嘉定区房屋买卖合同纠纷代理律师--买卖合同的无效
恶意串通致合同无效之认定
【要点提示】
《合同法》第五十二条规定，恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。是否“恶意串通”系个人心理活动，对其认定应采取推定方式，在综合分析相关证据的基础上，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规则》）第九条之规定，依照日常经验、行为习惯等，根据盖然性原则予以判断和认定。
【案情】嘉定合同纠纷律师、嘉定离婚纠纷律师、嘉定律师
张甲因生意资金周转，先后向李某等人借款共计34.1万元，并约定以其住房作为抵押，因当时房屋产权证尚在办理过程中，故未办理抵押登记。借款到期后，张甲未按约定还款，且不知所踪。此前，张甲私下与其兄张乙达成协议，将该住房转让给张乙，并将办证资料中“张甲”的签名划去，改为“张乙”，后张乙以初始所有人的身份，取得该住房的产权证。经查实，该住房系张甲唯一的固定资产。李某等人以张甲逃避履行债务、恶意转让财产为由，向法院提起诉讼，要求判令张甲与张乙之间的房屋转让行为无效。
【分歧】嘉定房屋买卖合同纠纷律师
对于房屋转让行为是否有效，存在两种观点。
第一种观点认为转让行为有效，理由是：张甲与张乙具有完全民事行为能力，转让协议系双方真实意思表示，转让标的物是合法财产，且受让人已取得产权证书，转让行为已完成。
第二种观点认为转让行为无效。理由是：张甲为逃避履行债务，恶意转移财产，致李某等人的债权无法实现，该行为损害他人的合法权益，应认定为无效。
【评析】
笔者同意第二种观点。
本案争议焦点在于：张良古与张晓春之间的房屋转让行为，是否属于《合同法》第五十二条规定的“恶意串通”的无效行为。
一、“恶意串通”的含义。包括《合同法》在内，我国现行民事法律及司法解释中并未对“恶意串通”作出明确界定，通常说法将“恶意串通”定义为牟取不法利益合谋实施的损害他人利益的违法行为。其构成要件有二：一是主观心态是故意而为之，即明知某行为会损害他人权益，仍积极促成该行为发生或实施；二是为了牟取利益，即通过实施该行为可以获取一定收益，包括直接增加自身收益，以及通过减少支出而间接增加自身收益。
二、如何认定“恶意串通”。当事人主观心态如何，是认定是否构成“恶意串通”的关键，而主观心态属个人内心活动范畴，除当事人自行承认外，难以直接予以证实或查实，若仅按照“谁主张、谁举证”的规则分配举证责任，要求主张权利的当事人承担全部举证责任，其基于客观原因而导致举证不能，进而败诉的可能性较大，不具备可操作性。对于类似情况，采取推定方式完成举证、认证则较为合理，即以当事人提交的证据或已查明事实的基础上，依照日常习惯经验，推理、判断未知事实是否存在，并允许相关当事人进行反证、辩驳，只要存在高度盖然的可能性，则可择优判定某种事实，从而在最大限度内反映案件真实情况。《证据规则》第九条第一款规定，“下列事实，当事人无需举证证明：…（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；…”，因此在民事诉讼过程中采取推定方式认定案件事实，符合法律规定。需注意的是，推定方式仅限于难以用证据直接证实的情况，推定事实仍需以可知事实为基础或以有效证据佐证，并且不因采取推定方式而免除当事人需承担的其他举证责任。在认定是否“恶意串通”时，推定方式仅适用于认定当事人在实施某行为时是否故意而为之的心理状态，对于当事人基于该行为是否牟取了利益，主张权利的对方当事人仍需举证。
三、“恶意串通”的法律后果。根据《合同法》第五十二条之规定，恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。
四、本案事实认定的过程分析。本案中，采取推定方式认定张晓春与张良古房屋转让协议系“恶意串通”的理由有四：一是“以房抵债”的说法有悖常理，张良古声称张晓春欠货款、借款未还，并提交了欠条、借条等债权凭证作为书面证据，但在房屋转让协议已完全履行、债务得到清偿的基础上，债权凭证却仍由张良古作为原债权人保留，且凭证上对清偿情况未作记载，不符合日常行为习惯；二是转让协议在形式上存在瑕疵，围绕仅有的一套房屋，张良古向法院提交了不同落款日期的两份转让协议，且无当事人签名或捺印，其真实性值得怀疑，房屋转让的真实性也因此值得怀疑；三是转让过程存在瑕疵，房屋转让完成后至本案一审开庭时，前后经过半年的时间，在无特别约定的前提下，受让人张良古一直未取得房屋的钥匙，不符合交易习惯；四是取得房产权证的过程存在瑕疵，房屋的初始所有权人是张晓春夫妇，为了达到直接取得房产权证的目的，张良古采取与房产开发公司另定合同、更改登记资料的方式，有意掩盖事情经过。对于上述不合理或瑕疵之处，当事人在庭审时未作出合理解释，可以推定其主观心态是故意而为之。本案争议房产系张晓春唯一财产，转让后无其他财产可供偿还债务，而李伟荣等三人与张晓春之间存在债务纠纷，该房产转让后必然影响李伟荣等人实现债权，而张晓春也在一定程度上规避了债务履行，可认定为牟取了利益。因此，张晓春与张良古之间转让房屋的行为符合“恶意串通”，且侵害了国家、集体或第三人利益，违反了法律的强制性规定，因房屋转让而形成的合同应认定无效。
(来源：中国法院网）
