委托代理限制流通房屋的买卖协议应认定无效
【案情简介】
2012年2月，解齐与北京H房地产经纪公司签订了《委托独家代理出售房屋协议》，解齐为委托方（甲方），北京H房地产经纪公司为受托方（乙方），协议主要约定：甲方委托乙方据实为其提供房地产经纪服务，代为出售北京市海淀区902号之房产，此房屋建筑面积是120平方米，成交价格为90万元，产权性质为经济适用房等内容。2012年4月高某与北京H房地产经纪公司签订委托代理购房协议书，高某委托经纪公司代理购买解齐的902号房产。解齐得知后，又不想卖了，主张其与该经纪公司签署的《委托独家代理出售房屋协议》无效。另，解齐的该处房产系解齐于2010年5月以70万元的价格从北京某房地产开发有限公司购买的经济适用房。
【律师解析】
本案中双方当事人争议的焦点问题是双方签订的《委托独家代理出售房屋协议》是否有效，而该协议的效力在某些方面又依赖于诉争房屋的性质而决定。该房屋的性质是经济适用房，经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。北京市政府于2004年规定：已购买经济适用房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。2008年北京政府又规定：已购经济适用住房的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人需按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。由上述两规定可以看出，出售经济适用房是受条件限制的，对于未满5年的经济适用房，其出售对象是特定的，即政府回购或出售给具有购买经济适用房条件的人；在价格上也得按原价出售而不能按市场价出售。就本案而言，解齐所要出售的房屋居住未满5年，属于出售受限的房屋，而其与经济公司签订的《委托独家代理出售房屋协议》中双方约定的房屋出售价远远高于解齐购买该房屋时的购买价。另外在出售对象上，该经纪公司未提供高某具有购买经济适用房资格的证据，因而该《委托独家代理出售房屋协议》违反了北京市政府关于经济适用房的相关规定，违背了国家建立经济适用房制度的初衷，直接导致社会公共利益受损，因而解齐与某经纪公司签订的《委托独家代理出售房屋协议》损害了社会公共利益，依法应确认为无效。
