开发合同与购房合同应否并案审理以及购房合同效力、责任的认定
开发合同与购房合同应否并案审理以及购房合同效力、责任的认定
——中房集团大地土地发展公司与中国银行、北京西单商业区建设开发公司购房合同纠纷上诉案
裁判主旨：
基于不告不理原则，开发合同不应与购房合同并案审理。购房合同无效的情况下，因违反相关法律规定而造成合同无效的一方应承担主要责任，对方当事人明知合同违法还签订的，亦应承担相应的缔约过失责任。
本案主要涉及以下两个问题：（1）关于开发合同应否在本案中一并处理；（2）关于购房合同效力及责任的认定。
关于开发合同应否在本案中一并进行审理的问题。本案原告为中行，其起诉请求为，确认中房公司与中行所签订的购房合同无效，由中房公司与西单商建公司共同返还购房款及贷款利息。本案案由为购房合同纠纷。在本案诉讼中没有任何一方当事人请求处理开发合同纠纷，其不符合《民事诉讼法》第108条中“当事人要有具体的诉讼请求”的规定，而且也违背了在处理民事案件中所掌握的不告不理的原则。
关于购房合同的效力及责任的认定。本案因中房公司在该建设项目中没有取得任何合法有效的土地使用权和开发、建设、销售的资格，就与中行签订购房合同，其违反了相关法律的规定，因此，应确定购房合同无效，造成合同无效中房公司应当承担主要责任，但中行在与中房公司签订购房合同时，明知中房公司未取得预售房屋的资格，即投入巨额资金，亦应承担合同无效的相应缔约过错责任。
关键词：并案审理；购房合同效力；缔约过失责任
上诉人(原审被告)：中房集团大地土地发展公司，住所地：北京市海淀区复兴路乙59号院3号楼801室。
法定代表人：张迎建，总经理。
委托代理人：余谈阵，北京市合川律师事务所律师。
委托代理人：张志英，该公司副总经理。
被上诉人(原审原告)：中国银行，住所地：北京市西城区阜成门内大街1号。
法定代表人：刘明康，董事长兼行长。
委托代理人：应松年，北京市中瑞律师事务所律师。
委托代理人：王淑焕，北京市中瑞律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：北京西单商业区建设开发公司，住所地：北京市西城区刚家大院东侧(未英胡同49号)。
法定代表人：蔡承凯，总经理。
委托代理人：张全喜，北京市北斗律师事务所律师。
委托代理人：王宏伟，该公司职员。
一、案件基本事实
1994年10月10日中房集团大地土地发展公司(以下简称中房公司)与北京西单商业区建设开发公司(以下简称西单商建公司)签订《开发西单东南F2区合同书》约定，总建筑面积67?700平方米，采取分项承包、整体开发、分期运作的方式进行，双方组建合作公司，共同投资、开发和管理，项目总投资为5?5亿元，注册资金为1?5亿元，中房公司占项目公司股份的75％，西单商建公司占25％，西单商建公司的股本金全部由中房公司提供，数额为3750万元，中房公司注册资金为11?250万元(中房公司支付注册资金13?985万元)，注册资金以外的投资均由中房公司投入，该合同还约定，1994年11月1日至1996年12月31日完成一、二期拆迁、土建和七通一平工作。合同签订后，中房公司分别向合作账户支付了13?950万元，上述资金除300万元在西单商建公司账户上以外，其余款项均由中房公司进行财务管理，用于该项目的拆迁、安置和现有工程的建设费用。1994年11月1日中房公司与中行签订《购房协议》，约定由中行购买中房公司坐落于北京市西城区西单东南F2区商品房6万平方米(建筑面积)，人民币8800元/平方米，总价款为5?28亿元，其中第一期3万平方米于1995年12月31日交付，第二期3万平方米于1996年12月31日交付，付款方式为按进度付款：（1）完成建设用地批准书、用地规划许可证等支付总价款的20％，即1?056亿元，土地出让金以实际交纳数额为准，交纳时间为中房公司发出通知后7日交纳，第一期购房款按工程进度分四次支付；（2）中行接到中房公司办理的土地使用权转让文件和工程放线开槽时支付3900万元，一期工程全部完成首层结构施工时支付5280万元，一期工程进入设备安装工程时支付5280万元，一期验收合格后支付1320万元，每次支付时限以中行接到中房公司通知确认工程进度7日为限；（3）二期工程的3万平方米房价款支付方法同上。购房款包括征地、拆迁、安置、前期工程、土地使用权转让、建安工程、基础设施及绿化等费用，违约责任条款约定，除不可抗力外，违约方承担因违约造成的一切损失，逾期付款、逾期交房违约金均按未履行部分价款的3‰计算，因故不能交付的，中房公司除全部退还购房款外，还应向中行支付已付房款的双倍贷款利息至全部退还房款之日止，争议解决方法为仲裁或法院诉讼，上述合同于同月7日在北京市公证处进行了公证。合同签订后，中行于1994年11月14日向中房公司支付定金1?056亿元，同年20日支付房价款6000万元，共计人民币1?656亿元，中房公司如数收讫，并出具了财务发票。1997年5月中房公司与中行又签订了《购房补充协议》，约定因中房公司未按时交房，中行同意违约金减至2000万元，分别从中行第一次和第二次所付房款中各扣减1000万元，交房时间推延两年半，第一期3万平方米于1998年6月30日交付；第二期3万平方米于1999年6月30日交付，其他条款均以《购房协议》为准，该协议签订后，中房公司仍未能按协议的约定交付房屋。另查明，1995年3月24日中房公司、西单商建公司(为共同甲方)与时代拆迁公司(为乙方)签订《委托拆迁合同》约定，由中房公司提供2万平方米(共361套)的拆迁安置用房。还查明，西单商建公司与中房公司约定成立的合作公司至今未向政府申报成立，中房公司在项目上的投资均来自中行的购房款。工程现状：该项目系西城区计经委主管项目，建设单位为西单商建公司，1994年7月市房地局核发建设用地批准书，将土地使用权划拨给西单商建公司，面积为12?2万平方米，其中F2区规划项目为商品住宅，涉及土地使用权出让的用地，按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定执行，西单商建公司负责该项目的开发建设和对外招商引资工作。现第一期工程1～3号商品住宅楼建设审批文件中的建设单位为西单商建公司，工程的拆迁建设均由中房公司具体实施，一期工程的拆迁安置工作已经完成，1号商品住宅楼主体结构工程至地上1层，2、3号楼主体结构工程完成，但未完成初装修工程，因中房公司欠付施工单位工程款等原因，工程已停工3年多，二期建设用地尚未拆迁。
一审审理期间，中行表示，因房改政策的变化，中行不能继续投资自建宿舍楼，故二期工程不能以原定计划进行投资，现有工程应由中房公司按原购房合同的约定价款8800元/平方米和交付条件建成交付，工程可以适当延长，但不再增加投资额，基于原合作基础、工程现状及中房公司的违约事实，中行不同意中房公司退出该工程，并主张将土地使用权证办到中房公司名下，由中房公司再抵押给中行，也可以将土地使用权证直接办到中行名下，若三方不能继续合作，中行除保留在建项目外，坚持原诉讼请求。中房公司表示该公司有能力继续完成项目的建设，因目前资金紧张，正在筹措资金交纳土地出让金，希望西单商建公司继续配合，但中房公司至今没有复工。西单商建公司表示，因合作公司没有正式批准，办理土地使用权证转移缺乏法律依据，中房公司与中行之间如果能够协调处理复工和投资问题，西单商建公司将积极协助完成工程建设，直至办完各项产权手续。因中行建设资金问题，中房公司无力在短期内解决资金亏空和复工问题，以及土地使用权方面的问题，本案三方当事人未达成一致意见，中行表示在中房公司未达到购房合同约定的工程进度的情况下，中行不再支付购房款，也不会再延长建设工期。根据国家和北京市政府关于土地储备制度的规定，及涉案项目因资金困难、建设周期过长等原因，三方当事人一致同意放弃二期工程，一审法院已函告北京市发展计划委员会，建议对二期工程另行安排。一审中，中行申请一审法院经征询中房公司、西单商建公司同意后于2002年1月25日书面委托中建精诚工程咨询有限公司对讼争项目的拆迁安置费、建安费以及与该项目有关的其他合理费用进行鉴定，2002年3月21日鉴定单位作出鉴定结论，同月28日三方当事人当庭对鉴定报告进行了质证，中房公司提出应将拆迁安置中以“白条”形式支付的费用358万元计入拆迁补偿费，鉴定单位认为该笔费用的支出没有合法的财务手续，缺少必要的拆迁补偿协议和城市房屋拆迁领款凭证，以及拆迁单位的人员代被拆迁人领款的事实，故不能予以认定；中房公司提出，工程设计费应当全额计算的要求，鉴定单位意见是工程设计费超过规定的3％上限部分应予核减；中房公司提出，其向案外人贷款后，曾以本案所涉项目咨询费的名义向贷款人支付管理费198万元，要求计入工程费用，鉴定单位称，该证据未在鉴定期间内提供，该笔贷款不能证明用于本项目的建设，且贷款合同纠纷已另案处理，故不应计入鉴定结论；中房公司提出，工程监理费45?76万元应当全额计入鉴定结论，鉴定单位认为，工程监理费实际支付数额为10万元，欠付数额尚未发生，不属于本鉴定的受托范围；中房公司提出，应将停工损失计入鉴定结论，鉴定单位认为，鉴定结论仅对项目实际支出的合理费用进行鉴定，不含应付而未付的费用；鉴定单位对中房公司提出鉴定报告的建安费与工程实际发生费用的异议，同意以施工单位提供的证据进行现场核实并做出复议。鉴定结论列明西单商建公司为该项目支出的合理费用为156?559?47元，中房公司已购拆迁安置房的闲置房屋价款6?672?319?5元，经鉴定单位解释，中行和西单商建公司同意鉴定结论。2002年4月22日鉴定单位做出复议结论：（1）1～3号楼工程实际发生的建安工程费用为23?339?583?8元；（2）与1～3号楼建设用地相关的拆迁安置费用为88?692?700?08元(含6?672?319?5元闲置房成本)；（3）与1～3号楼工程有关的其他合理费用为6?846?640?78元，总价为118?878?924?66元。上述事实，有中房公司与西单商建公司签订的合作合同、付款凭证；中房公司与中行签订的购房合同、补充协议、付款凭证；三方当事人向鉴定部门提交的关于拆迁安置、建设施工及其他合理费用的资料；鉴定报告、复议结论和三方当事人庭审陈述等证据在案证明。2001年6月18日中行向北京市高级人民法院提起诉讼，请求确认中房公司与中行签订的购房合同无效，并要求中房公司与西单商建公司承担连带责任，共同返还中行购房款1?656亿元及贷款利息。
二、北京市高级人民法院一审认定与判决
北京市高级人民法院审理认为：房地产项目的开发、建设、转让、销售等经营活动，必须严格遵守和执行国家房地产法的规定，未经政府批准成立的房地产项目(合作)公司，不得对该项目进行开发经营、转让和销售。中房公司与西单商建公司虽然签订了成立合作项目公司的合作合同，但未履行必要的政府批准手续，在诉讼期间，双方仍不能办理拟成立的合作公司的批准手续，故应认定该合作合同尚未生效。该项目的合法开发建设单位仍为西单商建公司，中房公司因没有取得在建项目的任何合法有效的土地使用权和开发、建设、销售的资格，故其与中行签订的购房合同不具备法律规定的必要条件，应当确定为无效合同，中房公司应当承担主要责任，并应返还中行的购房款及其贷款利息。中行请求确认该购房合同无效的诉讼请求，本院予以支持。应当指出，中行在与中房公司签订购房合同时缺乏对中房公司在项目中相关权利的必要审查，即投入巨额资金，故亦应承担购房合同无效的相应缔约过失责任。鉴于在建工程是以西单商建公司的名义申报兴建，建设工程审批手续合法，中行投资的大部分款项已实际用于该项目的拆迁安置和建房，以及中房公司的经济能力已得不到中行和西单商建公司的信任等实际情况，经中行请求和划拨土地使用权人西单商建公司同意，一审法院准许在建项目由中行保留，中行应按照法律规定并商西单商建公司办理相关审批手续，批准后继续投资和完善项目建设。中房公司要求认定购房合同有效并继续履行的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。在建项目实际支出与中行已付购房款之差额和利息中房公司应予以返还。在建项目的实际发生费用，一审法院以经过质证的鉴定结论及复议结论为依据。在鉴定结论以外的实际发生费用中，中房公司以西单东南F2区项目名义交纳的1400万元土地出让预定金，应计入发生费用总额，待中行与北京市政府办理土地使用权出让手续时冲抵地价款，中房公司交纳的城市建设档案保证金，应计入发生费用总额待中行完成项目建设后收回，西单商建公司为该项目支付的156?559?47元，属于与项目建设有关的合理费用，应当计入发生费用总额。关于拆迁安置过程中应付而未付的费用，因数额不能确定，应由中行与相关权益人协商，本案不做处理，中房公司要求将其与施工单位、工程监理单位之间的停工损失和监理费用计入实际发生费用的请求，因该部分费用尚未发生，且涉及中房公司与施工、监理单位之间的合同纠纷，属另一法律关系，故本案均不做处理。鉴定结论的实际发生费用中包含了中房公司已购拆迁安置闲置房39套的价款，该闲置房屋均为中房公司与案外人联建并约定确定的房屋永久使用权，现中房公司同意将该闲置房屋及相关手续交付给中行，中行表示同意接收，一审法院不持异议，中房公司应当按照一审法院确定的期限内将房屋交付给中行。关于中房公司拖欠施工单位工程款一节，鉴于中行已经支付给中房公司的建设资金中已包含此项费用，故应由中房公司与施工单位另行结算。关于中行要求追究西单商建公司连带责任一节，因西单商建公司对中行与中房公司的购房关系未表示反对，也未因此而积极办理合作公司成立的报批手续，故西单商建公司对造成本案纠纷负有一定责任，但西单商建公司为该项目的建设提供了建设用地、规划许可、拆迁许可等批准文件，未影响工程开工建设，且与工程停滞的原因和责任无关。西单商建公司作为未生效的合作合同一方，并没有欺骗中行的主观故意，客观上也没有因西单商建公司的原因直接给中行造成经济损失，故西单商建公司不应承担连带责任。依照《城市房地产管理法》第37条第1、6项；《合同法》第44条第2款、第52条第5项、第58条之规定，判决：（1）解除西单商建公司与中房公司签订的合作合同。（2）中行与中房公司签订的购房合同无效。中房公司于本判决生效后30日内将北京市西城区西单东南F2区一期工程住宅项目在建工程的全部技术资料移交给中行。（3）位于北京市西城区西单东南F2区一期工程住宅项目在建工程为中行住宅项目。北京市西单商建公司于判决生效后30日内到北京市政府建设主管部门办理变更立项手续，批准后由中行继续投资建设，相关费用按照国家规定交纳。（4）中房公司返还中行购房款人民币29?777?634?81元(于判决生效后30日内给付)，并支付自1998年7月1日起至付清时止的同期银行固定资产贷款利息，同时按照判决书附表所列地点和房号向中行交付价款人民币6?672?319?5元的已购闲置拆迁安置房屋(于判决生效后30日内交付)。（5）西单商建公司返还中行人民币2?843?440?53元(于判决生效后30日内给付)，并支付自2001年7月10日起至付清时止的同期银行固定资产贷款利息。鉴定费人民币90万元，由中房公司负担，案件受理费1?167?388元，由中行负担233?477?6元，由中房公司负担817?171?6元，由西单商建公司负担106?738?8元。
三、当事人的上诉请求及答辩理由
中房公司不服一审判决提起上诉称：《开发北京西单东南F2区合同书》不应在本案中处理。在一审期间，没有任何一方当事人向法院提出处理该合同的诉讼请求。一审原告为中行，中房公司与西单商建公司未提出反诉，因此合作合同不在本案的审理范围之内，其与购房合同系两个不同的法律关系。中行不是合作合同的当事人，也不是中房公司的权利继受人，其无权对中房公司与西单商建公司的合作合同的效力及其处理提出任何诉讼请求。即使合作合同纠纷能在本案合并审理，那么一审判决仅解除合作合同，而不全面处理中房公司与西单商建公司的合作合同纠纷亦不妥。中房公司与西单商建公司签订的合作合同应认定有效，西单商建公司在合同履行中有违约行为，给中房公司造成重大损失，而一审判决对损失部分未做处理，根据“一事不再理”的有关法律规定，中房公司的权利将无法得到保护。中房公司的购房合同应认定为有效，虽然中房公司不能按期交房有违约行为，但中行没有按工程进度拨付购房款，亦有违约行为。如果合同认定无效，双方均有过错，一审将在建工程判决给中行，不符合法律规定，如合同无效，中房公司应返还中行的购房款，而不能将在建工程判归中行，中行与中房公司负有同样过错，因此利息损失不应支持。西单商建公司答辩称：为落实北京城市建设总体规划，加快西城区危旧房改造，西单商建公司经政府授权，以划拨的土地来源，对西单东南工程F2区进行开发建设和对外招商引资，西单商建公司与中房公司签订的《关于开发西单东南F2区合同书》中所涉项目系经北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会批准的，在合作公司注册期间，因政府暂停对项目公司的审批，以及后来中房公司不能继续投资，使工程搁置，项目公司至今未注册，中房公司与中行签订购房合同，未告知西单商建公司，当西单商建公司知道中行是中房公司的实际投资人后，即向中行表示愿意协调的诚意，但中行未予答复，在该项目上，中房公司已构成违约，但考虑到工程建设已过半，中房公司与中行有争议，才未决断与中房公司的合同及追究其违约责任，西单商建公司对中房公司和中行无任何过错，中行要求西单商建公司承担连带责任理由不能成立。一审判决将F2区要求项目变更为中行，并由其承担投资责任，尽管西单商建公司付出了损失，但考虑到工程尽快进行，因此不再提起上诉。中行答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。并提出维持一审判决第2项的同时，明确中房公司向中行移交工程技术资料；在维持一审判决第3项的同时，明确中行继续投资所交纳的费用按照1995年以前的标准执行。
四、最高人民法院的认定与判决
最高人民法院审理认为：中房公司与西单商建公司在签订开发合同后，中房公司即与中行签订购房合同，本案中开发合同与购房合同系两个完全独立不同的法律关系，中行与西单商建公司既没有合同关系，也没有事实上的合作关系，因此，本案仅应根据中行的诉讼请求对中房公司与中行所签订的购房合同进行审理，一审法院将中房公司与西单商建公司签订的开发合同在本案中一并进行了审理不妥，应予纠正。由于中房公司与西单商建公司签订开发合同后，未办理成立合作项目公司及合作开发建设的审批手续，中房公司在没有取得建设项目的土地使用权和房屋预售许可的情况下，与中行签订购房合同，其售房行为违背了法律有关规定，一审判决认定购房合同无效是正确的，中房公司请求认定协议有效无事实和法律依据，应予驳回。购房合同无效中房公司应承担主要责任，中行在未对中房公司在项目中的相关权利进行审查及明知中房公司无预售商品房许可的情况下，与中房公司签订购房合同，亦应承担购房合同无效的缔约过失责任，因此中房公司应当返还中行的购房款，其购房款的贷款利息应根据中房公司与中行的过错责任按比例分担。关于中房公司将其所有的39套房屋交付给中房公司以折抵购房款问题，因双方均无异议，因此，一审判决该项内容可予以维持。综上，依据《民事诉讼法》第153条第1款第2项之规定，最高人民法院于2002年12月19日作出(2002)民一终字第46号民事判决：（1）撤销北京市高级人民法院(2001)高民初字第171号民事判决第1、3、5项。（2）变更北京市高级人民法院(2001)高民初字第171号民事判决第2项为：中行与中房公司签订的购房合同无效。（3）变更北京市高级人民法院(2001)高民初字第171号民事判决第4项为：中房公司返还中行购房款人民币158?927?680?5元(于判决生效后30日内给付)，并支付自1998年7月1日起至付清时止的同期银行固定资产贷款利息的70％；同时按照判决书附表所列地点和房号向中行交付价值人民币6?672?319?5元的39套房屋(于判决生效后30日内交付)。一审案件鉴定费、案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1?167?388元，由中房公司负担466?955?2元，由中行负担700?432?8元。
五、对本案的解析
本案争议焦点是：（1）西单商建公司与中房公司签订的《开发北京西单东南F2区合同书》(以下简称开发合同)是否应在本案中一并处理；（2）中房公司与中行签订的购房合同的效力应如何认定及双方应如何承担责任。
（1）关于开发合同应否在本案中一并处理问题。该问题一审法院在本案中一并进行了审理，最高人民法院认为不妥予以改判，其改判的理由是：本案原告为中行，其起诉请求为，确认中房公司与中行所签订的购房合同无效，由中房公司与西单商建公司共同返还购房款1?656亿元及贷款利息。一审确定的本案案由亦为购房纠纷，本案诉讼没有任何一方当事人请求处理开发合同纠纷，根据民事诉讼法有关规定精神及在处理民事案件中所掌握的不告不理的原则，该案不应对开发合同进行合并处理；中房公司与西单商建公司签订的开发合同和中房公司与中行签订的购房合同系两个不同的法律关系。虽然开发合同的效力问题可能会影响到购房合同的效力，但由于两个合同的签订人不同、合同性质不同，所涉及的法律关系也完全不同，因此两个合同是完全各自独立的，各方当事人均应按照各自的合同所确定的内容享有权利和义务，作为合同以外的任何人均无权为当事人设定权利和义务。本案中中行可以向法院提出，因中房公司与西单商建公司的开发合同未办理相关手续，中房公司未取得售房资格，因此主张其与中房公司签订的购房合同无效，并请求中房公司承担相应责任。但在此中行无权主张中房公司与西单商建公司所签订的开发合同无效。同样作为法院仅能对当事人所诉请求给予确认支持或者予以驳回，而无权代当事人设立法律关系。该案中行与西单商建公司没有合同关系，中行不是开发合同的当事人，其不享有开发合同中的权利及义务，如果判决确定西单商建公司与中行合作，那么西单商建公司与中行的合作关系就是通过法院判决而设立的，其判决内容超出了人民法院的职责范围，而且如果这样判决，当事人如不签订新的协议，该合作亦无法履行。由于中房公司和西单商建公司系本案被告，且未提起反诉，一审判决将其开发合同解除后，中房公司和西单商建公司在本案中没有解决的纠纷，根据一事不再理的原则，将无法再通过诉讼程序主张权利。
综上，一审将开发合同在本案中一并审理不妥，应予纠正。但是为了确定购房合同的效力问题，判决中可以对开发合同的有关事实予以表述，但对开发合同的效力等不作认定。
（2）关于中房公司与中行购房合同的效力的认定及双方如何承担责任问题。西单商建公司与中房公司签订开发合同后，因中房公司在该建设项目中没有取得任何合法有效的土地使用权和开发、建设、销售的资格，其与中行签订购房合同不具备法律规定的条件，因此应确定合同无效，中房公司应当承担主要责任，并应当返还中行的购房款及其利息。但中行在与中房公司签订购房合同时，明知中房公司未取得预售房屋的资格，即投入巨额资金，亦应承担合同无效的相应缔约过错责任，即承担部分利息损失，因此，二审判决中房公司承担70％利息，中行承担30％利息。
