案例简析
2014年2月25日，焦某与金汉公司签订《房屋买卖合同》，约定焦某于合同签订60内支付全部购房款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。金汉公司于2014年6月26日向焦某发出解除《商品房买卖合同》的通知函，该通知载明：“您应当于2014年4月26日之前支付购买房屋的全部购房款，交款日期及金额以银行到账为准。但金汉公司至今未收到您购房款，由于您未按合同规定的时间付款已经逾期超过60日（截至2014年6月25日）。”
法院查明，焦某已经缴纳购房款，最后一笔款支付期为2014年5月。（详见内蒙古金汉房地产有限公司与焦洋房屋买卖合同纠纷（2015）呼民一终字第307号二审民事判决书）。

问
金汉公司以通知的形式解除《商品房买卖合同》的行为有效吗？焦某与金汉公司之间的《商品房买卖合同》是否已经解除？

法院观点
1、合同有效。
焦某与金汉公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。当事人行使解除权必须符合合同约定的解除条件或出现法定解除事由。

2、本案无合同约定的解除事由。
焦某已如期交纳了购房款，充分履行了合同义务。没有出现合同约定的解除事由。

3、本案无法定解除合同事由。
根据当事人提交的证据及该院查证的事实显示，焦某并未迟延履行主要债务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”在此规定下要行使合同解除权必须具备两个条件：当事人一方迟延履行的是主要债务，而不是一些次要的、附属的义务，债务人经催告后在合理期限内仍未履行主要债务。“催告”是债权人向债务人请求给付的意思表示。履行迟延以后，债权人不能马上行使解除权解除合同，还要给债务人一个催告，给债务人一个合理的宽限期要求其履行合同，在合理的宽限期到来时，债务人仍不履行合同，债权人才有权解除合同。两个条件缺一不可。
而本案中金汉公司并未给焦某发出催告，又无视焦某收到《商品房买卖合同》的时间，在焦某收到合同未满60日，且在其所谓的合同签订期满60日即视为逾期，逾期60日后，未经催告及合理的宽限期即直接发出解除合同通知的行为于法无据，因此，金汉公司亦不具备法定的单方解除合同的条件。
综上，由于本案双方当事人所签的《商品房买卖合同》没有出现合同约定的解除事由或法定的解除事由，则金汉公司不得擅自单方解除合同。故其解除《商品房买卖合同》的通知行为无效。

法律小贴士
1、一方迟延履行主要合同义务，如未付首付款、不予办理产权转移手续等，守约方应当先发出通知催告对方继续履行，通知以用EMS邮寄为宜，并在快递面单上写明文件内容即：解除合同通知。并保留快递单回执，留作证据。

2、一方违约在先，符合约定解除条件，守约方应当通知违约方。通知到达对方时合同即解除。若无法证明已经通知违约方，可能合同继续有效，有己方违约的风险。

法律法规
1、《中华人民共和国合同法》
　　第六十九条　【不安抗辩权的行使】当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
　　
　　第九十三条　【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
　　
　　第九十四条　【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。

　　第九十六条　【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
　　法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
　　
　　第九十七条　【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

　　第一百零八条　【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
　　

2、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》
　　第二十四条　当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。