房产纠纷律师解析一起腾退案件
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为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
（一）案件事实
1、原告宋大发诉称：周助是宋大发妻子周莲的弟弟。位于北京市朝阳区某号房屋（以下简称涉案房屋）原是周莲名下的房产，周莲于2008年7月14日病故。在办理周莲后事的过程中，二被告及其家人住进了涉案房屋至今并拒绝交还。涉案房屋的房屋所有权证已于2011年5月27日变更登记在宋大发名下，但二被告仍不同意交还涉案房屋。
现宋大发诉请法院判决：1、二被告腾退涉案房屋；2、二被告将涉案房屋的电表卡返还给宋大发。
2、被告周助辩称：周助没有在涉案房屋居住，该房屋由周助儿子周亮居住使用至今，宋大发让周助腾退涉案房屋是主体错误。宋大发及其妻子于2005年就将涉案房屋赠与周亮，宋大发无权主张腾房。宋大发与周莲和周亮商定由周亮负责周莲养老送终，涉案房屋归周亮所有，宋大发于2005年10月15日出具了书面证明，承诺他和他女儿不要涉案房屋。这些年来，周亮负责周莲的生活、看病、丧葬，履行了对周莲的赡养义务，享有受遗赠的权利。涉案房屋是由周亮出资购买，虽然没有办理过户手续，但房屋由宋大发和周莲交付周亮使用至今。根据赠予协议，涉案房屋应属周亮。宋大发和其女儿宋为未尽到赡养义务，应丧失继承权。周亮支付了周莲的医疗、丧葬、购买墓地费，宋大发应给付上述款项但至今未给，故不同意其的诉讼请求。
被告周亮辩称：涉案房屋由周亮购买，相应的房屋增值部分应归周亮所有，涉案房屋的电表卡在周亮手中，但不同意宋大发的诉讼请求。
3、经审理查明：周莲和宋大发于1977结婚，育有一女宋为。周莲与周玲系姐妹关系，与周助系姐弟关系，周亮系父子关系。周莲已于2008去世。
2006年2月26日，周莲签订了《北京市朝阳区某安置合同》，主要内容为：周莲在某区有正式住房1间，安置人口3人王涛、王华、周莲。王华和王涛以物权保护纠纷为由将宋大发诉至法院，要求宋大发给付涉案房屋的居住补偿款各20万元。法院经判决宋大发分别给付王华和王涛居住补偿款各13万元。该民事判决书已发生法律效力。
涉案房屋的原房屋所有权人登记为周莲，所有权证号为X京x字第1号，按经济适用住房管理，日期为2008年6月16日。后宋大发将涉案房屋的所有权人登记为其单独所有，登记房屋所有权证号为X京x字第2号，性质为按经济适用住房管理，日期为2011年5月27日。
周亮曾诉至本院，要求确认周亮与周莲达成的口头遗嘱抚养协议有效，后于2012年5月撤诉。宋大发曾以继承纠纷为由将宋为诉至本院，后于2011年4月撤诉。周玲曾将宋大发诉至本院，要求确认涉案房屋归其所有，审理中本院追加周助和周亮作为第三人参加诉讼，周助和周亮均对涉案房屋主张所有权。法院判决驳回了周玲、周助和周亮的全部诉讼请求。周玲上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
宋大发称周莲去世后未去过涉案房屋，涉案房屋应是二被告实际居住使用，故要求二被告腾退涉案房屋并返还电表卡；二被告均称涉案房屋现由周亮实际使用，电表卡也在周亮手中，但均不同意宋大发的诉讼请求。周助提交了医疗费票据、物业费用票据、丧葬费票据和墓地安葬费票据等证据以证明其尽到赡养义务且实际支付了涉案房屋物业费用，宋大发则主张周莲的遗产足够支付相应的费用。
上述事实，有房屋所有权证、民事判决书、证明信、死亡医学证明书、证明、票据等证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
（二）法院观点
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，宋大发系涉案房屋的登记所有权人，其有权利要求无权占有人腾退涉案房屋。原告虽称二被告均实际使用涉案房屋，但未提交有效证据予以证明，二被告庭审中均认可涉案房屋由周亮实际使用及房屋电表卡在周亮处，故周亮应承担腾退涉案房屋和交还房屋电表卡的义务，腾退期间本院予以酌情确定。二被告虽不同意腾退涉案房屋和返还电表卡，但其提出的抗辩意见依据不足，本院对此不予采信。
（三）判决结果
1、被告周亮于本判决生效后二十日内将诉争房屋腾空。
2、被告周亮于本判决生效后二十日内将诉争房屋电表卡返还给原告宋大发。
（四）安居房地产靳双权律师点评：
返还原物请求权
《物权法》第三十四条
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
返还原物请求权的构成要件包括以下几个方面：
(1) 享有返还原物请求权的权利人为物权人。行使返还原物请求权的主体应为失去占有的所有权人、他物权人及其他依法享有权利的人。至于占有人，无论其是否为有权占有，均应依据占有请求权行使权利，而不能依返还原物请求权行使权利。
(2) 须有他人无权占有动产或不动产的事实。无权占有，指没有法律根据、没有合法原因的占有。一般包括两种情形：其一，占有人从占有之始就没有法律根据，如占有人占有的物是他人的盗窃物。其二，占有之始本来有法律根据，但是后来该根据消灭，如租赁他人的物，已经超过约定的期限而不返还。
(3) 相对人须为现在的无权占有人。所谓现在占有该物之人，是指现在仍事实上管领其物但无正当权源的人。曾经占有该物但现在没有事实上管领其物之人，即使所有人的占有关系因其人的行为而丧失，所有人也仅仅在此项行为具备侵权行为要件时，向该人请求损害赔偿，而不能对其行使返还原物请求权。
本案中，诉争房屋的登记权人为宋大发，所以宋大发对周亮享有返还原物请求权。
本案还涉及遗赠抚养的内容，需要说明的是，在明确遗赠抚养时，必须订立书名的的遗赠抚养协议，本案周助并未订立书面协议，所以即使周助另行提起诉讼，其主张也难以被支持。
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