欠付租金在何种情况下可以导致房屋租赁合同的解除
欠付租金在何种情况下可以导致房屋租赁合同的解除
——重庆解放碑茂业百货有限公司与重庆鑫隆达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案注释20
裁判主旨：
承租人欠付租金在何种情况下可以导致出租人解除房屋租赁合同应以《合同法》为依据，结合个案的具体情况进行处理。
在房屋租赁合同纠纷案件中，承租人欠付租金是经常出现的情形。该类合同一般履行期限较长，结合房地产市场的变化，在一定情况下，出租人会以承租人欠付租金为由，主张解除已有的租赁合同。由于现行的法律、法规及司法解释对租赁合同的解除规定较少，尤其欠付租金的数额、比例、期限等因素如何对合同的解除产生影响，都是司法实践中应当探讨的问题。在现有的法律框架下，认定合同是否解除，应当以合同法为依据，结合个案的具体情况进行处理。
关键词：房屋租赁合同的解除；合同法；个案处理
上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆解放碑茂业百货有限公司，住所地：重庆市渝中区临江路69号邹容广场B座30－C号。
法定代表人：王文华，该公司董事长。
委托代理人：周晓勇，该公司法律顾问。
委托代理人：谢惠芬，四川治平律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地：重庆市沙坪坝区石小路153号。
法定代表人：周红卫，该公司董事长。
委托代理人：刘立，该公司职工。
委托代理人：李昭，北京市通商律师事务所律师。
原审第三人：成都人民商场（集团）股份有限公司，住所地：四川省成都市锦江区东御街19号。
法定代表人：黄茂如，该公司董事长。
委托代理人：张弘，该公司法律顾问。
委托代理人：何萍，女，汉族，1979年12月6日出生，重庆茂业地产有限公司职工，住重庆市九龙坡区白市驿镇九里村3组5号。
原审第三人：成都人民百货连锁有限公司，住所地：四川省成都市锦江区东御街19号。
法定代表人：唐瑞富，该公司董事长。
委托代理人：张弘，该公司法律顾问。
委托代理人：何萍，女，汉族，1979年12月6日出生，重庆茂业地产有限公司职工，住所地：重庆市九龙坡区白市驿镇九里村3组5号。
一、 重庆市高级人民法院一审查明的事实
重庆世界贸易中心大厦（以下简称世贸中心）系由重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）投资开发。2002年1月8日，鑫隆达公司取得世贸中心的预售（预租）许可证，预售、预租范围包括第负4层至第55层，共计121?278?57平方米。
2003年12月16日，鑫隆达公司（甲方）与成都人民商场（集团）股份有限公司（以下简称成商公司）（乙方）签订《商厦商业经营房产租赁合同》。该合同第一章约定：甲方同意将其坐落于重庆市渝中区夫子池路世贸中心项目的地下二层至地上八层，共十层（含八层夹层）的房产出租给乙方使用，经营商场；乙方所用的建筑面积为平面图的着色部分（列于附件二）（略），总计约42，000平方米（准确租赁面积以重庆市房地产测绘中心按住房和城乡建设部发布的房地产测量规定进行测量的结果为准），该面积实行多不退、少不补，按楼层计算，每年租金价格包干使用的原则。合同还对相关具体事宜进行了约定。
合同签订后, 成商公司及迪康公司陆续向鑫隆达公司付款,具体支付时间和金额为:（1）2003年12月23日，成商公司以租金名义向鑫隆达公司付款2000万元;（2）2004年1月4日，成商公司以租金名义向鑫隆达公司付款2000万元;（3）2004年1月15日，成商公司向鑫隆达公司付款500万元。庭审中，茂业公司与鑫隆达公司称，该款系改装费，非预付租金;（4）2004年2月9日，成商公司以预付租金名义向鑫隆达公司付款1200万元;（5）2004年2月12日，成商公司以租金名义向鑫隆达公司付款1200万元；（6）2004年5月14日，成商公司以电梯款名义代鑫隆达公司向上海三菱电梯公司付款640.7万元;（7）2004年6月30日，成商公司以电梯款名义分两次向上海三菱电梯公司付款各200万元，共计400万元;（8）2004年8月19日，迪康公司以电梯款名义向上海三菱电梯公司付款135万元;（9）2004年10月15日，迪康公司以租金名义向鑫隆达公司付款180万元；（10）2004年11月23日，迪康公司以租金名义向鑫隆达公司付款1000万元;（11）2004年12月28日，迪康公司向鑫隆达公司付款300万元;（12）2004年12月30日，迪康公司以租金名义向鑫隆达公司付款100万元;（13）2004年12月31日，迪康公司以租金名义向鑫隆达公司付款100万元。
2003年12月20日，成都人民百货连锁有限公司（以下简称成百公司）马永华以经办人身份向鑫隆达公司出具“收条”。该收条载明，成商公司收到鑫隆达公司提供的关于世贸中心的10项项目相关的法律文件。
2004年4月25日，成百公司（甲方）与鑫隆达公司（乙方）签订《商厦商业经营房产租赁合同之补充合同》，该合同载明，根据《商厦商业经营房产租赁合同》中的相关约定，乙方同意甲方承接成商公司在合同中应履行的义务及享有的权利；经甲乙双方共同测量和确认，甲方租赁乙方该商场的建筑面积约为50，000平方米，超过《商厦商业经营房产租赁合同》中约定面积约8000平方米，甲方同意出资2500万元购买乙方该商场增加建筑面积约8000平方米20年经营使用权，自该商场开业之日计算；双方同意本补充合同经正式签署后，若大楼建筑面积经测量后再次发生变化，均不再向对方收取除《商厦商业经营房产租赁合同》和本补充合同约定之外的其他费用。次日，成百公司（甲方）与鑫隆达公司（乙方）又签署了《协议书》，约定甲方承诺不得以任何理由（包括但不限于甲方控股股东成商公司与乙方于2003年12月16日正式签署的《商厦商业经营房产租赁合同》相关各方不再履行等）要求乙方退还或部分退还已支付给乙方的甲方购买该商场增加面积部分（约8000平方米）20年经营使用权的2500万元投资款项。成商公司在该协议书上加盖了公章。2004年4月27日，成百公司向鑫隆达公司付款2500万元。2005年1月13日，成百公司致函迪康公司称，因其与鑫隆达公司的租赁合同并没有实际履行，最终系由迪康公司承租世贸中心，为履行合同便利，同意将预付的2500万元租金转予迪康公司，作为迪康公司向鑫隆达公司的预付租金。2005年12月15日，成百公司向成商公司出具《告知函》称：“贵司因履行《商厦商业经营房产租赁合同》而委托我司代贵司向出租方鑫隆达公司支付预付租金2500万元一事，我司早已于2004年4月27日代贵司向鑫隆达公司支付。”
2004年7月5日，鑫隆达公司（甲方）与成商公司（乙方）签订《补充协议书》，约定甲乙双方就世贸中心负二层至八层（含八层夹层）由甲方施工完毕。
2004年7月20日，鑫隆达公司（甲方）、成商公司（乙方）、迪康公司（丙方）签订《商厦商业经营房产租赁合同补充协议》，约定乙方将《商厦商业经营房产租赁合同》中其履行的义务及享有的权利转由丙方承担，《商厦商业经营房产租赁合同》履约主体变更为甲方和丙方，丙方不再享有《商厦商业经营房产租赁合同》主体变更后的权利及履行相应义务。鉴于乙方已经履行了本协议签订前相应义务，截至2004年6月30日，已支付甲方预付租金79，407，000元，甲方同意该款项转为丙方已付的预付租金。
2004年7月22日，鑫隆达公司与迪康公司签署了《重庆世界贸易中心工程交接书》载明，鑫隆达公司已于2004年7月22日将重庆世界贸易中心裙楼B2F层至8F（含8JF）层工程及场内设备设施点交给迪康公司，场内少量零星未完成工程待迪康公司完成全部规划、设计之后继续施工完善。李俊文在“迪康公司代表栏”签名。茂业公司在证据交换时对该交接书的真实性予以否定，但在庭审中承认于7月22日接收了房屋设施。此外，双方在交接时未对计付水电费的起点进行确认。
2004年9月1日，重庆市公安局消防局向鑫隆达公司出具的《关于同意重庆世界贸易中心局部装修工程施工图设计的消防设计审核意见》称，该工程竣工应经该局验收合格方可投入使用。
2004年11月2日，鑫隆达公司（甲方）与重庆住友联行物业管理有限公司（乙方）签订《“世界贸易中心（重庆）”大厦前期物业服务合同》，该合同第5条约定，商场物业服务费由甲方直接支付给乙方，由甲方按与商场承租人迪康公司签订的《租赁合同》之约定向商场承租人收取。
2004年11月12日和2005年1月31日,鑫隆达公司两次向成商公司、迪康公司发出催收款项的函,陈琦进行了签收。
2004年11月25日，鑫隆达公司向成商公司、迪康公司发出《工作联系函》，称：“根据贵我双方的租赁合同及补充协议的相关约定，世贸中心商场由贵公司装修，在商场装修过程中，我司人员发现装修所使用的材料未按贵我双方租赁合同及补充协议的相关约定来选用，我司人员已多次口头提出，但贵司至今所使用的部分装修材料仍为劣质材料。我司特函告贵司，请贵司按合同约定必须及时纠正。”李俊文、陈琦签收了该函。同日，鑫隆达公司向成商公司、迪康公司发出《关于消防、装修等工程的工作联系函》，称：“根据贵我双方的租赁合同及补充协议的相关约定，由贵司对世贸中心商场进行全面改安装、装修。现改安装、装修进展情况如何，是否完工？请贵司以书面形式告知我司，我司立即通知各单位进行调试，调试完成后我司立即积极地、全面地按合同及相关部门的规定以书面材料报消防等各相关部门，通知消防等各相关部门进行全面的验收。”李俊文、陈琦签收了该函。
2004年12月8日，鑫隆达公司向成商公司、迪康公司发出《关于消防、装修等工程的再次联系函》，李俊文、陈琦签收了该函，同时，陈琦签署了“收到此文呈报主管领导”的意见。
2004年11月26日，世贸中心迪康百货店开始试营业。同年12月7日晚，因该店未经消防验收合格就擅自投入使用，被重庆市公安局消防局强制停业。同年12月23日，该店恢复营业。
2004年12月13日，鑫隆达公司向迪康公司发出《工作联系函》，李俊文代表迪康公司签收了该函件。
2004年12月22日，李俊文、郭海林以迪康公司名义向鑫隆达公司出具《承诺》称，世贸中心裙楼迪康百货消防验收中存在的有关问题已基本整改完毕，就重庆市公安局消防局提出的遗留问题整改，该公司特作如下承诺：（1）1F、2F挑空区的防火玻璃材质证明，我司尽快提供给贵局审查，如该玻璃无法达到防火要求，我司保证在2004年12月31日前更换为达到防火要求的玻璃。（2）8F电梯两侧的防火玻璃材质证明，我司尽快提供给贵局审查，如该玻璃无法达到防火要求，我司保证在2005年1月6日前更换为达到防火要求的玻璃或采用其他满足消防要求的方案解决。（3）2F至7F的C筒区，在原防火卷帘门上加开一个门中门，该公司保证在2005年1月6日前完成。（4）观光电梯井道通裙楼，该公司保证在2005年1月6日前先形成平面隔断，暂不使用观光电梯，待防火玻璃形成垂直隔断后再使用观光电梯。
2004年12月24日，迪康公司向重庆市消防总队提交了《重庆迪康百货商场消防整改情况报告》。
2005年6月3日，鑫隆达公司致函迪康公司及王德明个人，要求迪康公司支付欠付的租金，并停止在商场内实施贩售活动。
2005年7月15日，成商公司致函鑫隆达公司，要求鑫隆达公司务必于2005年7月22日前向其提交世贸中心大楼的竣工综合验收报告。
2005年9月12日，迪康公司向鑫隆达公司发出《公函》，称：“根据重庆市公安局消防局4月26日《建筑工程消防验收的意见书》和双方就消防整改问题协调会的分工，该司所负责的部分已于9月10日前整改完毕。为确保本店消防验收工作于9月25日前全部结束，请鑫隆达公司务必于9月15日前联系消防局前来进行验收。”2005年9月22日，迪康公司再次向鑫隆达公司发出《公函》。
2005年9月23日，鑫隆达公司向成商公司、迪康公司发出《关于解除合同的通知》，称成商公司、迪康公司拖欠预付租金及相应违约金5000余万元，给鑫隆达公司造成严重经济损失。且据悉，成商公司、迪康公司亏损严重，实际也无履行合同的经济能力，为避免损失扩大，故通知成商公司与迪康公司，解除《商厦商业经营房产租赁合同》及其十二个附件、《补充协议书》、《商厦商业经营房产租赁合同补充协议》。
2006年12月，鑫隆达公司将迪康公司承租的部分房屋分别转让给中国东方资产管理公司重庆办事处、重庆广千商贸有限公司等六个案外人。
2007年4月13日，经工商部门核准，重庆迪康百货有限公司更名为重庆解放碑茂业百货有限公司。
另查明， 2004年12月28日，世贸中心第10层至第59层塔楼部分消防验收合格。2005年1月28日，世贸中心通过竣工验收。2005年9月29日，世贸中心负5层至9层部分消防验收合格，其中负2层至8层为商业用房，该次验收包括负2层至7层商场装修。
自2004年12月起至2007年1月止，茂业公司先后为鑫隆达公司代付水费96，441.48元，电费3，117，375元，合计3，213，816.48元。
二、当事人一审起诉与答辩情况
茂业公司向一审法院提起诉讼称：2003年12月16日，成商公司与鑫隆达公司签订《商厦商业经营房产租赁合同》，约定成商公司承租鑫隆达公司建设的世贸中心部分房屋。2004年7月20日，迪康公司、成商公司与鑫隆达公司签订《商厦商业经营房产租赁合同补充协议》，约定成商公司在租赁合同中的权利义务全部转由迪康公司承担。协议签订后，迪康公司如约履行了合同义务，并超额交纳了租金，但鑫隆达公司却未能全面适当履行合同义务，致使迪康公司利益受到损害。因迪康公司已更名为茂业公司，故以茂业公司名义请求判令：（1）鑫隆达公司继续履行《商厦商业经营房产租赁合同》及其补充协议；（2）鑫隆达公司赔偿茂业公司损失27?962?399.15元；（3）鑫隆达公司向茂业公司支付租金利息及滞纳金21?727?723.3元；（4）鑫隆达公司向茂业公司支付平街1~2层外立面装修、卫生间、广播和监控系统的工程费用5?274?301元，并承担相应滞纳金；（5）鑫隆达公司向茂业公司支付代垫的水电费3?213?816.48元、代垫的罚款50?000元，并承担相应银行利息；（6）鑫隆达公司承担本案全部诉讼费用。
鑫隆达公司提出反诉称：在《商厦商业经营房产租赁合同》及其补充协议签订后，鑫隆达公司按约履行了应尽义务，但迪康公司未按照合同约定支付预付租金、物业管理费，并占用大厦两部观光电梯，导致大厦顶楼观光厅不能营业，装修期间的水电费、罚款也系鑫隆达公司垫付。为维护自身合法权益，鑫隆达公司已于2005年9月23日书面通知迪康公司解除租赁合同。据此，鑫隆达公司请求法院判令：（1）茂业公司返还所占用的房产及附属设施设备，并按租赁合同约定的标准承担房屋占用损失；（2）茂业公司承担逾期支付第二部分预付租金的违约金；（3）茂业公司支付物业管理费（85，000元/月），并承担逾期支付物业管理费的利息损失；（4）茂业公司向鑫隆达公司支付代付的水电费890，608.98元、代付罚款70，000元，并承担相应资金占用损失；（5）茂业公司承担违约金6400万元；（6）茂业公司承担因其导致大厦顶楼观光厅不能营业的赔偿责任，计1000万元；（7）茂业公司承担本案全部诉讼费用。
三、重庆市高级人民法院一审认定与判决
（一）关于租赁合同的效力
鑫隆达公司与成商公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。租赁合同签订后，经鑫隆达公司、成商公司、迪康公司一致同意，成商公司将其在租赁合同中的权利义务概括转移给迪康公司，因此，该租赁合同依法对鑫隆达公司与迪康公司具有约束力。
虽然在签订租赁合同之时，该房屋尚未通过竣工验收与消防验收，但是该合同约定的交房时间晚于合同签订时间，1.24亿元租金系预付性质，合同在法律性质上属于预租合同，该预租行为得到了政府主管部门的许可，因此，签约时房屋未通过竣工验收与消防验收，不影响合同的效力。
（二）关于租赁合同的解除问题
鑫隆达公司认为，由于茂业公司未足额支付租金，其于2005年9月23日发出的《关于解除合同的通知》具有合法依据，已经产生解除合同的法律效力。茂业公司则称，鑫隆达公司所主张的解除合同事由不能成立，并要求继续履行合同。一审法院认为，从《关于解除合同的通知》内容来看，鑫隆达公司解除合同的主要理由是茂业公司欠付租金及违约金5000余万元，且无履行合同的经济能力。因此，租赁合同是否解除主要涉及租金支付、是否存在预期违约以及茂业公司有无其他足以导致解除合同的违约行为等问题。对此，一审法院逐一评述如下：
1?关于租金支付。
一审法院认为，根据租赁合同约定，茂业公司应向鑫隆达公司预付租金1.24亿元、商场改造费500万元。对于500万元商场改造费，茂业公司已于2004年1月15日支付完毕。茂业公司欠付租金1119.3万元，构成违约。但茂业公司欠付的租金仅占应付租金总额的9%，主要的付款义务已经得到履行，因此，鑫隆达公司解除合同的理由不能成立。
对于欠付的1119.3万元租金，茂业公司应当予以支付。对于逾期支付的违约责任，该违约责任宜按照人民银行逾期贷款利率计算，利随本清。
对于成百公司支付的2500万元投资款，不应计入1.24亿元的预付租金。这2500万元系面积增加部分的租金，而非原定的1.24亿元预付租金的组成部分，不应计入1.24亿元预付租金范围内。
2?关于预期违约的问题。
一审法院认为，鑫隆达公司的上述理由不能成立。对于预期违约，《合同法》第94条第2项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，从意思表示看，茂业公司明确的意思表示是履行合同，而非不履行合同；从履行行为看，对于应当承担的付款义务，即支付第一、二部分预付租金，茂业公司已经支付了绝大部分，主要付款义务得到履行，尚欠部分应当继续履行，并承担相应违约责任，即支付利息损失。因此，对鑫隆达公司的上述主张，不予支持。
综上所述，在合同履行过程中，茂业公司履行了主要义务。虽然存在未足额付款、未按约投保、更换百货品牌的违约行为，但这些行为并非根本性违约，没有因此导致鑫隆达公司无法实现合同目的，鑫隆达公司所主张的解除合同事由不能成立，其发出的《关于解除合同的通知》不发生解除合同的法律效果。茂业公司与鑫隆达公司之间的租赁合同应当继续履行，茂业公司应当支付欠付的租金，并自2004年10月1日起计付利息。鑫隆达公司要求茂业公司返还所占用的房产及附属设施设备，该请求是以租赁合同不再履行为前提条件，由于本案已经确定租赁合同继续履行，故对鑫隆达公司的这一诉请予以驳回。
3?关于茂业公司诉请的27，962，399.15元的赔偿责任。
在合同履行过程中，鑫隆达公司确实存在违约行为。但是，除迟延交房、商场内的客用电梯无法使用外，其他违约行为并未对茂业公司的正常经营带来不利影响。因此，除上述两笔损失之外，对茂业公司诉请的赔偿责任，不予支持。茂业公司举示的审计报告虽能证明其解放碑店自开业以来长期处于亏损状态，但商业经营能否实现盈利目的，取决于多种因素，比如市场定位、营销手段、经销商品、管理模式、人员素质等，所以该报告不能证明这些亏损系鑫隆达公司的上述违约行为造成，因此，不能作为确定本案赔偿责任的依据。
4?关于茂业公司诉请的21，727，723.3元租金利息及滞纳金。
一审法院认为，根据租赁合同附件的约定，对于茂业公司预付的租金，鑫隆达公司应当支付利息，如鑫隆达公司逾期不能支付利息的，也可以在租金中扣除。由于鑫隆达公司并未支付预付租金的利息，因此该部分利息应当在租金中进行抵扣。由于租赁合同约定，鑫隆达公司应当就收取的1.24亿元预付租金支付利息，如不能支付利息，可在租金中扣除，而1.24亿元租金即租赁合同前四年的全部租金，因此，从当事人的意思表示来看，该部分租金利息应当自租期的第五年开始进行租金抵扣。既然本案已经确定租赁合同应当继续履行，且第五年租期即将开始，故茂业公司可就实际预付的租金产生的利息要求在第五年、第六年的租金中进行抵扣，其现请求鑫隆达公司直接支付租金利息及滞纳金的请求，不符合双方合同约定，不予支持。
5?关于茂业公司诉请的5，274，301元工程费用及相应滞纳金。
对于该笔费用承担，双方在2004年7月5日的《补充协议书》第3条中明确约定“由双方另行协商解决”，可见双方的真实意思表示是将该笔费用排除在租赁合同之外，不在租赁合同中解决该笔费用，该笔费用非租赁合同项下的权利义务内容。由于本案审理的是租赁合同关系，且无证据证明双方就此进行过协商并达成了一致的处理意见，故本案对此不作处理，茂业公司可就此另行协商或提起诉讼解决。
6?关于茂业公司诉请的代垫水电费3，213，816.48元和代垫罚款50，000元。
对于行政罚款，本应由鑫隆达公司向作出行政处罚决定的部门交纳，茂业公司以代交为由要求返还，在法律性质上属于不当得利请求权或基于无因管理的请求权，与本案审理的租赁合同关系非同一法律关系，本案对此不予处理；对茂业公司代鑫隆达公司缴纳的水电费，有鑫隆达公司的抄表员就水电费的用量进行确认的证据为证，因此，鑫隆达公司应当返还该笔费用。由于双方未明确具体的支付时间，而该笔款项的具体金额是茂业公司在2007年3月20日变更诉讼请求时才提出，故该笔款项应自2007年3月20日起按人民银行逾期贷款利率计付利息，利随本清。
7?关于鑫隆达公司诉请的房屋占用损失。
鑫隆达公司的这一诉请建立在茂业公司应当返还房屋的基础之上，由于租赁合同有效并将继续履行，基于有效的租赁合同，茂业公司有权继续使用租赁房屋，不负有返还其占用的房屋及附属设施设备的义务。在有效的租赁期限内，茂业公司占用房屋的行为是以租金为对价，如果茂业公司未足额支付租金，导致鑫隆达公司受到的损失也是租金损失，而非房屋占用损失。 故对鑫隆达公司的上述主张，不予支持。
8?关于鑫隆达公司诉请的物业管理费。
茂业公司使用了承租部分的房屋，根据合同约定，负有支付物业管理费的义务。该笔债务的金额与支付时间均有明确约定，茂业公司不应以双方未就工程款、水电费、罚款等款项的结算达成一致意见为由，拒绝支付。该笔费用的计算涉及三个方面的问题：一是起算点。由于合同约定的商场开业日为2004年10月1日，故物业管理费应自2004年10月1日起计。二是截至点。因鑫隆达公司在2006年9月13日提起反诉，要求茂业公司支付物业管理费，而合同约定物业管理费的支付期限为每月5日，因此，本案中的物业管理费应计算至2006年9月。三是滞纳金标准。租赁合同未约定滞纳金标准，鑫隆达公司要求按照日万分之二点一进行计算。《重庆市物业管理条例》第86条规定，“业主、使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业管理企业有权要求有关业主限期交纳，逾期不交的，业主委员会或物业管理企业可要求业主交纳并按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金”。鑫隆达公司主张的滞纳金标准低于法律规定标准，系对权利的自由处分，予以支持。据此，茂业公司应当支付2004年10月至2006年9月期间的物业管理费204万元。该笔款项从2004年10月起至2006年9月止，以每月5日为起点，以85，000元为本金，按日万分之二点一的标准计付利息损失，利随本清。2006年9月之后的物业管理费，鑫隆达公司可另行提起诉讼。
9?关于鑫隆达公司诉请的代付水电费890，608.98元、代付罚款70，000元。
鑫隆达公司以其为茂业公司垫付罚款为由，要求茂业公司返还，在法律性质上属于不当得利请求权或基于无因管理的请求权，不属于本案审理范围，本案对此不予处理，鑫隆达公司可就此另行提起诉讼。其次，鑫隆达公司提交了自2004年3月至2004年11月的水电费发票，而房屋交付时间为2004年7月22日，所以在此之前的水电费不应由茂业公司承担；在房屋交付之后，茂业公司所使用的水电，应由茂业公司承担费用，但是，由于在房屋交付之时，双方并未确定水表、电表的起点，因此，对茂业公司使用水电的数量无法确定，鑫隆达公司举示的证据亦无法证明这一点。因此，鑫隆达公司要求茂业公司返还代付的水电费，因证据不足，应予驳回。
10?关于鑫隆达公司诉请的违约金6400万元。
从租赁合同附件七第2条的约定来看，只有因茂业公司解除合同毁约，导致租赁合同无法生效及继续履行时，茂业公司才应承担6400万元的违约责任。但本案已经确定租赁合同有效且应继续履行，因此，鑫隆达公司的上述主张不成立，不予支持。
11?关于鑫隆达公司诉请的1000万元赔偿责任。
本案审理的是租赁合同关系，属于合同法调整范畴，而鑫隆达公司的这一诉讼请求系侵权请求权，属于侵权法调整范畴，故这一诉请超出了本案的审理范围，不予处理，鑫隆达公司可另行提起诉讼。
据此，重庆市高级人民法院判决如下：（1）茂业公司与鑫隆达公司继续履行《商厦商业经营房产租赁合同》、《补充协议书》、《商厦商业经营房产租赁合同补充协议》；（2）茂业公司向鑫隆达公司支付第二部分预付租金1119.3万元，并自2004年10月1日起按照中国人民银行逾期贷款利率计付利息；（3）鑫隆达公司赔偿茂业公司损失996，164.35元；（4）茂业公司向鑫隆达公司支付物业管理费204万元，该笔款项自2004年10月起至2006年9月止，以每月5日为起点，以85，000元为本金，按日万分之二点一的标准计付利息损失；（5）鑫隆达公司向茂业公司返还水电费3，213，816.48元，并自2007年3月20日起按中国人民银行逾期贷款利率计付利息；（6）驳回茂业公司的其他诉讼请求；（7）驳回鑫隆达公司的其他诉讼请求。上述第2、3、4、5项，应于判决生效之日起30日内履行完毕。本诉案件受理费1?190?272元，反诉案件受理费630?874元，合计1?821?146元，由茂业公司负担728?458.4元，鑫隆达公司负担1?092?687.6元。
四、当事人上诉及答辩情况
茂业公司和鑫隆达公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。
茂业公司提起上诉，请求判令：（1）撤销一审判决第二项、第六项；（2）鑫隆达公司赔偿茂业公司损失27，962，399.15元； （3）鑫隆达公司支付茂业公司平街1~2层外立面装修、卫生间、广播、监控系统的工程费用5，274，301元及滞纳金； （4）一、二审诉讼费用由鑫隆达公司承担。具体理由从略。
鑫隆达公司提起上诉，请求撤销一审判决，驳回茂业公司的诉讼请求，支持鑫隆达公司的反诉请求。具体理由从略。
五、最高人民法院二审查明的事实
最高人民法院二审查明：2007年7月24日的一审庭审笔录记载，当事人双方对茂业公司主张的640.7万元、400万元电梯款等四笔款项支付的事实存在争议。因当事人双方争议焦点较多，难以全部在庭审中进行审查，法庭确定于2007年7月26日组织当事人双方对上述争议事实进行对账核实。2007年9月20日的一审合议庭工作记录记载，因2007年7月26日茂业公司提交的上述款项支付凭证为复印件，鑫隆达公司拒绝质证，法庭确定于同年9月20日对上述证据原件进行质证。质证的证据包括成商公司支付上海三菱电梯有限责任公司640.7万元、400万元电梯款的电汇凭证原件、鑫隆达公司开具的上述款项收据原件。鑫隆达公司代理人以茂业公司提供的上述原件超过举证期限为由，拒绝质证。
最高人民法院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
六、最高人民法院二审认定与判决
最高人民法院经审理认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题为：（1）本案所涉房屋租赁合同是否应予解除；（2）茂业公司是否拖欠鑫隆达公司预付租金及应按照何种标准支付利息；（3）鑫隆达公司是否应赔偿茂业公司经营损失27，962，399.15元；（4）鑫隆达公司是否应承担延期交房的赔偿责任；（5）本案是否应合并审理茂业公司诉请的5，274，301元装饰装修费用纠纷。
（一） 关于本案所涉房屋租赁合同是否应予解除
从《商厦商业经营房产租赁合同》约定内容来看，鑫隆达公司缔约目的有二：一是收取承租人支付的预付租金，以完成世贸中心预租房屋的建设；二是将竣工的世贸中心预租房屋交付承租人租赁经营，收取租金。合同履行过程中，鑫隆达公司收取了茂业公司支付的11，280.7万元预付租金，完成了世贸中心预租房屋的建设，并将其交付给茂业公司租赁经营。依照合同约定,茂业公司交纳的预付租金在商场开业营业日，即2004年10月1日起开始抵扣其应付租金。依照合同约定的租金交纳标准，至茂业公司提起诉讼时，其已交付的预付租金尚未抵扣完毕。上述事实表明，茂业公司拖欠的1119.3万元预付租金，并未导致鑫隆达公司无法完成世贸中心建设，并影响其出租世贸中心获取租金收益。鑫隆达公司以茂业公司拖欠预付租金导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，其主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。在合同继续履行情形下 ，鑫隆达公司主张茂业公司支付房屋占用费和合同解除的违约金，缺乏请求依据，本院亦不予支持。
（二）关于茂业公司是否拖欠鑫隆达公司预付租金及应按照何种标准支付利息
认定茂业公司是否拖欠鑫隆达公司预付租金，需认定以下相关问题：
（1）本案查明事实表明，一审法院根据本案审理的具体情况，确定当事人双方于2007年9月20日对包括成商公司支付上海三菱电梯有限责任公司640.7万元、400万元电梯款的电汇凭证原件、鑫隆达公司开具的上述款项收据原件等证据进行质证，适用法律并无不当。鑫隆达公司以茂业公司提供的上述证据原件超过举证期限为由，拒绝质证，缺乏法律依据。上述证据原件记载内容表明，成商公司支付上海三菱电梯有限责任公司640.7万元、400万元电梯款，鑫隆达公司对款项的支付予以认可。鑫隆达公司主张茂业公司就上述款项提供的证据仅为复印件，与本案查明的事实不符，其主张该款应从茂业公司预付租金总额中扣除，缺乏事实依据，本院不予支持。
（2）从《商厦商业经营房产租赁合同》约定内容看，鑫隆达公司将世贸中心项目的地下二层至地上八层，共十层房产出租给成商公司使用，总计约42，000平方米，该面积实行多不退、少不补，按楼层计算，每年租金价格包干使用。2004年4月25日，成百公司与鑫隆达公司签订《商厦商业经营房产租赁合同之补充合同》，约定鑫隆达公司同意成百公司承接成商公司在《商厦商业经营房产租赁合同》中应履行的义务及享有的权利；经双方共同测量和确认，成百公司租赁鑫隆达公司商场的建筑面积超出《商厦商业经营房产租赁合同》中约定面积8000平方米，成百公司同意出资2500万元购买鑫隆达公司商场增加建筑面积约8000平方米20年经营使用权。次日，成百公司（甲方）与鑫隆达公司（乙方）签署《协议书》，约定甲方承诺不得以任何理由（包括但不限于甲方控股股东成商公司与乙方于2003年12月16日正式签署的《商厦商业经营房产租赁合同》相关各方不再履行等）要求乙方退还或部分退还已支付予乙方的甲方购买该商场增加面积部分（约8000平方米）20年经营使用权的2500万元投资款项。成商公司在该协议书上加盖了公章。上述合同约定表明，在成商公司将《商厦商业经营房产租赁合同》移转茂业公司之前，曾将上述合同权利义务移转给成百公司。成百公司与鑫隆达公司经协商，变更了《商厦商业经营房产租赁合同》约定的租金总额，就增加的8000平方米租赁面积，由成百公司追加租金2500万元，并预先支付。成百公司与鑫隆达公司并未约定将该笔款项纳入《商厦商业经营房产租赁合同》中约定的1.24亿元预付租金数额中。诉讼中，鑫隆达公司亦不认可该笔款项系1.24亿元预付租金的组成部分。因此，该笔款项从合同约定的文字表述看，应为成百公司就增加的房屋租赁面积预付的租金，并非《商厦商业经营房产租赁合同》约定的租金，不应列入上述合同约定的1.24亿元预付租金范围内。茂业公司主张成百公司支付的2500万元应认定为《商厦商业经营房产租赁合同》约定的预付租金，缺乏事实依据，本院不予支持。
（3）《商厦商业经营房产租赁合同》约定从租金起算日开始，鑫隆达公司从茂业公司的预付租金中抵扣应付租金。茂业公司主张用已支付的预付租金抵扣拖欠的预付租金，缺乏合同依据，本院不予支持。
（4）《商厦商业经营房产租赁合同》就茂业公司迟延支付预付租金的违约责任约定：第二部分预付租金乙方不能按时支付在甲、乙双方共管的账户上，乙方每延期支付10天，则按每天10万元向甲方支付赔偿金。本案查明事实表明，双方并未设立共管账户，茂业公司按照上述合同约定承担违约责任的前提不存在。鑫隆达公司主张茂业公司按照每日10万元承担违约金，本院不予支持。
综上，一审判决认定茂业公司拖欠鑫隆达公司预付租金，并按照中国人民银行逾期贷款利率支付利息，认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。
（三）鑫隆达公司是否应赔偿茂业公司经营损失27?962?399.15元
一审判决针对茂业公司所主张的鑫隆达公司的违约行为，逐一进行了分析，认定除迟延交房、商场内的客用电梯无法使用外，其他违约行为并未对茂业公司的正常经营带来不利影响。二审诉讼中，茂业公司未提供充分证据证明其主张的鑫隆达公司其他违约行为造成其经营损失，其主张的经营利益损失与鑫隆达公司的违约行为具有直接因果关系，因此，其主张鑫隆达公司应赔偿其经营损失27?962?399.15元，本院不予支持。
（四）鑫隆达公司是否应承担延期交房的赔偿责任
《商厦商业经营房产租赁合同》及《补充协议书》约定，鑫隆达公司应在2004年7月15日交付房屋及附属设施、设备，否则构成违约。鑫隆达公司每推迟10天以上交房，则按每天10万元支付赔偿金。鑫隆达公司于2004年7月22日交付房屋，按照合同约定已构成违约，应当承担赔偿责任。从文字表述分析，“鑫隆达公司每推迟10天以上交房，则按每天10万元支付赔偿金”是对违约赔偿额计算方法的约定，该计算方法以延期交房每推迟10天为计算条件，不能理解为延期交房未超过10天不承担赔偿责任。本案中，鑫隆达公司迟延交房7天，不能按照合同约定的计算方法计算赔偿数额，一审判决在此情形下，参照合同约定的租金标准，确定鑫隆达公司延期交房应承担的赔偿金额为556，164.35元，适用法律并无不当。鑫隆达公司主张其延期交房未超过10天，不应承担赔偿责任，与合同约定不符，本院不予支持。
（五）本案是否应合并审理茂业公司诉请的5，274，301元装饰装修费用纠纷
从法律关系的性质来看，本案当事人双方依据合同提起的纠纷性质为房屋租赁合同纠纷，而茂业公司主张的5，274，301元工程款，系装饰装修合同纠纷，且双方在补充合同中约定“由双方另行协商解决”。一审判决基于法律关系性质的不同，同时考虑到双方对该笔款项的数额及处理尚未协商一致，为尽快审结本案，稳定当事人双方的交易关系，保护当事人双方的利益，判令茂业公司就装饰装修费用纠纷另行提起诉讼解决，适用法律并无不当。茂业公司主张本案合并审理其提起的装饰装修费用纠纷，本院不予支持。
鑫隆达公司请求判令茂业公司支付占有、使用房屋期间的物业管理费及利息，但未明确请求支付物业管理费的截止时间，一审判决以其提起诉讼之日作为其请求物业管理费的截止时间，适用法律并无不当。鑫隆达公司主张一审判决缩小其诉讼请求的范围，本院不予支持。
一审判决依照《民事诉讼法》有关诉的合并的规定，将茂业公司与鑫隆达公司垫付水电费纠纷一并处理，适用法律正确。鑫隆达公司主张本案不应审理垫付水电费纠纷，本院不予支持。
综上，依照《民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，最高人民法院于2008年 12月3 日以（2008）民一终字第124号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，821，146元，由重庆解放碑茂业百货有限公司负担910，573元，重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担910，573元。
七、对本案的解析
虽然本案争议焦点较多，但核心的争议问题是房屋租赁合同是否应予解除。鑫隆达公司认为，由于茂业公司未足额支付租金，其于2005年9月23日发出的《关于解除合同的通知》具有合法依据，已经产生解除合同的法律效力。茂业公司则称，鑫隆达公司所主张的解除合同事由不能成立，并要求继续履行合同。
根据《合同法》第94条规定，结合本案的具体情况，主要是看承租人是否迟延履行主要债务，致使租赁合同的目的不能实现而成为解除合同的理由。从《关于解除合同的通知》内容来看，鑫隆达公司解除合同的主要理由是茂业公司欠付租金及违约金5000余万元，且无履行合同能力。因此，租赁合同是否解除主要涉及租金支付、是否存在预期违约以及茂业公司有无其他足以导致解除合同的违约行为等问题。关于租金支付，根据租赁合同约定，茂业公司应向鑫隆达公司预付租金1?24亿元。茂业公司欠付租金1119?3万元，构成违约。但茂业公司欠付的租金仅占应付租金总额的9%，主要的付款义务已经得到履行，因此，鑫隆达公司解除合同的理由不能成立。对于欠付的1119.3万元租金，茂业公司应当予以支付。对于逾期支付的违约责任，该违约责任宜按照人民银行逾期贷款利率计算，利随本清，即虽然租赁合同解除的主张未得到法院的支持，但承租人就欠付租金的违约行为，应当承担相应的违约责任。
关于欠付租金的比例、数额及期限达到何种程度，可以作为解除合同的事由，现行的法律法规及司法解释没有明确的规定，实践中的做法也不尽一致，学术界的认识同样莫衷一是。笔者认为，对上述问题作出细致的规定，本身就存在相当的难度，况且实践中的情况更为复杂。尽管该问题应当进一步加以深入研究，但还是应当以《合同法》的规定作为原则，即识别违约行为是否阻碍了租赁合同目的的实现，并依此作为尺度去衡量违约行为的程度和合同是否解除。本案中，承租人茂业公司在合同履行过程中，履行了主要义务，支付了91％的房屋租金。虽然存在未足额付款、未按约投保、更换百货品牌的违约行为，但这些行为并非根本性违约，没有因此导致鑫隆达公司无法实现合同目的，没有触及和破坏鑫隆达公司的根本利益，故鑫隆达公司所主张的解除合同事由不能成立，其发出的《关于解除合同的通知》不发生解除合同的法律效果。茂业公司与鑫隆达公司之间的租赁合同应当继续履行，茂业公司应当支付欠付的租金，并自2004年10月1日起计付利息。
此外，本案中有些具体情况应当进行具体分析。从《商厦商业经营房产租赁合同》约定内容来看，鑫隆达公司缔约目的有二：一是收取承租人支付的预付租金，以完成世贸中心预租房屋的建设；二是将竣工的世贸中心预租房屋交付承租人租赁经营，收取租金。合同履行过程中，鑫隆达公司收取了茂业公司支付的11，280.7万元预付租金，完成了世贸中心预租房屋的建设，并将其交付给茂业公司租赁经营。依照合同约定,茂业公司交纳的预付租金在商场开业营业日，即2004年10月1日起开始抵扣其应付租金。依照合同约定的租金交纳标准，至茂业公司提起诉讼时，其已交付的预付租金尚未抵扣完毕。上述事实表明，茂业公司拖欠的1119.3万元预付租金，并未导致鑫隆达公司无法完成世贸中心建设，并影响其出租世贸中心获取租金收益。鑫隆达公司以茂业公司拖欠预付租金导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，其主张缺乏事实依据和法律依据，难以得到支持。
当然，对于租赁合同的解除情形问题，还应当进一步深入研究，最高人民法院正在制定相关的司法解释进行规范，力图使解除合同的标准更加明确具体，以利于提高司法实践中的可操作性。
