接到一位朋友的来电，由于夫妻两人感情出现问题，开始分居，分居期间，女方未经男方同意擅自将属于夫妻共同财产的房屋出售给第三方，第三方已经支付首付款，尚未支付剩余房款，未办理变更产权登记手续。这位朋友了解情况后，坚决不同意出售该房产，原因有二，其一：近来锡城房价大涨，未来尚有升值空间；其二：其妻以低于市场价约25%的价格卖与第三方，价格偏低。     很多律师在执业过程中会遇到这样的纠纷，买家、卖家也是纷纷拿起法律武器维权，最终结果必有一伤。我国法律以及审判实务中对此问题是如何规定的呢。  《婚姻法》司法解释三第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持；夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。该解释对买受人是否可以获得房屋所有权给予了明确的解释，具有较强的实用性，解决了长期以来的争议。
     《<婚姻法>司法解释三理解与适用》中对此条文已经有明确的说明与解释，论者就此提炼主体框架，方便诉讼参考。
一、适用前提
1.房屋属于夫妻共同共有。夫妻共有的房产不同意一般意义上的共有财产，不包括按份共有，仅特指夫妻共同共有的房屋，具体判定是否属于夫妻共同共有，需要结合房屋的购买时间、出资方、产权证书登记等信息判断，在此不一而论。
2.夫妻一方未经另一方同意擅自出售夫妻共同共有的房屋，构成无权处分。《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定除外。据此可知，夫妻一方出售属于夫妻共同共有的房屋，应经过全体共同共有人同意，否则构成无权处分。若是已经经过配偶另一方同意或者默认意思表示，处分该房屋的买卖行为应当得到法院的支持，也不存可否在追回房屋的争议。
 
二、关于买卖合同的效力
      关于订立的房屋买卖合同效力的认定，以往观点繁多，有合同无效说、合同有效说、效力待定说三种观点，不同地区的法院审判标准不一，文中也没有明确具体审判原则。但是在近几年的审判实务中，逐渐形成了统一的认定标准，即只要符合合同成立的基本条件，不违反法律法规的强制性规定，则具有法律效力。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
       据此规定，审理该类型案件的合同效力问题已经解决，若是买卖合同最终无法履行，违约方应承担相应的违约责任。
 
三、无权处分的法律效力（买受人能否获得房屋所有权的问题）
      在夫妻一方擅自出售房屋构成无权处分时，确定第三方能否获得房屋所有权、房屋共有人能否追回房屋所有权的问题显得至为重要。同其他大多数国家一样，我国在此引入了善意取得制度，用以平衡房屋共有人与受让房屋的第三人之间的利益。简单来说，第三人善意购买、支付合理对价并办理了变更登记手续，即使是无权处分行为，第三人仍可获得房屋所有权；相反，满足第三人并非善意或支付房价过低或无偿或未办理产权变更登记手续其中任何一个条件，房屋所有权人仍可追回房屋，第三人无法获得房屋所有权。
       善意取得又称即时取得，指无权处分他人财产的转让人将其有权占有的他人财产（动产或不动产），交付或登记于买受人名下，买受人取得该财产时出于善意并支付了合理对价，则其即取得该财产的所有权，原所有权人不得要求受让人返还原物。善意取得制度的适用要注意以下几个方面：
1.受让人受让时需为善意。结合受让财产的性质、受让行为有偿或无偿、出让人的意思能力等信息认定受让人是否是善意的，其中受让人对登记信息的信赖是判断是否构成不动产善意取得的重要标准；
2.受让人已支付合理对价。此为已然状态，而非必然状态，具体合理价位的认定，要结合交易价格与市场价格的差异，在差异不大或者给房屋共有人没有造成损失的情况下，应认定为合理，有学者认为交易价格不低于市场价80%即为合理对价，此为个人观点，尚无相关判例或权威解释；
3.受让人实际占有该财产。此为已然状态，而非必然状态，具体到本文，房屋产权变更登记手续已经完成，不动产登记簿产权人已经更改，在形式上受让人已经成为房屋所有权人。
      受让人符合善意取得的情况下，可获得房屋所有权，房屋公有人该通过哪些途径维护权益或者预先介入防止权益受损呢？
 
四、夫妻一方转移不动产的预防与救济
       面对可能产生的种种风险，房屋所有权人应具备基本的风险意识，在感情破裂或是一方有可能出卖房产的情况下，及时采取措施，防范于未然，最大限度保护自身权益，具体可从如下几个方面入手：
1.若房产属于夫妻共同财产，将房产权利人登记为夫妻双方；
2.向不动产登记中心进行异议登记，并及时提起诉讼；
3.未登记为房产权利人一方向人民法院提起共有物确权之诉；
4.若法院已判决确认转让行为有效，可在婚姻关系存续期间提出擅自出售房产一方存在隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产的行为，要求分割财产或者在离婚时提出财产分割。
5.在离婚时，房屋共有人可要求擅自出售房屋一方承担其行为给共有人造成的损失。
与律师进行高质量的咨询对话，获得有价值的法律建议。
转载请注明出处。