夫妻中一方未经配偶同意出卖共有房屋，买受人可否主张善意取得？
一、简要案情
甲与乙于1991年12月1日登记结婚。2005年，甲与乙将原有楼房卖掉后共同出资购买了位于北京市大兴区黄村镇某三居室楼房一套，房屋建筑面积137.5平方米，房屋价款45万元，并于2005年7月20日取得房屋所有权证，所有权人登记为乙。2007年9月，甲向北京市大兴区人民法院起诉要求与乙离婚，后被驳回。2007年12月，乙在甲不知情的情况下与丙签订北京市存量房屋买卖合同，将上述房屋出卖给丙，约定房屋价款45.2万元，上述房款现在乙手中。2008年2月，甲诉至北京市大兴区人民法院，以乙擅自将夫妻共有房屋售予丙属无权处分为由，要求判决乙与丙签订的房屋买卖合同无效。
一审判决房屋买卖合同无效
一审法院经审理认为，双方所争议的楼房应为双方共有财产。现乙在甲不知情的情况下擅自处分该共有财产，侵害了共有人的合法权益，乙与丙的房屋买卖行为应认定无效。
二审撤销原判决
二审认定丙善意取得房屋所有权二审法院认为，本案诉争的楼房一套，系甲与乙的夫妻共同财产。乙在未征得甲同意的情况下擅自处分共有财产，侵害了共有人的合法权益。丙通过房屋经纪机构居间服务，购买诉争房屋，且审查了相关手续，尽到了审查义务，有理由相信乙对诉争房屋有处分权。根据我国物权法关于所有权取得的特别规定，对无处分权人将不动产转让给受让人的，如受让人受让该不动产时是善意的，以合理的价格转让，转让的不动产依照法律规定已经登记，则受让人取得该不动产的所有权。为此，二审法院判决：一、撤销原民事判决；二、驳回甲的诉讼请求。本案经过两次审理，结果天壤之别，争议焦点在于夫妻一方擅自处分登记在其名下的夫妻共有房屋效力的认定，以及第三人符合怎样的条件可善意取得房屋所有权的认定问题。
二、善意取得制度及其价值基础
善意取得又称为即时取得，无权处分他人财产的占有人，在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该财产时出于善意，则受让依法取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。善意取得制度，是出于保护交易安全、维护交易秩序的正常进行，保护善意受让人利益的一项重要法律制度。首先，善意取得制度在一定程度上维护所有权人的利益，保证所有权安全；其次，它侧重于保护善意受让人，促进交易安全；再次，当所有权人与善意受让人发生利益冲突时，侧重保护善意受让人，这是对所有权人和善意受让人利益的均衡。如此，才能有利于维护交易的安全，且利于鼓励交易。这就是善意取得制度的价值基础。
三、《物权法》司法解释对善意取得制度的完善与细化
根据《物权法》第一百零六条对“善意取得”的规定，受让人可善意取得所有权的条件为：（1）无权处分人处分了财产；（2）受让人是善意的；（3）受让价格合理；（4）受让人已实际占有动产或登记为权利人。但《物权法》第一百零六条在理解上存在诸多争议之处，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）对善意取得制度的适用全面细化，形成了较为完整的规则体系。主要涉及到三个方面的问题，即：善意受让人的“善意”如何认定、交易价格是否“合理”、合同效力是否影响物权善意取得。
上述案例中，受让人丙在受让房屋时并不知道乙无处分权，由于信赖不动产登记簿和权属证书中关于物权登记的记载，不知且不应知出卖人乙为无权处分即可认定丙为善意，认定善意的时间点为房屋完成办理过户登记手续时。同时，丙为善意第三人对真实权利状况的不知情应要求其不存在重大过失，也就是说，如果乙的配偶甲没有在登记簿或权属证书上显示出来，受让人丙主张自己善意时，要尽一定的审查义务。本案中，丙审查了乙出示的有甲签字的同意出售证明，尽管二审中乙表示该签字为其本人代签，但结合乙同时出具的夫妻二人身份证、结婚证、户口本原件等相关证件，以及交易是在专业房产经纪机构的居间服务下进行，仍可认为丙尽到了审慎的查询义务，丙有充分的理由相信乙对诉争房屋有处分权，则应认定丙为“善意”。 2合理价格的认定 “合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。立法目的在于，立足个别交易的具体情况，深刻体察社会一般交易认知感受，综合判断价格是否合理。
房屋买卖中，一般会存在签订“阴阳合同”的行为，本案也有此情况，即备案的买卖合同约定房屋价款为45.2万元，但双方实际履行的合同价款为92万元。这是由于当事人为降低交易成本而签订两份合同的行为，这属于实践中我国税收以及房屋登记审查制度中的管理缺陷，但并不影响实际履行的买卖合同的效力。本案中，乙丙双方按房屋真实成交价92万元实际履行并完成了房屋的所有权转移登记手续。转让价格是否为合理价格应结合房屋的面积，参考同地段、同时期、同户型的一般市场成交价来认定。
（本文由建纬（昆明）律师事务所何亚菊律师主笔）
陕西云德律师事务所 刘醒律师，女，中共党员，贵州民族大学法学硕士。研究生就读期间发表数篇期刊文章。法学理论功底深厚，成熟稳重，热心专注，具有较强的应变和处理突发事件的能力。精通诉讼规则，提炼案件核心因素，持仁善之心，付辛苦之劳，最大限度地维护当事人的合法权益。
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