夫妻未经一方同意擅自出售共同房屋合同无效
杨东律师：夫妻未经一方同意擅自出售共同房屋合同无效
【案例概况】
严女士与肖先生已结婚20年，8年前，二人共同翻盖了6间正房，4间西厢房。2008年1月，因生活琐事，双方发生争吵，严女士遂离家出走。2008年9月，肖先生到法院起诉严女士离婚，离婚诉讼中严女士得知，肖先生于2008年8月20日将6间正房、4间西厢房以4万元价格卖给了自己的胞弟，遂对肖先生胞弟提起诉讼，要求其返还6间正房、4间西厢房。
【法院判决】
严女士自今年1月离家出走至今，而肖先生出卖房屋时并未与严女士商议，肖先生胞弟购买此房屋时亦明知严女士已经离家出走半年多。根据我国《物权法》规定，严女士与肖先生具有夫妻关系，涉诉房屋为家庭财产，且并未约定共有方式，该涉诉房屋应视为共同共有，而处分共同共有物应经全体共同共有人同意，否则构成无权处分，买卖合同的效力待定，且被告系原告丈夫胞弟，明知原告丈夫未经原告同意出卖房屋而购买，不符合善意原则，不构成善意取得，原告以起诉的方式明确不追认无权处分人的效力待定合同，使得该买卖合同不生效，被告人应返还涉诉房屋。最终，法院判决支持了严女士的诉讼请求。
【律师分析】
对此上海市欣隆律师事务所杨东律师表示，本案是涉及男方擅自处分夫妻共同财产行为效力的问题以及不动产善意取得的问题。按照《婚姻法》的相关规定，除夫妻约定，或者法定的外，一般情况下对夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，都应认定为夫妻共同财产。根据《物权法》规定，在处分共同共有物应经全体共同共有人同意，否则构成无权处分，法律上称之为效力待定的行为，如果其他共有人不追认，那么就归于无效，如果追认，则有效。
可见，涉案房屋应是严女士与先生的夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。特别是处分夫妻共同的重大财产，如房屋、汽车等，应征得配偶一方的同意。如果严女士不同意出售房屋，则肖先生与他胞弟的房地产买卖合同则无效。除非肖先生的胞弟能购证明自己是善意第三人，主张购买该房屋是善意取得。
所谓不动产善意取得是指按照《物权法》106条的规定，具体是无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（通过交易取得、主观：善意）（二）以合理的价格转让；（对价）（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。（已实际取得财产，表征：不动产登记、动产交付）
因此，杨东律师提醒：在本案总如果肖先生胞弟有证据证明自己是善意取得该房屋，合同则依法受到保护，那么严女士只能向肖先生主张擅自处分夫妻共同财产的赔偿责任。如无证据证明则合同无效，严女士有权要求返还涉案房屋。
