作为借款担保签订的房屋买卖合同是否有效
赵虎 律师
这是一个真实的案件：A公司是房地产公司，因为要开发一个楼盘，需要筹集资金。A公司向B（个人）借款1000万元，借期一年。双方签订《借款协议》约定：A公司把其开发的小区的十套商铺抵押给B，抵押的方式是A公司与B签订《房屋买卖合同》，并办理备案手续，开具发票；如果A公司到期还款，B把抵押手续（合同、发票、收据）退回，如果A公司到期不还款，B有权用抵押房屋顶借款，双方互不支付对方任何款项。合同签订后，B给了A公司1000万借款，A公司与B签订了《房屋买卖合同》，并办理了备案，开具了发票。
一年之后，A公司没有如期还款，B要求A公司履行房屋买卖合同，A公司拒绝履行，理由是这种担保合同有流押条款不合法，房屋买卖合同也是无效的。这种情况下，B把A公司起诉到了法院，要求A公司履行房屋买卖合同。
其实，这种案件并不少，作为律师，我曾经接触过几起。这样的案件充满争议，因为我国《物权法》和《担保法》都规定了禁止流押条款。根据我国《担保法》的规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债权履行期届满抵押权人未受偿的，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《物权法》规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”通俗的说，根据法律规定，债权人与债务人之间约定“到期不还款，抵押物归出借人”的约定是无效的。
本案到了法院阶段之后，法官们的认识也不一样，有的认为有效，有的认为无效，各有各的道理，也做出了几份互相排斥的判决。直到最后最高人民法院提审，才有了一个确定的答案。
最高法院认为：这个案件中双方关于抵押物的约定并非法律上禁止的流押条款。理由是：
1、《借款协议》没有约定不能还款时，房屋归B所有，B也不能根据《借款协议》要求房屋归自己所有。B如果想取得房屋的所有权，只能通过履行《房屋买卖合同》来实现。
2、《房屋买卖合同》和《借款协议》都是依法成立并有效的合同，这两个合同没有违反法律有关合同效力性的规定，互相也不排斥。双方当事人也不会同时履行这两份合同，因为双方在这两个合同中约定了互相关联的履行和解除条款。比如，到期不还款，履行《房屋买卖合同》；到期还款，房屋买卖合同手续全部退回，《房屋买卖合同》不再履行，履行《借款协议》。
3、禁止流押条款是为了保护抵押人的权利。本案中，A公司其实有选择权，更具有主动性。A公司可以选择还款，《房屋买卖合同》自然不能履行；A公司也可以选择履行《房屋买卖合同》，不再还款。A公司的权利已经得到了保护，如果A公司既不还款，有主张房屋买卖合同无效，那么违法了诚实信用原则，法院不应该支持。
最后，最高人民法院支持了B的请求，判决双方签订的《房屋买卖合同》有效，B可以要求A公司履行该合同。
因为最高法院的判决对我国各级法院有指导意义，该案的判决将对于其他各级法院审理类似案件提供参考，有利于统一各个法院的审判思路和意见。以后，在借款关系中也可以考虑这种抵押方式，让借款更有保障。遇到纠纷的时候，可以参考这个案例，要求法院作出正确判决。
