靳律师对北京市法院审理房屋买卖纠纷案件的点评
基本案情：
上诉人张某某因与郑某某、北京国瑞**地产股份有限公司（以下简称国瑞**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院一审民事判决，向二中院提起上诉。
2013年4月，张某某诉至原审法院称：2005年3月，我通过中介人员吕某某介绍，以拆迁安置方式购买了用于安置郑某某的402号房屋。同年3月18日，我通过银行转账方式向郑某某支付购房款人民币566 417元，其中包括支付国瑞**公司购房款及公共维修基金181 417元，另支付中介人员中介费 34 000元。2006年，郑某某之父郑1、之妹郑2将本案双方当事人诉至法院，要求确认国瑞**公司与我签订的《危旧房改造回迁购房协议书》和《危旧房改造回迁购房补充协议书》无效。法院经审理，支持郑1、郑2的诉讼请求。我与郑某某虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方就房屋买卖一事意思表示真实，且我已履行合同义务将购房款全部支付郑某某。综上，诉至法院，要求确认我与郑某某的房屋买卖合同有效，判令国瑞**公司协助我办理涉诉房屋产权过户手续。
郑某某辩称：张某某与我并不存在房屋买卖合同关系，她给付我的38.5万元亦与涉诉房屋无关。根据相关法律规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，即使张某某与我有房屋买卖合同关系，该合同依据合同法相关规定，亦应属无效。故不同意张某某的诉讼请求。
国瑞**公司辩称：张某某第一项诉讼请求与我公司无关，至于第二项诉讼请求，现涉诉房屋产权登记在我公司名下，我公司将依据法院判决办理涉诉房屋产权过户手续。
原审法院经审理确认：现张某某要求确认其与郑某某的口头房屋买卖合同有效，应以二人存在房屋买卖合同关系为前提。根据本案查明的事实，郑某某作为被拆迁的9号公房1间的承租人，上述房屋被拆迁后其获得购买涉诉房屋的资格。而当时涉诉房屋的产权人为开发商国瑞**公司，并非郑某某。虽张某某为购买涉诉房屋给付郑某某385 000元，但该笔款项应属其与郑某某达成的购买其取得的购房资格的价款，并非购买涉诉房屋的价款。张某某向国瑞**公司支付181 417元购房款，系取得购房资格后为购买拆迁安置房而支付的钱款。故张某某与郑某某的房屋买卖合同关系并不存在。现张某某要求确认其与郑某某的口头房屋买卖合同有效，缺乏依据，法院不予支持。张某某要求国瑞**公司协助其办理涉诉房屋产权转移登记手续，因相关协议已被生效的民事判决书确认为无效，故法院对此不予支持。据此，原审法院于2013年10月判决：驳回张某某的诉讼请求。
判决后，张某某不服向二中院提起上诉，请求二审法院撤销原判，支持其原审诉讼请求。张某某的主要上诉理由为：郑某某作为被拆迁人，其取得的安置房屋是确定的，我作为购房人向郑某某及国瑞**公司分别支付了部分款项，购得该房屋，故我与郑某某及国瑞**公司共同建立了买卖合同关系。郑某某同意原判。国瑞**公司认为本案与其无关，并表示听从法院判决。
经审理查明：国瑞**公司原名北京天鸿**房地产开发有限公司，于2005年2月5日变更为北京国瑞**地产有限公司，于2010年12月23日变更为现在的名称。
2004年，国瑞**公司对原由郑某某承租的9号公房1间进行拆迁。该房屋《分户调查表》载明家庭成员为郑某某、郑2（郑某某之妹）、郑1。2005年3月18日，郑某某向国瑞**公司提交了其与张某某结婚证复印件，同日该房屋《东花市三期危改区回迁房变更房屋关系审批表》写明：申请人张某某；原承租人郑某某；应安置人3口人，分别为郑某某、郑2、郑1；申请变更内容为由张某某回购402号；申请理由一栏为因经济问题与家庭内部原因，申请人张某某在该栏签名并捺指印；家庭成员意见一栏有郑某某、郑2的签名及指印；危改办同意由张某某为回购购房人。当日，国瑞**公司（甲方）与张某某（乙方）签订《危旧房改造回迁购房协议书》。协议载明，乙方住址9号，在危改区内承租公产住房1间，使用面积10平方米，建筑面积13.3平方米，本地有正式户口3人，安置人口按5人计算，分别是户主郑某某、之妹郑2、之妻张某某、之父郑1。根据危旧房改造有关规定，乙方自愿购买402号三居室一套，建筑面积（暂定）88.69平方米。乙方就地回迁购房款178 650元，公共维修基金2767元，实际应向甲方交纳的购房款及公共维修基金共计181 417元，已于2005年一次付清。2006年5月26日，国瑞**公司与张某某签订的《危旧房改造回迁购房补充协议书》，经测绘部门实际测绘的建筑面积为89.01平方米，应补交款合计509元。
2006年，郑1、郑2将郑某某、张某某、国瑞**公司诉至原北京市崇文区人民法院，要求确认国瑞**公司与张某某签订的《危旧房改造回迁购房协议书》和的《危旧房改造回迁购房补充协议书》无效。案件审理过程中，北京市崇文区民政局婚姻登记管理办公室出具证明：“经查阅我处保管的2001年崇文区婚姻登记档案，无‘崇婚字第×××号’婚姻档案；2001年5月8日婚姻档案也无郑某某、张某某二人婚姻登记记录”。郑2表示从未见过2005年3月18日的《东花市三期危改区回迁房变更房屋关系审批表》，该表上家庭成员意见一栏上其签名及压名指纹非其所签及捺印，并要求对该表上其签名及指纹进行鉴定。经法源司法科学证据鉴定中心进行鉴定并出具鉴定书，鉴定结论为：“1、检材中‘家庭成员意见（签字盖章）’栏内‘郑2’签名字迹的书写习惯特征与郑2样本字迹的书写习惯特征不相符合。2、检材中‘郑2’签名字迹上压名指纹印不是郑2所捺印”。2006年8月3日，该院作出（2006）崇民初字第10240号民事判决书，判决国瑞**公司与张某某签订的《危旧房改造回迁购房协议书》和《危旧房改造回迁购房补充协议书》无效。该判决已经发生法律效力。
另查，2005年3月18日，张某某通过工商银行向郑某某汇款385 000元，向国瑞**公司汇款181 417元。国瑞**公司为张某某开具东花市三期危改居民购房安置交款单。
再查，2006年国瑞**公司将涉诉房屋交付张某某居住使用，该房屋现未办理分户产权转移登记手续。
法院判决：
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
靳律师点评：
郑某某取得被拆迁人的身份后，依据相关拆迁政策应取得被安置利益，虽回迁安置用房已经确定，但在其未与国瑞**公司签订购房协议书亦未支付购房款项的情况下，仅是取得了安置用房的购买资格，故原审法院认定张某某给付郑某某38.5万元系双方对购房资格的交易是正确的，据此驳回张某某要求确认其与郑某某就安置房屋达成的口头买卖合同有效的请求正确。另，张某某与国瑞**公司签订的回迁购房协议书及补充协议无效，故张某某现要求该公司为其办理房屋产权过户手续的请求缺乏合同依据，原审法院对其要求国瑞**公司办理房屋权属过户手续的请求予以驳回之处理亦正确。综上所述，张某某的上诉理由缺乏事实和法律依据，二中院难以支持，二中院对原审判决结果予以维持。
