开发商交付方位布局与合同约定相反的房屋构成根本违约
——江苏南通中院判决张俭华、徐海英诉取生置业公司买卖合同纠纷案
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裁判要旨
当事人将特定主观目的作为合同的条件或成交的基础并明确约定，则该特定的主观目的客观化，属于合同法第九十四条第一款第（四）项的规制范围。当事人仅以诉讼方式解除合同的，一审期间起诉状副本送达对方当事人之日为合同解除时间。
案情
2014年2月7日，张俭华与江苏省启东市取生置业有限公司（以下简称取生置业）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受由取生置业开发的位于启东市汇龙镇某小区商品房（在建）一套，房屋总价为人民币63万元。该合同附件一为张俭华、徐海英买受房屋的平面图并加盖取生置业印章。签订合同当日，张俭华、徐海英一次性支付房款63万元，取生置业开具销售不动产统一发票。
2015年6月，取生置业向张俭华、徐海英发出交房通知，张俭华、徐海英购买的房屋与取生置业的房型图宣传资料以及双方的购房合同附件一载明的房型图户型一致，但实际房间布局结构与房型图为轴对称方向，实际格局与宣传册及合同附件的图形位置相反。张俭华、徐海英于2015年7月16日向取生置业发出律师函一份，认为无法实现合同目的，取生置业已构成根本性违约，要求与取生置业协商解决。后协商未成，张俭华、徐海英诉至法院请求解除合同。
裁判
启东市人民法院审理后认为，取生置业实际交付的房屋并不影响投资、就学等合同目的。仅存在方向的反差，并不影响张俭华、徐海英的居住目的，且住宅楼每层两侧的房屋布局呈轴对称方向亦为一般常规，张俭华、徐海英据此主张取生置业构成根本违约，缺乏事实与法律基础。取生置业自愿补偿1万元，一审法院判决驳回张俭华、徐海英的诉讼请求。
张俭华、徐海英不服原判决，提起上诉。南通市中级人民法院审理认为，开发商交付与购房合同约定方位布局相反的房屋且无法调换，构成根本违约，购房者可以以合同目的不能实现解除合同。遂撤销一审判决，改判确认张俭华、徐海英与取生置业《商品房买卖合同》于2015年8月1日解除。
评析
本案二审的争议焦点为：张俭华、徐海英能否以合同目的不能实现解除案涉购房合同？
根据合同法第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，案涉房屋内部布局左右相反导致张俭华、徐海英合同目的不能实现，其有权解除购房合同。
首先，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，合同法第九十四条第一款第（四）项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于合同法第九十四条的规制范围。
其次，本案中，双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是取生置业的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。取生置业在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。取生置业辩称其工作人员在销售房屋时曾明确告知，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且张俭华、徐海英所购房屋为期房，在购房时参观的样板房也与实际交付的房屋不一致，无法据此推断张俭华、徐海英明知所购房屋的内部左右布局与合同约定相反。
再次，张俭华、徐海英对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，属于当事人意思自治的范畴。该约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于取生置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张俭华、徐海英购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张俭华、徐海英要求解除合同于法有据。张俭华、徐海英于2015年7月16日向取生置业发出律师函，告知取生置业构成根本违约，要求其拿出解决方案，但未明确解除合同，故确认案涉购房合同的解除时间为一审期间起诉状副本送达取生置业之日，即2015年8月1日。
根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于张俭华、徐海英并未实际取得案涉房屋，取生置业应返还购房款63万元。
本案案号：（2015）启开民初字第01662号，（2015）通中民终字第03134号
案例编写人：江苏省南通市中级人民法院 谷昔伟 高 雁
