房屋租赁合同效力的认定及处理
房屋租赁合同效力的认定及处理
——上海怡通房地产有限公司与上海春光服装厂房屋租赁合同纠纷上诉案
裁判主旨：
一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同无效。当事人可以约定违约金数额，人民法院应当根据双方当事人履行合同的实际情况和公平原则予以调整。
本案主要涉及的法理问题是：（1）《经济合同法》第7条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。（2）当事人可以自行约定违约金数额，但违约金的约定明显过高的，人民法院应该根据双方当事人履行合同的实际情况和公平原则予以调整。
关键词：合同效力认定；违约金；公平原则
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海怡通房地产有限公司，住所地：上海市浦东新区北蔡镇安建路128号1号楼。
法定代表人：潘青海，董事长。
委托代理人：孙嵘，该公司职工。
委托代理人：王一平，该公司职工。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海春光服装厂，住所地：上海市中山北路470号。
法定代表人：邹光华，厂长。
委托代理人：王建中，该厂副厂长。
一、案件基本事实
1994年10月16日，上海怡通房地产有限公司（以下简称怡通公司）与上海春光服装厂（以下简称春光厂）签订《合作经营协议书》一份，约定春光厂将坐落于该厂厂区内的一幢9层自有产权厂房大楼租赁给怡通公司开发办公用房，期限为20年零3个月；从1995年2月16日起计租，前3年每年租金为人民币401万元，租金交付逾期7天后，按12%加缴滞纳金。双方还约定，春光厂不得抵押该大楼，否则，按当年返利的10倍给怡通公司赔偿；春光厂厂区内22个轿车停车泊位归怡通公司使用。1994年10月27日，双方签订《补充协议条款》，进一步明确原合作合同性质为租赁，并对交房日期作了约定，关于停车泊位的约定是按照平面图样位置确定使用、管理。该平面图作为协议的附件，明确标明了怡通大厦使用的车位。1995年8月23日，双方在《关于怡通大厦停车泊位图的说明》中约定，停车泊位图纸是作报闸北区土地管理局备案急用，不作定论；有关停车泊位的所有事项，双方以另行协商为准，但双方一直协商未成。《补充协议条款》签订后，春光厂按约交付了房屋，怡通公司则从1995年2月16日起未按约支付租金，至1996年2月15日，怡通公司共欠春光厂租金144?5万元。1996年4月8日，双方又签订《补充协议书》一份，春光厂同意减免怡通公司按1994年10月协议应当给付的搬迁补偿费人民币88万元，并同意怡通公司1995年度所欠租金分3年不计息给付。双方还约定，大楼的抵押可由双方与银行共同协商确定。嗣后，怡通公司在1996年4月至6月期间，分6次支付春光厂租金共计人民币123?98万元。1996年度，怡通公司尚欠春光厂租金277?02万元。1996年6月14日，春光厂擅自与中国工商银行闸北支行签订房屋抵押借款合同一份，将该大楼的部分楼层抵押给该行。一审期间，怡通公司又分别于1998年1月26日、6月29日分别给付春光厂租金5万元、3万元，1997年12月19日，转承租人中国建设银行闸北支行直接向春光厂支付了1998年3月以后该行承租怡通公司房屋的租金人民币50万元。自1995年2月16日至1998年2月15日止，怡通公司累计欠春光厂房屋租金共计人民币817?52万元，按约应付违约金98?1万元。怡通公司在双方签约后，曾对大楼进行装修、改造，经一审法院委托上海光华会计师事务所审计，其改建装修物扣除折旧后，净值人民币11?775?319元，配套设备、用具物品扣除折旧后净值人民币520?605元。因怡通公司未继续向春光厂支付租金，春光厂向法院起诉，请求解除合同，判令怡通公司给付欠租人民币767?52万元，支付违约金人民币92?22万元。怡通公司提起反诉，请求判令：春光厂按双方1994年10月16日签订的《合作经营协议书》约定，以当年租金401万元的10倍予以赔偿4010万元及40?1万元违约金；承担迟延履行合同义务的违约责任；若终止合同，则赔偿怡通公司的损失。
二、上海市高级人民法院一审认定与判决
上海市高级人民法院经审理认为：双方为房屋租赁所签订的一系列合同、协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应属合法有效。双方应严格履行。现春光厂按约交付房屋，怡通公司却从未按约给付租金，已构成违约，对此，继续履行原协议已无必要，春光厂诉请解除合同可予准许。怡通公司理应支付所欠租金并承担违约责任。同时还应给付合同解除后至退出房屋前的房屋使用费。大楼已经怡通公司改建、装修，春光厂作为受益方，应对怡通公司改建、装修所付的费用，扣除折旧后予以返还。对怡通公司要求春光厂赔偿人民币4010万元及给付违约金40?1万元的反诉请求，因怡通公司从未按约给付房租，违约在先，造成系争房屋抵押的过错不在春光厂，房屋的抵押亦未对怡通公司的权利造成损害，合同中关于赔偿10倍租金的约定，违反了公平原则，故对怡通公司反诉请求，不予支持。怡通公司要求春光厂承担迟延履行义务责任的诉请，因未能提供相应的证据，对此亦不予支持。据此判决：（1）春光厂与怡通公司签订的《合作经营协议》、《补充协议条款》、《补充协议书》自1998年2月15日起予以解除；（2）怡通公司应于判决生效之日起2个月内给付春光厂租金人民币817?52万元，(自1995年2月16日起至1998年2月15日止)及违约金人民币98?1万元；（3）怡通公司应于判决生效之日起2个月内给付春光厂出租房屋使用费(房屋使用费的计算应按每日人民币10?986?30元从1998年2月16日起至怡通公司实际迁出房屋之日止，但应扣除转承租人中国建设银行闸北支行已支付于春光厂的房屋租金人民币50万元)；（4）春光厂应于判决生效之日起2个月内给付怡通公司房屋装修改建费人民币11?775?319元；（5）怡通公司的反诉请求不予支持。
三、当事人上诉请求与答辩理由
怡通公司不服一审判决，向最高法院上诉称：春光厂隐瞒大楼被划入规划红线的事实，导致怡通公司投入巨资改造装修造成损失；未经怡通公司同意，春光厂擅自抵押出租房屋，应按双方约定承担违约责任；春光厂未按时、完好移交大楼及设备；春光厂未按约提供停车泊位，造成怡通公司客户流失；一审判决判令给付房屋使用费过高，且漏判1998年6月29日已交付租金3万元的事实，应予改判。请求：（1）判令春光厂承担全部违约责任；（2）1998年2月15日至1999年4月29日的厂房使用费按市场行情评估核定；（3）怡通公司投入大楼改建的筹建费用，应返还；（4）判令春光厂承担损失；（5）一、二审诉讼费及审计费用由春光厂承担。春光厂同意一审判决，请求维持原判。
四、最高人民法院认定与判决
最高人民法院二审认为：春光厂与怡通公司为房屋租赁所签订的合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定。怡通公司称春光厂隐瞒出租厂房被划入规划红线的重大事实，没有足够证据，其据此请求认定合同无效的理由不能成立，一审法院认定合同有效是正确的。由于怡通公司未按约支付租金，构成重大违约，合同的履行已无必要，一审法院据此判令解除合同符合法律的规定，一审法院比照租金标准判令怡通公司支付解除合同后的房屋使用费亦无不当。怡通公司称春光厂未按约及时交房并完好移交设备，请求免付该期间的租金并由春光厂支付违约金的主张，因在双方的补充协议中，春光厂免除了怡通公司应支付的搬迁损失费人民币88万元，且怡通公司接收房屋及设备时未提出异议，故其请求本院不予支持。怡通公司称春光厂未按约交付停车泊位，请求追究春光厂违约责任并判令春光厂赔偿怡通公司因停车泊位不足，导致客户流失的损失。因怡通公司虽与春光厂有约定“甲方厂区内22辆轿车的停车泊位归乙方使用”。但双方又于1994年10月27日的《补充协议条款》和1995年8月的《关于怡通大厦停车泊位图的说明》对前述约定作了变更。“有关停车泊位的所有事项，双方另行协商，并以另行协商为准”，双方随后为此一直未达成一致意见，故怡通公司请求追究春光厂违约责任，及判令春光厂赔偿损失的主张，本院不予支持。怡通公司请求判令春光厂支付其改建房屋期间的筹建费用，因双方是租赁关系，春光厂的义务主要是按约交房，筹建费的支出，与春光厂无关，故其请求本院不予支持。怡通公司以春光厂抵押大楼违约为由，请求追究春光厂的违约责任的主张，本院予以支持。但因双方约定的违约金过高，应作适当调整，可按怡通公司1996年度实际支付租金人民币123?98万元的2倍，由春光厂支付违约金。一审法院未予认定怡通公司1998年6月29日支付的租金人民币3万元，属认定事实有误，应予纠正，可从怡通公司欠租的总额中核减。春光厂与转承租人之间的关系，不属本案审理的范围，不予审理。根据《民事诉讼法》第153条第1款第2、3项的规定，最高人民法院于1999年12月23日作出(1999)民终字第73号民事判决：
（1）维持上海市高级人民法院(1997)沪高民初字第32号民事判决第1、3、4、5项；
（2）变更上海市高级人民法院(1997)沪高民初字第32号民事判决第2项为：怡通公司应于本判决生效之日起2个月内给付春光厂租金人民币814?52万元(自1995年2月16日起至1998年2月15日止)；
（3）春光厂应于本判决生效之日起2个月内给付怡通公司违约金人民币247?96万元。
一审案件受理费43，880?18元，审计费180，500元，由双方各半负担；反诉案件受理费人民币210，510元由怡通公司负担。二审案件受理费43，880?18元，由怡通公司负担26，329?08元，春光厂负担17，551?1元。
五、对本案的解析
本案是一起房屋租赁合同纠纷案件，其起因是由于怡通公司未按时交纳房租引起的诉讼。该案的争议焦点主要是：（1）双方签订的租赁合同的效力；（2）如何认定双方当事人约定的违约金；（3）服装厂未提供充足停车泊位是否构成违约；（4）租赁合同解除后，怡通公司是否应继续支付房屋使用费。
(一)房屋租赁合同的效力
本案双方租赁合同的效力是双方争议的焦点之一，也是正确处理本案的前提和基础。春光服装厂经过其上级批准，将自有产权的一幢厂房租赁给怡通公司开发写字楼。双方在合同中约定了年租金、租期、违约责任、租金交付方式等，并实际履行了该租赁合同。后因怡通公司经营困难，不能按约支付租金，引起纠纷。怡通公司认为春光厂隐瞒租赁房屋被划入规划红线的事实，导致怡通公司投入巨资改造装修造成损失，有欺诈行为，主张合同无效。经二审审查，该租赁大楼确有部分被划入城市规划红线，而双方在补充协议中的约定可看出，怡通公司对于该厂房可能被拆迁是有预见的，双方还约定了一旦该租赁房屋被拆迁，双方各自应得到的补偿标准，且实际上也没有造成其实际损失。怡通公司没有足够的证据证明春光厂有隐瞒该事实的行为，故怡通公司称春光厂有欺诈行为的理由不能成立，其因此主张合同无效不予支持。双方当事人签订的租赁合同是其真实意思表示，也不违反法律、法规的规定，故一审认定租赁合同有效是正确的。
(二)关于春光厂违约将出租房屋抵押，违约金如何计算问题
双方当事人在租赁合同中，明确约定了各自的违约责任，其中约定，春光厂不得抵押该大楼，否则，按当年租金的10倍给怡通公司赔偿。在二审中，双方当事人均表示，这一约定是双方为保证合同顺利履行而约定的特殊违约责任条款。一审法院虽然认定春光厂擅自抵押出租房屋违约，但认为双方约定10倍违约金，显失公平，应属无效，故未判令春光厂承担相应违约金。《经济合同法》第35条规定：“当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约金。”国务院发布的有关经济合同的实施条例或实施细则对各种经济合同在何种情况下怎样支付违约金作了具体规定，主要分为四种情况：（1）条例或细则具体规定了违约金的计算标准，未允许当事人另行约定的，如《工矿产品购销合同条例》第35条第5项、第36条第3项、第4项；《农副产品购销合同条例》第18条第3项、第5项等，当事人违反这些规定，在合同中另行约定违约金的，应当确认其为无效，并仍按条例的规定办理。（2）条例或细则规定了违约金的比例幅度，同时又允许当事人在法定比例幅度内商定具体比例或数额的。当事人这种约定，如在法定比例幅度之内，应承认其有效；超出法定比例幅度的，超出部分应当确认无效，低于法定比例幅度的，应当按法定的最低限执行。（3）条例或细则虽然规定了违约金的数额但又允许当事人在合同中另行约定，不受其限制或者规定当事人的约定优于法定的，合同当事人有权在法定违约金的范围以外自由商定违约金的数额。对于此种约定，应承认其有效。（4）条例或细则对违约金不作具体规定，完全由当事人自行约定的。对于当事人在合同中的此种约定，应当承认其有效。在后两种情况下，当事人也不得滥用自行约定的权利，在有给付内容的案件中，违约金的数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限，对超出部分，可不予保护。本案是房屋租赁合同纠纷，国家有关法律、法规未对此种合同的违约金作出规定，因此当事人可自行约定违约金数额，但双方约定的违约金为年租金401万元的10倍共计4010万元，显然过高，应该根据双方当事人履行合同的实际情况和公平原则予以调整，故二审判令春光厂按怡通公司当年实际交付租金的2倍支付违约金。
(三)春光厂未提供22个停车泊位是否构成违约
由于怡通公司开发的办公用房，停车泊位的多少将直接关系到怡通公司的经营情况，故双方在合同中约定，春光厂将22个停车泊位交付怡通公司使用。直至案发，春光厂仅交付车位一半，故怡通公司认为春光厂违约并请求追究其违约责任。但经二审查明，双方虽有春光厂提供22个泊车位的约定，但双方又于1994年10月27日签订《补充协议条款》和1995年8月签订《关于怡通大厦停车泊位图的说明》，对前述约定作了变更，明确约定：“有关停车泊位的所有事项，双方另行协商，并以另行协商为准。”后双方经协商一直未达成协议，因此，二审认定双方对停车泊位的约定也作了变更，怡通公司认为春光厂违约，没有事实和法律根据，其请求不予支持。
(四)关于房屋使用费问题
由于怡通公司未能按约给付春光厂租金，构成违约，且因怡通公司经营困难，无力承担约定的租金，故继续履行该租赁合同已无必要，一审根据春光厂诉请准许解除合同是正确的。在租赁房屋合同纠纷案中，合同解除后，承租方应支付从合同解除之日至搬出房屋期间的房屋使用费。一审判令的使用费数额与原租金相同，怡通公司认为一审认定的房屋使用费过高，请求改判。关于房屋使用费如何计算，有关法律、法规没有具体的规定，一般应根据当地的房地产行情、经济发展状况及各案的实际情况予以确定。本案一审确定的房屋使用费并未超过租金标准，也未违反法律的规定，可予允许，但一审法院起算房屋使用费的时间为1998年2月16日即一审判决作出之日不妥，因为此时，一审判决尚未生效。鉴于本案一审确定的房屋使用费与租金标准一样，最终怡通公司支付的金额并无差别，故最高人民法院对此未予改判。
