北京市法院审理一起房屋买卖和同纠纷典型案例
基本案情：
上诉人郭某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院一审民事判决，向二中院提起上诉。
2013年8月，郭某起诉至原审法院称：2013年7月29日，我与火某在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间服务下签订《买卖定金协议书》，约定火某将8号房屋（以下简称涉讼房屋）卖给我，合同签订后我按照约定给付火某定金五万元。合同签订时火某没有出示房屋产权证书，后我得知火某不是房屋的产权人，火某无权出卖房屋，双方签订的《买卖定金协议书》应属无效，故起诉要求确认我与火某于2013年7月29日签订的《买卖定金协议书》无效，要求火某返还定金五万元，诉讼费由火某负担。
火某辩称：涉讼房屋是我于2013年购买的，与郭某签订《买卖定金协议书》时郭某知道产权手续在办理过程中。2013年8月20日，我取得上述房屋的产权证，不同意郭某的诉讼请求。
链家公司未到庭参加诉讼。
原审法院经审理确认：火某与郭某签订《买卖定金协议书》时虽然没有取得房屋的所有权证书，但并不必然导致合同无效。火某已于2013年8月20日取得了房屋所有权证书，现郭某以签订合同时火某不是房屋产权人，无权出卖房屋为由要求确认合同无效及返还定金，缺乏法律依据，不予支持。链家公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。据此，原审法院于2013年9月判决：驳回郭某的诉讼请求。
判决后，郭某不服，上诉至二中院，请求撤销原审判决，改判火某返还定金5万元。其主要上诉理由为：签约时，火某没有取得房屋所有权证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，故该协议书应属无效。火某、链家公司均同意原判。
经审理查明：2013年7月29日，郭某作为乙方与作为甲方的火某及作为丙方的链家公司签订《买卖定金协议书》，约定：甲方将涉讼房屋出售给乙方；甲方保证房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件；乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金五万元；甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。同日，郭某交付火某购房定金五万元。《买卖定金协议书》签订时，火某尚未取得上述房屋的所有权证书。2013年8月20日，火某取得涉讼房屋的房屋所有权证书。
法院判决：
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，法院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
靳律师点评：
虽然郭某与火某、链家公司签订《买卖定金协议书》时，火某尚未取得涉讼房屋的所有权证书，但该协议书系各方真实意思表示，且火某已于2013年8月20日取得了涉讼房屋的房屋所有权证，故郭某以签订合同时火某不是房屋产权人，无权出卖房屋为由要求确认合同无效及返还定金，缺乏法律依据，原审法院未予支持，系正确的，二中院予以维持。
关于郭某上诉主张签约时火某没有取得房屋所有权证，违反了《城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，故该协议书应属无效一节，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定，在性质上不属于上述“效力性强制性规定”，不应作为认定合同无效的法律依据，故郭某的上诉主张依据不足，二中院不予支持。
综上所述，原判正确，应予维持。
