同居关系下的房产纠纷
同居，是指未经过法律婚姻登记的一种共同居住行为，通常发生在异性之间。在现实生活中，同居的双方生活模式与一般夫妻相同，许多人也戏称其为未领证的夫妻模式。那么，同居过程中的当事人双方一旦产生财产纠葛，是否能套用婚姻法的规定来分割财产？同居双方又该如何处理散伙后的房产归属及其产生的经济效益呢？
2017年3月20日，广东省广州市越秀区人民法院就对一个涉及同居关系的案件作出了一审判决，其中争议的焦点——房产分割为我们提供了很好的借鉴。
案件中，原告孙某与被告黄某甲都是广东省陶瓷公司的员工。原告表示自己于1996年初经同事介绍认识被告，相识两个月后与其同居住并确立恋爱关系，1998年底双方分手后分居至今。但被告对此予以否认，表示双方只是普通朋友，而且1998年年底开始就没有往来。1997年，被告参加单位房改期间分配得到环市路601房（房改房），并登记在被告一人名下，并填写《广州地区干部、职购买公有住房申请书》一份及《广州市公有住房售价评估表》两份。其中，1997年11月填写的《广州地区干部、职购买公有住房申请书》记载被告作为申请人的职务及职称为“部长”、参加工作时间为“1965年12月”、申请人的工龄为30年；原告为广州市出租汽车公司职工，参加工作时间为1975年9月，与申请人为“夫妻”关系，连续工龄为20年。该申请书由被告单位加盖公章确认，且原告工作单位加盖公章确认并加注“我司未有购房、分配住房给该员职工孙某75年9月参加工作至95年7月连续工龄20年”。当时，原告自愿同意借用其工龄为被告参加房改，后经协商由被告支付3万元作为补偿款。被告为此提交了一份2000年2月27日书写的《收条》，内容显示原告收到被告支付的“补偿费”3万元。但原告将该款项认定为被告为所支付的分手费，与涉案房产无关，自己应为环市路601房的合法共有人。2014年至2016年期间，该房屋出租给他人，原告诉称同地段租金每月7000元至8000元，据此要求被告按每月支付给她1000元的租金。由于被告辩称房屋出租仅为每月1500元，故拒绝支付1000元每月的租金。
总而言之，原告希望取得该房产的1/2份额以及她认为的房屋出租期间（2014年11月23日至起诉之日2016年11月23日止）的收益24000元。在证据上，原告没能证明与被告存在同居关系，也没有证据证明被告每个月的租金的具体金额。而被告则认为当初在购房资料上标明“夫妻”的文字，只是扣减20年工龄而获取更多的优惠，双方二者根本不存在夫妻关系，也不是以夫妻名义进行的同居关系，涉案房屋是其个人财产。
最后，法院驳回了原告孙某其余的诉讼请求。由于被告在购房时利用了原告的工龄取得了优惠，但无法证明二者存在同居关系，因此判定该601房由原告孙某占有16.8%份额所有权，被告黄某甲占有83.2%份额所有权，被告黄某甲应于本判决发生法律效力之日起5日内一次性支付房屋租金6048元给原告孙某。
通过这个案件，我们先来了解一下什么是房改房。房改房，是指住房制度改革中以成本价或标准价出售的已建公有住房，各单位根据相关的城镇住房制度改革政策规定将享受国家一定优惠政策的住房出售给职工。也就是说，购买房改房，与购买者的职位相关，这就关系到了职位的等级、工作年限等因素。案件中，根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国某〔1994〕43号）第（十八）条规定职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。所以被告购买的房子必须以家庭为单位，而且原告以其工龄在这里购买了房屋以后就不能取得其他的房改福利。所以，原被告对房屋的产权划分，可以根据双方工龄所占优惠比例来计算对房屋所有权的比例。原告要求取得相应份额的房屋所有权，应受法律保护。另外，对于原告提出的同居情况，《广州地区干部、职购买公有住房申请书》显示的“夫妻”关系并不能证明二者属于法律意义上的“同居”，且原告也没有其他证据证实，故法院没有将其二者认定为“同居”。如果是同居的关系，房屋又如划分呢？根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理；一方向另一方索取的财物，可参照最高人民法院〔84〕法办字第112号《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（18）条规定的精神处理。”若是非法同居的，财产可适用《民法通则》和《物权法》得规定，视为共同财产。最后，由于原告占得该房屋所有权的一定比例，所以房屋出租期间所获得的收益原告也对其所占的份额享有所有权。根据唯一可以证明房租数额的证据，再加以原告所占比例的计算，被告需要赔偿原告相应的租金收益。
综上，我们判断同居期间房屋所有权的归属，首先要确认同居的具体情形，再根据房屋的属性、出资的情况以及是否存在约定等种种要素加以分析。房产的分割，不仅仅关系到《合同法》《物权法》的不动产规定，还涉及了《继承法》《婚姻法》等多重法律因素，必须具体问题具体分析才能准确的把握房产纠纷的关键。
以上为北京德亮律师事务所——专业从事房地产律师业务近十年，对涉及婚姻因素的房产纠纷案例所做的分析，希望能给各位读者一个参考。
