为保护当事人隐私，本文当事人均系化名。
本文系房屋买卖纠纷律师靳双权原创，转载请注明出处。
 
案件介绍：
王明志现为加拿大国籍，是北京市西城区2212号房屋（以下简称：诉争房屋）的所有权人。由于王明志长期旅居在外国，因此欲将该房屋出售。2013年3月23日，王明志给赵庄北出具委托书一份，该文书载明：本人王明志有单元房一套决定出售；由于本人身居海外特此委托赵庄北先生前往“我爱我家地产经纪公司”办理卖房手续的前期工作事宜；本人4月9日到北京，将持所有原件材料，亲自办理房屋买卖正式手续，过户及房款事宜均由本人亲自办理，不需委托，特此说明。
2013年3月27日，吕博与赵庄北在我爱我家公司木樨地门店签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：）及补充协议。该合同约定：由吕博购买王明志所有的诉争房屋，房屋面积为72.18平方米，房屋总价款为人民币185万元。合同签订同时，吕博向赵庄北支付了购房定金10万元。同时，吕博给赵庄北出具了欠条：今欠赵庄北代理王明志出售诉争房产服务费用10万元，于过户后交房日支付。
2013年4月9日，王明志回国，并于次日与吕博在我爱我家公司木樨地店见面，但王明志并未作出明确追认表示，此后，王明志从赵庄北处拿到吕博书写的欠条，认为吕博与赵庄北之间存在问题，拒绝继续履行合同。在此期间，我爱我家公司代吕博和王明志办理了网签手续。鉴于王明志拒绝办理过户手续，为此，吕博于2013年4月27日诉至北京市宣武区人民法院，要求王明志继续履行合同。
法院经过审理后以吕博和赵庄北签订的《存量房屋买卖合同》对王明志不发生效力为由驳回了白子画的全部诉讼请求，白子画不服提起上诉，一中院经审理后发回重审。
2015年7月，白子画在一审法院变更诉求为：确认就诉争房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效，赵庄北返还定金20万，我爱我家退还中介费5万元，王明志、赵庄北及我爱我家公司共同赔偿房屋差价损失88万元，房屋评估费由三方共同承担。
审理中王明志表示同意买卖合同无效，但不同意赔偿。我爱我家公司则认为合同有效，不同意白子画的诉讼请求。
本案于2015年11月5日已经审结完毕。
 
审判结果：
一、吕博与赵庄北就王明志所有的诉争房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
二、自本判决生效之日起三日内，赵庄北返还吕博购房定金10万元。
三、自本判决生效之日起三日内，北京我爱我家房地产经纪有限公司退还吕博中介费5万元。
四、自本判决生效之日起三日内，赵庄北赔偿吕博房屋差价损失20万元。
五、自本判决生效之日起是三日内，北京我爱我家房地产经纪有限公司赔偿吕博房屋差价损失15万元。
六、驳回吕博的其他诉讼请求。
 
二手房买卖纠纷律师靳双权独家解析：
二手房买卖纠纷律师靳双权认为，本案是一起因无权代理而引起的房屋买卖纠纷案件。
靳双权律师认为，行为人没有代理权、超越代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。
本案中，王明志因旅居海外回国不便，在欲出售其房屋时，先行委托赵庄北办理卖房的前期事宜。从王明志出具给赵庄北的委托书行文内容可见，王明志明确表明其于4月9日回国，并持所有原件材料，亲自办理房屋买卖正式手续，不需委托。由此可知，代理人赵庄北并未取得代理王明志与吕博签订正式房屋买卖合同的授权，且王明志回国后，亦未对该房屋买卖合同做出追认，故赵庄北与吕博于2013年3月27日签订房屋买卖合同的行为，应属于越权代理行为。因此，赵庄北于白子画所签订的《房屋买卖合同》因赵庄北越权代理而对王明志不发生效力。现王明志和白子画均同意认定合同无效，属双方一致意见，因此法院认定合同无效，并无不当。
因赵庄北未能出庭应诉，因而法院认定其放弃了答辩的权利，而本案另一被告我爱我家公司认为合同有效，但未能递交相应的证据，我爱我家公司所主张的请求并不能得到法院的支持，因此法院未予支持其主张，于法有据。
根据《合同法》第五十八条：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。” 对于吕博主张的赵庄北双倍返还定金20万元的诉讼请求，因本案中的买卖合同被确认无效，应当依据合同无效后的处理原则予以处理，并不适用违约定金罚则的相关规定，故法院判决赵庄北返还白子画定金。而中介公司作为专业的房地产营销机构，提供居间服务时未能及时审查，严重损害了委托人的利益，本案原告主张要求被告我爱我家公司承担损害赔偿，于法有据，法院予以支持是正确的。同时由于中介公司的失职，导致了白子画想购买诉争房屋的意愿不能达成，服务未能打到与其标准，因此白子画有权要求中介公司返还中介费。
最后，关于原告白子画要求三被告承担连带赔偿责任的诉求，因该合同无效并不是王明志的过错，而是由于赵庄北无权代理所致，因此法院对此项诉讼请求仅部分支持，是正确的。
综上，法院的判决是正确的。