联建一方在未办理房屋所有权更名手续的情况下与他人签订的购房合同效力的认定
联建一方在未办理房屋所有权更名手续的情况下与他人签订的购房合同效力的认定
——吉林省对外贸易开发公司诉中国工商银行长春市分行房产基建公司、中国工商银行吉林省分行拖欠购房款纠纷上诉案
裁判主旨：
联建一方取得房屋的处分权，虽未办理所有权更名手续，但联建双方对房屋的权属无异议。在这种情况下，其与他人签订购房合同并办理了产权过户，该购房合同应认定有效。
关键词：联建；处分权；购房合同效力
上诉人(原审被告、反诉原告)：吉林省对外贸易开发公司，住所地：吉林省长春市同志街24号。
法定代表人：孙凯枫，该公司总经理。
委托代理人：龙斯荣，长春智策律师事务所律师。
委托代理人：李国文，长春智策律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：中国工商银行长春市分行房产基建公司，住所地：吉林省长春市建设街64号。
法定代表人：李荣波，该公司经理。
委托代理人：杨卫平，北京市方略律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：中国工商银行吉林省分行，住所地：吉林省长春市西安胡同5号。
法定代表人：王稳，行长。
委托代理人：景俊祥，该行干部。
一、案件基本事实
1995年6月28日，外贸公司与市工行基建公司签订《购房合同书》约定：外贸公司购买市工行基建公司坐落于长春市同志街24号(原18号)办公楼3351?15平方米、附属平房面积407?858平方米，总价格为1800万元；购房款分三次付清：第一次于2日内付款300万元；第二次于1995年7月25日前付款700万元；第三次于1995年8月30日前全部付清。外贸公司付清购房款后，产权归其所有，办理产权手续及应交费用均由市工行基建公司负责；外贸公司逾期支付购房款，应承担余款额度的月息2%，但期限不超过6个月，如超出6个月，视同放弃该办公楼购房资格，前期所交费用作为抵押保证金自愿放弃，不予退还。合同签订后，截止到1996年6月4日，外贸公司共支付给市工行基建公司购房款1300万元，办理产权证交费562，385?42元、土地使用权证交费80万元(土地使用权证至今未办完)共计14，362，385?42元。房屋已交付外贸公司使用近4年，并办理了产权证，外贸公司两次以该房向银行抵押贷款，还转让、出租部分房屋，但其拖欠的购房款至今未付清。市工行基建公司交付的房屋面积比合同约定少92平方米的折款及外贸公司支付办公楼屋顶防水维修款共计43?5万元。1997年2月28日，外贸公司的法定代表人孙凯枫出具《结付购房欠款承诺书》承诺：鉴于双方相互理解，外贸公司保证于1997年4月10日前将购房所欠付的人民币3，202，616?58元一次性交付完毕，逾期承担其利息损失。由于外贸公司未履行该承诺，市工行基建公司于1998年2月18日向吉林省高级人民法院起诉，请求判令外贸公司返还拖欠的购房款500万元，并按合同约定给付利息438万元。外贸公司反诉其与市工行基建公司签订的《购房合同书》无效，其理由是讼争房屋的权利人是吉林省工行，市工行基建公司没有处分权，请求法院判决市工行基建公司返还购房款300万元，并赔偿利息损失。
另查明，1994年7月5日，吉林省工行基建办公室与市工行基建公司签订《联建协议》，该协议对开发项目费用负担、房屋分配、办理有关报批、产权手续等权利义务均作了约定，合同已履行完毕，双方无争议。市工行基建公司出售给外贸公司的办公楼及附属平房系市工行基建公司与吉林省工行联建所得的房屋，但未办理过户手续，吉林省工行予以认可。1995年12月20日，吉林省工行与外贸公司签订《商品房销售合同书》约定：外贸公司在长春市同志街小区24号购买砖混结构办公楼及附属房2栋，办公楼建筑面积 3267平方米，每平方米售价 2000元，食堂、车库建筑面积400平方米，每平方米售价1200元，总金额为 7，014，000元。1996年3月20日，吉林省工行与外贸公司签订填充式《房地产转让合同》。该合同共10项内容，双方仅填写了转让房地产基本状况，其余均为空白。
二、吉林省高级人民法院一审认定与判决
吉林省高级人民法院经审理认为，市工行基建公司与外贸公司自1995年6月28日签订购房合同之后，外贸公司始终将有关购房款项支付给市工行基建公司，从未与第三人吉林省工行发生任何经济往来，直到1997年2月外贸公司仍给市工行基建公司出具《结付购房欠款承诺书》，市工行基建公司已按所收1300万元购房款依法纳税，因此市工行基建公司与外贸公司所签购房合同意思表示明确真实，合法有效。而外贸公司与吉林省工行签订的商品房销售合同、房地产转让合同内容不真实，有规避法律的行为，且仅有供产权部门存档的一份，双方没有实际履行，应认定无效。但根据本案的实际情况，产权部门颁发的房屋所有权证可不予撤销。外贸公司反诉理由不能成立。据此，判决：（1）吉林省对外贸易开发公司给付中国工商银行长春市分行房产基建公司购房款3?997?044元，支付滞纳金3?326?776?72元(自1995年7月1日起至1999年3月31日止)；（2）中国工商银行吉林省分行及其基建办公室与吉林省对外贸易开发公司签订的房地产转让、商品房销售合同无效，吉林省对外贸易开发公司的反诉请求不予支持。
三、当事人上诉请求及答辩理由
外贸公司不服一审判决，向最高人民法院上诉称：其与市工行基建公司签订的《购房合同书》因市工行基建公司对出售房屋不具有产权，因此，不具有签订购房合同的主体资格，且未在依法设立的房地产交易市场进行交易，违反有关法律法规的规定，应为无效；吉林省工行与其签订的《商品房销售合同书》、《房地产转让合同》因吉林省工行对出售房屋持有产权证，依法有权出售和转让争议房屋，且合同完整，内容真实，在完全自愿、平等协商一致的情况下签订的，所以两份合同均为有效；一审判决对交付房屋面积少92平方米的折价款，楼房屋顶防水维修费用遗漏，应从欠款中扣除，请求二审法院查清事实，予以改判。市工行基建公司答辩称：其出售房屋系与吉林省工行联建取得，拥有产权，吉林省工行认可，其具有签订出让合同和履行合同的主体资格，其与外贸公司签订的《购房合同书》有效，外贸公司与吉林省工行签订的《商品房销售合同书》、《房地产转让合同》因双方无意履行，其内容不真实，房屋价格压低，目的是逃税，该行为属规避法律的行为，故合同无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吉林省工行答辩称：市工行基建公司因与其联建房屋取得出售办公楼和附属平房的产权，虽未办理过户手续，但对产权双方无争议。市工行基建公司与外贸公司签订的《购房合同书》已经实际履行，且外贸公司已经占有使用，行使了处分权，合同应为有效。其与外贸公司签订《商品房销售合同书》和《房地产转让合同》本意是为办理产权过户手续，其内容不真实，有规避法律的行为，且双方未履行约定的交房、付款的义务，两份合同均为无效，其表示同意一审判决。
四、最高人民法院认定与判决
最高人民法院经审理认为，本案双方当事人争议的焦点是合同的效力问题。市工行基建公司与吉林省工行投资联建，取得长春市同志街24号办公楼和附属平房的处分权，其虽未办理所有权更名手续，但联建双方对该房的权属无异议；市工行基建公司与外贸公司签订《购房合同书》后，外贸公司按合同约定支付大部分购房款，市工行基建公司向外贸公司交付房屋，并办理了产权过户手续。外贸公司占有使用该房近4年之久，还两次以该房作抵押向银行贷款，转让、出租部分房屋获取了收益。市工行基建公司按照收取1300万元购房款的数额依法补交了税款，因此，该购房合同不能再作无效处理。外贸公司主张合同无效的理由不足，亦不符合事实，本院不予支持。外贸公司与吉林省工行以逃避纳税、损害国家利益为目的签订的《商品房销售合同书》、《房地产转让合同》，其内容虚假、不完整，双方亦没有实际履行，应认定无效。外贸公司主张上述两份合同有效，缺乏法律依据，不予采纳。一审判决认定外贸公司与吉林省工行签订的两份合同无效，驳回外贸公司的反诉请求正确，应予维持。但是，一审判决外贸公司给付市工行基建公司购房尾款3，997，044元，因计算有误，应予纠正。外贸公司代为支付的办公楼屋顶防水维修款和市工行基建公司交付房屋面积少92平方米的折价款，共计43?5万元，应从购房尾款中扣除。一审判决违约金的起止日期与事实不符，应变更为从1997年4月11日起至判决给付之日止。据此，根据《民事诉讼法》第153条第1款第3项之规定，最高人民法院于1999年12月3日以(1999)民终字第94号民事判决书，判决如下：
（1）维持吉林省高级人民法院(1998)吉经初字第11号民事判决第2项；
（2）变更吉林省高级人民法院(1998)吉经初字第11号民事判决第1项为：吉林省对外贸易开发公司在判决生效后10日内给付中国工商银行长春市分行房产基建公司购房尾款3?202，614?58元，违约金按双方约定的月利率2%计算(从1997年4月11日起至判决给付之日)。
一审、二审本诉部分案件受理费共计113，820元，由吉林省对外贸易开发公司负担91?056元，中国工商银行长春市分行分担22?764元；财产保全费20?000元，一、二审反诉部分案件受理费共计56，520元，由吉林省对外贸易开发公司负担。
本判决为终审判决。
五、对本案的解析
(一)关于合同的效力问题
外贸公司与市工行基建公司签订的《购房合同书》，因争议房屋系市工行基建公司与吉林省工行投资联建所取得，虽未办理该房屋所有权更名手续，但联建双方对房屋的权属无争议，事实上其对出售房屋拥有产权和处分权；外贸公司按合同约定支付了大部分购房款，市工行基建公司亦按约定向外贸公司交付房屋，并办理了产权过户手续，外贸公司占有使用至今，还两次以该房屋的产权作抵押向有关银行贷款，且转让、出租部分房屋，已获得经济收益，而后主张合同无效，违反《民法通则》诚实信用的原则精神，据此，该《购房合同书》不能作为无效合同处理。外贸公司与吉林省工行签订的《商品房销售合同》和《房地产转让合同》，双方提供不出原本，仅有存档的一份，亦无意履行。该合同故意将房价款压低为700万元，其目的是逃避国家税收，损害国家利益，两个合同的内容不真实、不完整，还有空白项目，按照《经济合同法》第7条第1款第4项规定，违反国家利益或社会公共利益的经济合同为无效合同。该《商品房销售合同》、《房地产转让合同》应为无效。
(二)关于漏判问题
外贸公司代市工行基建公司支付办公楼屋顶防水维修款和市工行基建公司交付的房屋面积比合同约定的面积少92平方米的折价款共计43?5万元，市工行基建公司对上述事实亦认可，吉林省高级人民法院未予认定和处理，有失公正，最高人民法院对此作了补充。
(三)关于违约金的起止日期问题
1997年2月28日，外贸公司的法定代表人孙凯枫向市工行基建公司出具《结付购房欠款承诺书》承诺：鉴于双方相互理解，外贸公司保证于1997年4月10日前将购房所欠付的人民币3，202，616?58元一次性交付完毕，逾期承担其利息损失。市工行基建公司对该承诺未提出异议，应视为默许。外贸公司逾期未归还拖欠的购房款，应属违约行为，承担违约责任。违约金应从1997年4月11日起算至判决给付之日止，而吉林省高级人民法院确定的自1995年7月1日起至1999年3月31日止与事实不符，最高人民法院对此作了改判。
