确认房屋买卖协议无效代理词
代理词
审判长、审判员：
山东智祥律师事务所接受原告的委托，本所指派 律师担任其代理人参加本案一审，经过庭前准备，开庭审理，根据查明的事实和相关法律规定，现发表以下代理意见
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一、该房屋系原告与其丈夫吴某的夫妻共同财产，吴某未经原告同意擅自将房屋出售给被告，构成无权处分，原告请求确认合同无效的主张应当得到支持。
《婚姻法解释三》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院的，人民法院不予支持。在庭审过程中，被告并未提供证据证明原告知情，被告提供的证人也证明当时原告在签订协议时不在场，整个过程都是吴某一人与被告联系，打款时也是吴某和被告一起打的款，原告不知情。因此从本案来看,原告的丈夫与被告并未办理房屋过户手续，原告的丈夫未经原告同意出售房屋属于无权处分，因此,根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回；除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。……。”依照上述规定，被告对该房屋不构成善意取得。且本案中，房屋拆迁产权调换协议中登记的产权人明明是原告，被告为什么不去调查清楚该房屋的转让是否经原告同意，为什么在签订合同时不通知原告，被告对此存在恶意，并严重损害了原告的物权。因此原告主张合同无效的请求可以得到法律支持。
至于被告提交的打款凭证，原告从不知情，原告也从未办理过被告打款的银行账号，法院可以去调查该银行账号的存取款记录。
二、本案所涉房屋是在 村民委员会的集体土地上开发的“小产权房”，也是原告享受集体回迁价格而得到的回迁房，该房屋没有房产证、土地证，也无法办理房产证、土地证，依照我国法律和房产政策的规定，吴某与被告签订的合同也无效。
（一）依据《中华人民共和国城市房地产管理法》37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让；《中华人民共和国合同法》第52条第4、5项规定，损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同。涉案房屋属于回迁房，小产权房，是回迁人享受集体回迁的价格得到的，价格明显低于市场价，该类房屋的购买严重破坏房产市场的价格秩序，这是一种损害社会公共利益的行为。所以，根据上述法律规定，吴某与被告签订的房屋买卖合同是无效的。
（二）涉案房屋在吴某与被告签订房屋买卖协议时尚属在建房屋，尚未竣工验收，吴某与被告签订的合同违反国家政策，也应认定无效。根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
（三）涉案房屋是在龙湾村民委员会的集体土地上开发的“小产权房”，山东省高院在2011年会议纪要上对小产权房的买卖也作出了明确规定，“对于因买卖在集体所有的土地上开发的'小产权房’而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认：‘小产权房’买卖合同无效。
而且，涉案房屋现有原告占有使用，结合以上所述被告与原告的丈夫签订的房屋买卖协议应当认定无效。
代理人：
