买受人能否依据买卖合同要求确认房屋归其所有
买受人能否依据买卖合同要求确认房屋归其所有
——陈某诉赵某房屋买卖合同纠纷案
依据：（2011）二中民终字第00450号民事判决书
核心法律问题：买受人能否依据买卖合同要求确认房屋归其所有
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审被告）：陈某
被上诉人（原审原告）：赵某
2006年8月29日，赵某与陈某签订《房屋买卖合同》，约定：陈某将其因拆迁所得位于北京市朝阳区某小区的房屋转让给赵某，房屋总价款29.5万元；该房屋在颁发产权证时，陈某必须全力配合买受人将该房所有权人或将产权人写在赵某名下。签订合同当日，赵某向陈某支付了房款，陈某亦向赵某交付了房屋，至今双方未办理房屋过户登记手续。2009年12月12日，陈某取得讼争房屋所有权证，该所有权证上载明讼争房屋按照经济适用房管理。
2010年2月，赵某诉至一审法院称：签订合同当日，其将房款一次性支付给陈某，陈某亦于签订合同当日将房屋交付给其，但至今陈某仍然未协助其办理过户手续。故诉至法院，要求确认讼争房屋归其所有及陈某为其办理讼争房屋的过户手续。
陈某辩称：讼争房屋系按照经济适用房管理的房屋，现虽然登记在其名下，但其自行出售该房屋的行为违反了国家关于经济适用房管理的相关规定，应属于无效。
二、法院判决
一审法院经审理认为：民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。赵某与陈某签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。根据该合同约定，陈某有义务协助赵某办理房屋过户登记手续，故对于赵某要求陈某协助其办理过户手续的诉讼请求，予以支持。关于赵某要求确认讼争房屋为其所有的诉讼请求，因涉及房屋登记公示问题，且现房屋尚未过户至赵某名下，故对其该诉讼请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定判决：一、陈某于判决生效之日起三十日内协助赵某办理讼争房屋的过户手续；二、驳回赵某的其他诉讼请求。
判决后，陈某不服，持原诉意见提起上诉，请求二审法院查清事实，依法改判。赵某同意原判。
二审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。陈某与赵某关于买卖房屋的约定不违反法律及行政法规的强制性规定应为有效。陈某在取得房屋产权后理应协助赵某办理过户手续，一审法院据此所做判决并无不当。陈某的上诉理由没有法律依据。综上所述，原判正确，应予维持。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
赵某能否基于其与陈某之间的《房屋买卖合同》要求确认讼争房屋归其所有。
二、观点透析
赵某能否基于其与陈某之间的《房屋买卖合同》直接要求确认讼争房屋归其所有，要回答这一问题，我们首先要厘清赵某与陈某之间的法律关系及其性质。在房屋买卖合同中，一般会涉及债权行为和物权行为，其中债权行为即出卖人与买受人签订的房屋买卖合同；物权行为则指出卖人与买受人之间转移房屋所有权的行为。我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”根据该规定，房屋所有权人即出卖人与买受人签订房屋买卖合同后但尚未办理所有权转移登记手续时，由于房屋的所有权并未发生转移，此时，出卖人与买受人之间仅发生债权的效力。本案中，赵某作为买受人与出卖人陈某就讼争房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》后，双方各自依约履行了支付房款及交付房屋的合同义务，但尚未办理讼争房屋所有权转移登记手续时，赵某尚未取得讼争房屋所有权，其基于该买卖合同仅取得了要求陈某办理讼争房屋所有权转移登记手续的债权请求权，故法院对赵某要求确认讼争房屋归其所有的诉讼请求不予支持。
（马兴芳）
37.借名买房合同的有关问题
——吴某诉郑某房屋买卖合同纠纷案
依据：（2010）二中民终字第19950号
核心法律问题：借名买房合同的有关问题
案情介绍
上诉人（原审原告）：吴某
被上诉人（原审被告）：郑某
一、基本案情
诉争房屋所有权人现登记为郑某，登记时间为2009年11月3日。2009年4月19日，吴某（买受人）与案外人孔某（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》一份，约定吴某购买诉争房屋，成交价格1 100 000元……当天双方并与北京中原房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》。2009年5月8日至10月28日，吴某分五次向孔某共汇款311 000元。2009年9月17日，某担保公司（甲方）、孔某（乙方）、郑某（丙方）签订了《转按揭贷款委托担保合同》，内容大致为：乙方欲将诉争房屋转让给丙方，丙方因资金紧张，欲以所购房产作抵押，向银行申请800 000元按揭贷款，丙方向甲方申请为其此笔按揭贷款提供阶段性担保。2009年11月9日，郑某（借款人、抵押人）、某银行支行（贷款人）、某担保公司（保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号为2009年0612号），郑某贷款800 000元，用于购买诉争房屋，贷款期限30年。
2009年12月19日，吴某（甲方）与郑某（乙方）签订《协议书》一份：双方协商用乙方的名字贷款800 000元，购买诉争房屋，房屋所有权实际归甲方所有，每月还款本息由甲方支付（借款合同编号为2009年0612号）。有关一切问题由甲方负全部责任，甲方保证每月按时还款，若不能按时还款，乙方有权向有关法律部门诉讼。
2010年4月，吴某诉至一审法院，要求确认诉争房屋归其所有，郑某协助其办理产权过户手续。郑某辩称：吴某以我名义购买商品房、办理按揭贷款，系以合法形式掩盖非法目的的行为，故双方所签订的协议属于无效。吴某所支付的首付款、偿还的银行贷款是其代我履行债务的法律关系，是独立于购房合同关系之外的债权债务关系，这不足以使吴某成为房屋所有权人。诉争房屋系我所有，我不同意其诉讼请求。
该案一审庭前谈话时，郑某表示：我同意诉争房屋归吴某所有，但是如果要办理过户手续，我要求吴某给我补偿，数额就是吴某把房子卖了以后减去她购房款差价的一半。从买房到最后办下产权证，我一分钱也没有出过。我2008年6月本科毕业，2009年3月到北京找工作，5月，吴某同意我到其所在单位工作。10月左右，吴某说要买房，办理贷款，用我的名字。当时我什么都不懂，就同意了。现在我才明白，我无法再申请经济适用房、两限房，再买房贷款利率要提高，首付款也要提高，所以我要一定的补偿。
审理中，某银行支行出具提前还贷证明，吴某通过转账方式，于2010年7月8日提前偿还涉案房屋贷款，数额为792 074.14元。吴某于诉讼中提出财产保全申请，一审法院依法冻结了诉争房屋的产权过户手续。
二、审理结果
一审法院经审理认为：诉争房屋实际购房人为吴某，房屋首付款及银行贷款亦由吴某支付。因此，对于吴某确认房屋归其所有并要求郑某办理产权过户的请求，应予支持。郑某已经表示过同意诉争房屋归吴某所有，之后其虽又提出吴某支付的房款、偿还的银行贷款系双方之间的债权债务关系，但其此项意见与双方所签订的协议书内容不符。即使据其所述，双方所签协议系无效协议，但是，这样也不能改变诉争房屋实际购买人、出资人均为吴某之事实。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定判决：诉争房屋归吴某所有，郑某于判决生效后七日内协助原告吴某办理上述房屋的产权过户手续。
判决后，郑某不服，提出上诉称：一审法院未明确购买人与出资人这一法律关系的区分，我是购房人，但出资人可以是其他人；双方“借名买房”的《协议书》系以合法形式掩盖非法目的并损害社会公共利益，属于无效的民事行为、无效合同，不能发生变更房屋所有权的效力；吴某非法获利423 094.2元，即我的直接损失。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判驳回吴某的诉讼请求。吴某同意原判。
二审法院另查明：2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求：商业银行应提请借款人按诚实守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房后又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
二审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。本案中，郑某为证明诉争房屋系其购买，提供《转按揭贷款委托担保合同》、《个人购房借款/担保合同》为证，而吴某则提供《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《协议书》、电汇凭证、还款凭证等证据予以反驳。郑某未确认《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》的真实性，但认可《协议书》、电汇凭证、还款凭证真实。《协议书》的有关内容已明确显示郑某、吴某之间借名购房、办理贷款的事实，郑某亦在一审法院对借名买卖一事有过相应的陈述。虽郑某在本院审理期间提出异议，但依据我国相关法律规范的规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。现郑某未提供足以推翻其陈述的相反证据，因此，一审法院确认吴某提供证据的证明力，认定诉争房屋由吴某购买，经协商后以郑某名义另行签订购房贷款合同，于法有据，本院予以认同。
通过对郑某、吴某上诉、答辩意见的归纳总结，本案的争议实质在于诉争房屋的所有权问题，焦点有二：一为谁系真正购房人，二为《协议书》是否无效。
关于争议焦点一，吴某认为其为真正购房人，其签有买卖合同，亦针对买卖合同进行了支付款项等实际履行行为，而郑某则认为即使吴某与购房人此前存在买卖关系，也已将合同关系概括转移，自己为实际购房人，吴某的付款行为系郑某与吴某之间代付的债权债务关系。我国《民法通则》明确规定，民事行为应当意思表示真实。根据现有证据，吴某曾作出过借用郑某名义购房贷款的意思表示，郑某未能提供充分证据证明吴某曾作出过将购房权利义务转移给郑某、双方之间就代付款另行成立债权债务的意思表示。郑某认为其为实际购房人的上诉意见，依据不足，本院无法采信。
至于争议焦点二，郑某坚持认为双方“借名买房”的《协议书》系以合法形式掩盖非法目的并损害社会公共利益，属于无效合同，不能发生变更房屋所有权的效力。吴某则认为，我国法律法规并不存在禁止性和限制性规定，更谈不上损害社会公共利益。依据我国《合同法》的有关规定，认定合同无效应依据效力性禁止性规范。本案诉争房屋购买、办理贷款之时，人民银行的部门规章规定商业银行贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。也就是说，吴某、郑某这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为，规避的是首付款的支付比例及利率水平。现郑某上诉认为吴某不应获得诉争房屋的所有权，法律依据不足，本院难以支持。一审法院依据当事人的真实意思表示确认诉争房屋归吴某所有，并判令郑某协助办理过户手续，并无不当，本院予以维持。
需要指出的是，为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，有关部门已出台相应举措。当事人在订立、履行合同时，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。虽然本院未支持郑某的上诉请求，但对吴某、郑某这种借名买房办贷规避信贷政策的行为提出批评，并要求本案当事人在今后的民事活动中不得再进行此种规避行为。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
本案的争议焦点在于房地产调控中借名买房合同的效力认定问题。
二、观点透析
为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，有关部门在房贷、税收、登记等方面出台了一系列政策举措，由此导致一部分欲购房的当事人无法购房、无法获得房屋贷款或要交纳更多的税费。司法实践中于是出现了为规避上述政策而借名买房的案件，即实际购房人与名义购房人、登记权利人之间围绕买卖合同、借名约定以及房屋所有权确认而产生的纠纷。此类案件中，当事人争议的焦点往往集中在房屋买卖合同是否有效、借名约定是否有效、借名购房人能否真正成为诉争房屋的所有权人等方面。
（一）借名买房事实的认定——真实意思表示
借名买房案件的首要问题在于确认案件争议确系借名买卖而引起。“借名买房”，顾名思义，必然涉及实际购房人、名义购房人。从提起诉讼的当事人来看，可能是实际购房人，可能是名义购房人，可能是登记权利人，也可能是出卖人，还有部分案件可能由贷款发放银行提起。从案件事实的认定方面来看，当事人可能对借名一事予以确认，但大多数案件中，名义购房人往往都对借名一事予以否认。此时，就要根据案件的有关事实及证据来审查是否存在借名买房的事实。
一般说来，如果双方之间存在借名约定，借名买房的事实是可以直接确认的。如本案中的郑某，一审时认可借名买房的事实，二审予以否认，但吴某已提供双方签署的借名买房《协议书》，两人之间借名买房的事实是可以确认的。但在其他案件中，比较困难的是没有借名约定书面证据的情形，当事人经常会以实际出资来主张其系实际购房人。此类纠纷中要注意区分实际出资人和实际购房人。
在现实的房屋买卖中，实际出资人并非一定是购房人，如父母为子女出资购房、购房人向出资人借贷购房、出资人将出资赠与购房人。是否为实际购房人，要看出资是否具有购房的真实意思表示。我国《民法通则》明确规定，民事法律行为应当意思表示真实，因此，借名买卖中的实际购房人的出资行为一定要有购买房屋的真实意思表示，举证责任应当由实际购房人承担。再以本案为例，郑某认可吴某支付了房屋的首付款，但主张系其与吴某另外的债权债务关系。此时，人民法院应依据当事人的真实意思表示予以认定。吴某曾作出过借用郑某名义购房贷款的意思表示，郑某未能提供充分证据证明吴某曾作出过将购房权利义务转移给郑某、双方之间就代付款另行成立债权债务的意思表示。因此，法院通过意思表示认定本案存在借名买房的事实。
（二）借名买房合同效力的认定——社会公共利益
从当事人的诉求来看，借名买房案件中的诉求基本围绕的是借名买房合同的效力问题，有的是要求确认诉争房屋的买卖合同无效，有的是要求确认借名买卖的约定无效，还有的是主张贷款合同无效。理由也多种多样，有的是认为一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，有的则认为当事人之间存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，有的主张当事人以合法形式掩盖非法目的，有的认为合同损害社会公共利益，还有的认为诉争合同违反法律、行政法规的强制性规定。
由于房地产调控政策多为政府部门规章或地方行政法规，以借名买房行为违反法律、行政法规的强制性规定、以合法形式掩盖非法目的而主张合同无效的，因缺乏法律依据，人民法院往往不予支持。但是不是说此类合同一定是有效的呢？我们认为，应有所区分，区分的依据即社会公共利益标准。公共利益是相对于个人利益而言的，是指关系到全社会的利益，表现为某一社会应有的道德准则。
江平主编：《中华人民共和国合同法精解》，中国政法大学出版社1999年版，第43页。如果借名买房的行为，损害了社会的公共利益，该借名行为应当无效。反之，如果该行为损害的是个别人的利益，除非具有恶意串通等其他合同无效的因素，该借名买卖原则上不应认定为无效。
以本案认定为例，根据已查明的事实，吴某、郑某借名买卖诉争房屋时，政府部门对当事人购房资格限购令尚未颁布，金、董二人借名买卖的原因在于规避信贷政策。如果当时以吴某的名义购房，有可能银行不予批贷，或者银行批贷的利率较高。也就是说，当时的政策并非不允许吴某购房，仅是对吴某的贷款行为予以限制。因此，二审法院认为，本案借名买房的行为损害的是银行利益而非社会公共利益，所以没有支持郑某合同无效的主张。如果本案购房行为在有关第三套房屋限购令颁布之后，案件的最终认定又会有所不同。这是因为，不允许已有两套以上房屋的当事人购买第三套房屋，已经成为政府明令，此时，当事人之间的借名买房行为损害的则是社会公共利益，应当受到禁止。
（三）借名买卖案件中的物权登记——转移登记
当事人借名买卖案件中的诉讼请求很多时候都会涉及物权登记，如当事人要求确认诉争房屋归实际购房人所有，要求登记权利人协助实际购房人办理转移登记手续。如前所述，我们认为，物权确认应当以登记为原则，如果实际出资人有相应证据证明其已经作出要取得相应物权的意思表示，且已完成了实际的出资义务，在不损害社会公共利益的前提下，人民法院对于实际出资人的确权请求可以支持。
实际出资人和登记权利人之间对所有权的争议属于标的物所有权的内部法律关系，与之相对应的是涉及交易第三人的外部法律关系，前者属于物权确认争议，后者多为买卖合同纠纷。两者适用范围、处理标准都应有所不同。但是，诉争房屋的物权确认往往要以买卖合同效力的认定为基础。此类案件中，虽无当事人的明确诉求，人民法院同样要对合同的效力予以审查。
借名买房案件中，人民法院要注意行使释明权。建设部2008年7月1日开始实施的《房屋登记办法》第35条第2款
《房屋登记办法》第35条第2款规定：“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。”已经规定房屋登记机构要依据人民法院的协助执行通知书办理过户登记，因此对于当事人仅主张确认房屋所有权的，人民法院应当释明当事人是否请求同时将房屋登记到实际购房人名下，以避免出现确认类判决无法执行的问题，同时也可以减少当事人再次起诉所导致的诉累。此时的物权登记人与实际购房人不一致系实际购房人的原因造成，我们认为，此种物权登记的变更应通过转移登记的方式完成，实际购房人应当为此支付相应的税费。
需要指出的是，借名买卖这种行为本身是应受到抑制而非鼓励的，因此，本案二审法院在判决中对吴某、郑某的行为提出了批评。对于此类借名买房行为的抑制手段，除了让实际购房人支出转移登记税费外，还可以探讨由行政部门对此行为予以处罚的方式，以此达到规范购房行为、稳定房地产市场的终极目标。
