。本案之所以重新鉴定：第一，经查，一审委托评估的材料确实属于和德公司单方提供，未经法庭质证，程序违法，依法应重新鉴定；第二，二审过程中，根据和德公司的请求，曾经找来了原审鉴定人员，让双方当事人对一审鉴定发表意见，但因一审鉴定依据的《工程造价编制书》不真实，双方当事人协商调解未成，法庭无法直接改变一审鉴定，只能重新鉴定。本案二审鉴定委托的单位中国投资咨询公司具有建设部颁发的工程造价鉴定的一级资质证书，鉴定人员虽然没有房地产评估师的证书，但都有国家颁发的相应的工程造价的资质证书，对工程造价有预、决算和审价、鉴定的资格。因和德公司在法院的再三要求下拒绝提供全部的装修图纸、用料、工程量和付款凭证，本案的造价鉴定所采用的方法是根据装修图纸、用料、工程量，特别是根据现场勘查、丈量的资料计算工程造价，双方当事人均派人参与现场勘查、丈量，鉴定方法与房地产法所规定的房地产评估制度和评估方法并不矛盾，二审鉴定结论是客观公正、实事求是的，应当作为判决的依据。至于装修添附物应否折旧，考虑到装修实际上未使用，不折价对双方的权益均无损害，社会效果较好，不予折价是恰当的。
