房屋买卖和同纠纷典型案例的法院审判及律师点评
基本案情：
上诉人文某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院民事判决，向二审法院提起上诉。2013年7月，文某某诉至原审法院称：2012年8月16日，我作为买受人与刘某某作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议，房屋坐落于北京市东城区××××1号楼2单元302号。合同第十条约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金。我与刘某某于2013年5月3日完成房屋所有权转移登记，依照合同约定，刘某某应于2013年5月14日办理完毕原有户籍迁出手续，但刘某某始终未予办理。我多次要求刘某某积极履行原有户口迁出义务，但刘某某仍拒绝全面履行合同义务。故我为维护合法权益，诉至法院请求判令刘某某赔偿我自逾期之日起至本判决生效之日止的违约金 10 000元。
刘某某辩称：不同意文某某的诉讼请求。我与文某某签订的合同中第十条的约定仅指我将自己的户籍迁出，而事实上我的户籍早已迁出涉诉房屋，因此我不存在违约情形。双方对于涉诉房屋处有第三方户籍的情形另有补充协议约定，根据补充协议，我仅有协助中介公司联系第三方迁出户口的义务，而我积极履行了联系第三方的义务。故我请求法院依法驳回文某某的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，文某某与刘某某签订的涉诉合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据涉诉合同第十条第（三）款及补充协议的约定，刘某某负有在涉诉房屋所有权转移之日起十日内将原有户口包括案外人刘凤某、付1、付2的户籍迁出的义务，现案外人刘凤某、付1、付2的户籍并未迁出涉诉房屋，故文某某依约主张刘某某承担相应违约责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于刘某某主张依据补充协议刘某某仅负有配合中介公司联系案外人迁出户籍义务的抗辩意见，因双方对于自涉诉房屋处迁出相关户籍的约定并未明示废止，故对刘某某的抗辩意见，法院不予支持。关于文某某主张刘某某赔偿自逾期之日起至判决生效之日止的违约金10 000元的诉讼请求，考虑到刘某某将案外人户籍迁出的履约能力及违约期限计算的合理性，以及文某某户籍已经迁入涉诉房屋等情节，法院酌情确定刘某某一次性向文某某赔偿违约金 5 000元。据此，原审法院于2013年9月，判决：一、刘某某于判决生效后十日内一次性给付文某某逾期迁出户口违约金五千元；二、驳回文某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，文某某不服，持原审诉理由向二审法院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。刘某某同意原判决。
经审理查明：2012年8月16日，文某某作为买受人与刘某某作为出卖人签订编号为E09097093号的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》（以下简称涉诉合同）约定，出卖人所售房屋位于北京市东城区××××1号楼2单元302号（以下称涉诉房屋），经双方协商一致，该房屋成交价格为 1 150 000元。第十条第（三）款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付已付房款千分之五的违约金；逾期超过10日未迁出的，自期满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，文某某与刘某某签订《装修款补充协议》（以下称补充协议）约定,涉诉房屋合同价款为1 150 000元，配套设施折价720 000元，双方共同约定涉诉房屋交易总价为 1 870 000元整；涉诉房屋现在存在有第三方的户口，由刘某某积极配合我爱我家，寻查其联系方式，并让其将户口迁移。如补充协议与涉诉合同有冲突，以补充协议为准。庭审中，双方就此条款的理解存在争议，文某某认为根据该条款，刘某某的义务包括将案外人的户口迁出，而不限于积极配合我爱我家联系案外人；刘某某则认为，其义务仅限于配合我爱我家联系案外人，且补充协议并未明确约定履行期限及违约责任。涉诉合同及补充协议签订后，文某某于2013年5月3日依法取得涉诉房屋的所有权证。
另查，刘某某的户籍于2013年5月3日前已不在涉诉房屋处。文某某的户籍于2013年5月20日迁入涉诉房屋处。案外人刘凤某、付1、付2的户籍现仍登记在涉诉房屋处。
庭审中，证人张×出庭证明，文某某在交易过程中知悉涉诉房屋内有案外人刘凤某、付1、付2户籍，且刘某某无法强制案外人迁出户籍的事实，并在此前提下文某某与刘某某签订涉诉合同，对此文某某不予认可，主张刘某某在签订涉诉合同当时承诺将案外人户籍迁出，但文某某未提供证据予以证明。另，证人张×证明，刘某某积极联系案外人刘凤某迁出户籍未果的事实。对此，文某某不予认可。
上述事实有当事人当庭陈述、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《装修款补充协议》、房屋所有权证、北京市东城区和平里派出所户籍查询信息、证人证言等证据在案佐证。
法院判决：
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审法院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
靳律师点评：
文某某与刘某某就涉诉房屋所签《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《装修款补充协议》不违反法律法规强制性规定，系合法合同，双方应诚信履行。该合同第十条第（三）款及补充协议第三条约定了户口迁出手续及违约情形，现涉诉房屋上仍登记有案外人户籍，刘某某违约亦属事实，文某某主张刘某某承担违约责任，二审法院予以支持。至于具体数额，原审法院予以酌定，对该裁量权之行使，二审法院亦不持异议。综上，原审判决处理结果并无不当，二审法院予以维持。
