广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2011)穗中法民五终字第1616号

　　上诉人(原审原告)：秦婉辉。
　　上诉人(原审原告)：秦沛忠。
　　上诉人(原审原告)：秦沛军。
　　上诉人(原审原告)：秦慧丝。
　　上诉人(原审原告)：秦沛儒。
　　上诉人(原审被告)：潘寿乾。
　　上诉人(原审被告)：潘炳基。
　　上诉人(原审被告)：潘艳英。
　　上诉人(原审被告)：叶锦雄。
　　上诉人(原审被告)：黄志芳。
　　上诉人(原审被告)：黄钰婷(曾用名黄河)。
　　黄钰婷(曾用名黄河)委托代理人：简淑玲。
　　上诉人秦婉辉、秦沛忠、秦沛军、秦慧丝、秦沛儒（下简称秦婉辉等五人）、上诉人潘寿乾、潘炳基、潘艳英、叶锦雄、黄志芳、黄钰婷（下简称潘寿乾等六人）房屋合建纠纷一案，双方均不服广州市越秀区人民法院(2010)越法民三初字第1735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院经审理查明：秦镇江（已故）、秦婉辉（甲方）与潘寿乾等六人（乙方）于1985年9月29日签订《协议》，约定甲方将杨箕村塱塘巷27、29号二楼、三楼、四楼出售给乙方，每平方米600元，面积共284.2平方米，总金额170520元；协议签订后，乙方按总金额的20%预付给甲方作为基建费，建成第二层后再付30%，全部完工验收合格后付齐；从乙方第一次付款时起计，房屋在四个月内交付使用；乙方第一次付款时，甲方将“宅基地使用证”及有关资料原件交由乙方掌执抵押等。签订协议后，潘寿乾等六人即依约向秦镇江、秦婉辉支付了170520元。
　　1988年10月8日，广州市天河区人民政府核发了沙河镇杨箕村雄镇一横巷25号、26号（即原塱塘巷27、29号，现址为雄镇大街一横巷31、32号）的《村镇宅基地使用证》，登记使用人分别为秦婉辉和秦镇江，宅基地面积分别为46.12平方米、53.83平方米，建筑面积分别为169.48平方米、160.055平方米。秦婉辉等五人、潘寿乾等六人双方现确认31号二、三、四楼面积为138.36平方米，32号二、三、四楼面积为137.49平方米，现由潘寿乾等六人安排使用。秦镇江于2001年2月1日死亡，其配偶梁玉琼于2000年4月2日死亡，秦婉辉、秦沛忠、秦沛军、秦慧丝、秦沛儒均为秦镇江与梁玉琼的子女。
　　经潘寿乾等六人申请、原审法院依法委托广州启诚房地产土地评估有限公司对涉讼的二、三、四楼房屋重置成新价和该房屋所在范围内的宅基地使用权区位楼面价进行评估。该司于2010年9月27日作出《房地产估价报告》，结果为：评估对象在2010年8月25日的市场价值为1516348元（其中25号房屋重置成新价为173919元、区位楼面价为586646元；26号房屋重置成新价为172825元、区位楼面价为582958元）。对此评估报告，秦婉辉等五人提出：1、房屋破损严重，评估单价过高，且房屋只是框架结构并非混合结构；2、宅基地不能上市买卖，只能评估当年的造价，而非市场价格。评估公司表示：房屋重置成新价指的是如果房屋需要重新架构的各项材料的价格及相关税费。潘寿乾等六人提出：1、该地段的楼价每平方米有15000元左右，涉讼房屋估价过低，我方拿到补偿款后不能在附近购置房屋；2、房屋重置成新价的折旧率是多少？评估公司表示：1、区位楼面价不是区位补偿价。我方评估的是宅基地的价格，潘寿乾等六人提出的是商品房的价值，而根据土地管理法，宅基地的交易双方是有限制的，不能与市面的商品房比较；2、成新价是根据广州市公布的标准通过使用年限及可使用年限并结合房屋实际情况计算，折旧率为64.84%。当事人双方均未提供证据推翻上述评估结果。潘寿乾等六人向评估公司支付了评估费6290元。
　　秦婉辉等五人于2010年6月30日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认秦镇江（已故）、秦婉辉与潘寿乾、潘炳基、潘艳英、叶锦雄、黄志英、黄钰婷于1985年9月29日签署的房屋使用权协议书无效；2、返还扣留的《宅基地使用证》给秦婉辉等五人；3、由秦婉辉等五人退还170500元转让费给潘寿乾等六人。潘寿乾等六人反诉请求：秦婉辉等五人将涉讼房屋按评估的市场现值房款返还给潘寿乾等六人。
　　原审法院认为：对于秦镇江、秦婉辉与潘寿乾等六人就涉讼房屋的买卖行为是否有效的问题。因据《村镇宅基地使用证》显示，该房屋所使用的土地是有关部门批准给秦镇江、秦婉辉作为宅基地建房的集体所有土地，属于农民集体所有，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租作于非农业建设”的规定，秦镇江、秦婉辉与潘寿乾等六人的转让行为违反了上述法律的强制性规定，为无效行为，故对秦婉辉等五人要求确认秦镇江、秦婉辉与潘寿乾等六人就涉讼房屋的买卖行为无效的请求，予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，秦婉辉等五人作为秦镇江的继承人，应将170520元的购房款返还潘寿乾等六人，潘寿乾等六人应将涉讼房屋交还给秦婉辉等五人。另，《村镇宅基地使用证》是记载宅基地使用权人权利的证书，应为其上登记的权利人所持有，秦婉辉等五人求潘寿乾等六人返还《村镇宅基地使用证》，予以支持。鉴于秦镇江、秦婉辉作为讼争房出售方明知农村宅基地住房不能出售给该农村集体经济组织成员外的其他人，却为了经济利益将讼争房出售给潘寿乾等六人，多年后又在房价大幅上升时起诉要求返还房屋，以求获得更大的利益，应承担买卖行为无效的主要过错责任。潘寿乾等五人明知其不能买受农村宅基地住房而违法购买，应承担买卖行为无效的次要责任。综合考虑到讼争房的价值现已大幅上升的因素，秦婉辉等五人应按过错程度赔偿对潘寿乾等六人造成的房价上升损失，该损失以评估确定的房屋目前的价值与双方原买卖讼争房房价差的70%计算为宜，即（1516348元－170520元）×70%，共计为942079.6元。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第五项和第二款、第六十一条第一款之规定，判决：一、潘寿乾、潘炳基、潘艳英、叶锦雄、黄志芳、黄钰婷与秦镇江、秦婉辉就广州市沙河镇杨箕村雄镇一横巷25号、26号（现址为雄镇大街一横巷31、32号）二楼、三楼、四楼房屋的买卖行为无效；二、潘寿乾、潘炳基、潘艳英、叶锦雄、黄志芳、黄钰婷应于判决发生法律效力之日起十日内，将广州市沙河镇杨箕村雄镇一横巷25号、26号的《村镇宅基地使用证》返还秦婉辉、秦沛忠、秦沛军、秦慧丝、秦沛儒；三、秦婉辉、秦沛忠、秦沛军、秦慧丝、秦沛儒应于判决发生法律效力之日起十日内，将170520元购房款返还潘寿乾、潘炳基、潘艳英、叶锦雄、黄志芳、黄钰婷；四、秦婉辉、秦沛忠、秦沛军、秦慧丝、秦沛儒应于判决发生法律效力之日起十日内，向潘寿乾、潘炳基、潘艳英、叶锦雄、黄志芳、黄钰婷支付赔偿款942079.6元；五、驳回潘寿乾、潘炳基、潘艳英、叶锦雄、黄志芳、黄钰婷的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3710元、反诉受理费8456.5元、评估费6290元，由秦婉辉、秦沛忠、秦沛军、秦慧丝、秦沛儒共同负担12920元，潘寿乾、潘炳基、潘艳英、叶锦雄、黄志芳、黄钰婷共同负担5536.5元。
　　原审判后，秦婉辉等五人不服，向本院提起上诉称：一、原审法院对本案因合同无效后给合同双方造成损失的范围不符合《协议》的约定及本案事实，并违反了《民法通则》的相关规定。原审法院认为本案因合同无效后造成损失的范围是多年来房价大幅上涨而给潘寿乾等六人造成的损失，这种观点是错误的。合同无效应当自始无效，也就是说应当按照合同签订时的具体情况认定双方因合同无效带来的损失。二、原审法院对双方造成合同无效的过错责任划分所依据的事实认定错误。原审法院对本案事实的认定错误，对涉诉房屋的现状没有认识不清，过分强调秦婉辉等五人的收益而忽略了秦婉辉等五人的损失及潘寿乾等六人的收益。首先，本案的事实是1985年，潘寿乾等六人所在燕塘农场公司为了解决职工住房问题，找到秦婉辉、秦镇江商量合作建房，并签订协议。在协议签订前并不存在诉争房屋，是潘寿乾等六人出资由秦婉辉等人兴建诉争房屋的。由此可见，无效合同签订的起因是潘寿乾等六人有购房的需求而找到秦婉辉、秦镇江买房，潘寿乾等六人是主谋，我方是被动的。其次，根本不存在诉争房价格大幅上涨而导致秦婉辉等人因此获利。本案诉争的房屋归根到底还是宅基地建筑物，是不允许买卖的，即使存在拆迁的事实，但回迁之后房屋所发放的是集体房屋所有权证，同样是禁止流通的，不存在获益。再次，潘寿乾等六人花费极其少量的代价换来了在市中心地带居住近三十年的享受，这是潘寿乾等六人的得益，相反，秦婉辉等人损失了近三十年可观的租房收入，双方的损失与收益是相对的，不存在一方占更多的便宜。三、原审法院依据广州启诚房地产土地评估有限公司根据所谓“重置新价”以及“区位楼面价”评估涉诉房屋的价值作为赔偿标准不合理。诉争房屋是宅基地所建房屋，根本不具有流通价值。本案的诉争房屋是由潘寿乾等六人出资合建的，秦婉辉等五人因合同无效已将建楼款退还潘寿乾等六人，所谓“重置新价”与潘寿乾等六人没有任何关系。原审第四项判决背离了秦婉辉等五人的诉讼请求及潘寿乾等六人的反诉请求，潘寿乾等六人反诉请求是支付相应的楼款，原审判决第四项判决要求秦婉辉等五人向潘寿乾等六人支付赔偿款，原审该项判决违背了民诉法不告不理的原则。综上所述，请求：撤销原审第四项判决。
　　潘寿乾等六人答辩称：不同意对方的上诉请求和理由，同意原审判决的法律依据，对评估价格有异议，本案评估结果远离客观事实，潘寿乾等六人认至少是8593元每平方米，这也是广州日报公开的杨基村出让地价。秦婉辉等五人认为双方合建是事出有因，但从本案没有证据显示燕塘农场与秦婉辉等五人是合同的关系，只是显示秦婉辉等五人与潘寿乾等人之间的关系。
　　潘寿乾等六人也不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院委托的中介机构对案涉房屋的现有市价评估不符合同期区位楼面价的真实情况，然而原审法院判决却予以采纳，造成对潘寿乾等六人明显不公允的判决结果，无法令潘寿乾等六人信服。由于本案案涉地址房屋将被拆迁并以同等面积回迁安置秦婉辉等五人同址的新建楼房，因此秦婉辉等五人利用上诉人出资所建的房屋面积而获得的回迁面积折合市价超过500万元以上，远远大于本案案涉房屋的评估价值。因此，不符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。潘寿乾等六人所受到的损失应包括即将回迁新楼房的价值损失(即500万元以上)及原合建房屋价值(1516348元)的损失、潘寿乾等六人原投入合建房屋的170520元款项的损失之和。因此，人民法院在认定双方在合建行为无效后，应根据双方各自过错责任，责令秦婉辉等五人在上述损失范围内返还财产及折价补偿相应的款项给潘寿乾等六人。这样才能体现公平、客观、对等的法律原则及体现法律所强调损失对等、收益对等的无效合同处理原则。因此，秦婉辉等五人就合同无效而补偿给潘寿乾等六人的款项应在400万元以上。据上，请求：1、撤销原审判决。2、改判秦婉辉等五人支付2370930.75元（按后面的公式计算应为2370379.05元，本院注）(按杨箕村地块公开拍卖成交价8593元/平方米×275.85平方米计)。3、由秦婉辉等五人承担本案一、二审诉讼费。
　　秦婉辉等五人答辩称：本案过错不在我方，是潘寿乾等人为了解决房屋问题来找秦婉辉、秦镇江的。双方各有损失，应按合同法有关规定相互返还，潘寿乾等人的得益大于损失，对于评估结果的问题不应按现行楼价评估，也不应在秦婉辉等人没有任何得益的情况下要求秦婉辉等人承担赔偿责任。
　　本院依法确认原审法院查明的事实。
　　本院另查明：秦婉辉等五人二审述称原审未查明房屋合建的原因，主张当年是潘寿乾等六人所在单位与其合建房屋，秦婉辉等五人的该主张未得到潘寿乾等六人的认可，潘寿乾等人认为即使该六人是同一个单位也并不意味着是单位找秦婉辉等人合建房屋。秦婉辉等五人对其上述主张未能提交相应的证据予以证明。
　　再查，潘寿乾等六人二审当庭提交2011年1月19日《广州日报》A9版《富力以底价获杨箕村出让地块》的报道，拟证明：涉诉房屋的区位价至少为8593元每平方米，建好后售价至少3万元每平方米，原审估价明显较低。秦婉辉等五人认为上述报纸中载明价格包含开发商帮村民建房子的价格，不能与同地段商品房的价格对比。秦婉辉等五人二审当庭提交2010年5月29日《南方都市报》A14版《杨箕拆迁“加速度”九成半村民已签约》的报道，拟证明合建房的非村民乙方只补钱不补地，房子是给本村村民的。潘寿乾等人称据其向拆迁办理了解，只要秦婉辉等人同意，拆迁办就同意潘寿乾等人回迁安置。
　　本院认为：从涉案《协议》的约定来看，秦镇江、秦婉辉是以与潘寿乾等六人合建涉案房屋的形式将涉讼宅基地房屋转让给潘寿乾等六人。现并无证据证明潘寿乾等六人在涉案《协议》签订时系杨箕村的村民，亦无证据证明潘寿乾等六人为回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞，秦婉辉、秦镇江将涉讼宅基地房屋出售给潘寿乾等六人，没有取得法定的有关组织或部门的批准，亦未办理变更登记手续，故原审法院认定上述《协议》应属无效并无不当。本案的争议焦点在于秦婉辉等五人以及潘寿乾等六人因合同无效所受损失如何承担的问题。
　　潘寿乾等六人认可秦婉辉等五人关于涉案《协议》无效的主张，并同意返还宅基地证。虽然潘寿乾等六人的反诉请求表述为“秦婉辉等五人将涉讼房屋按评估的市场现值房款返还给潘寿乾六人”，但秦婉辉、秦镇江向潘寿乾等六人收取的购房款仅为170520元，故潘寿乾等六人的上述反诉请求实际上是要求秦婉辉等五人按涉案房屋评估的市场现值予以赔偿，其主张的实际上就是因无效合同所致的损失部分，故原审法院判令秦婉辉等人赔偿潘寿乾等六人因无效合同所致的损失并无超出潘寿乾等六人的反讼请求范围，秦婉辉等五人关于原审法院超过当事人诉讼请求范围进行判决的上诉理由不能成立，本院不予支持。
　　关于广州启诚房地产土地评估有限公司对讼争房屋所作出的评估结果是否合理的问题。广州启诚房地产土地评估有限公司的评估结果是对讼争房屋目前的价值作出的，潘寿乾等六人要求按照《广州日报》关于杨箕村出让地块的相关报道确认讼争房屋的区位楼面价依据不足，本院不予支持。秦婉辉等五人认为涉案房屋属于宅基地不存在区位楼面价，秦婉辉等五人对其该主张亦无提供相应的证据，本院对其该主张亦不予采信。秦婉辉等五人以及潘寿乾等六人并无提供充分证据否定上述评估结果的合理性以及合法性，故本院对广州启诚房地产土地评估有限公司作出的讼争房屋市场价值为1516348元的评估结果予以认可。
　　虽然秦婉辉、秦镇江以及潘寿乾等六人对涉案房屋的买卖无效均有过错，但秦婉辉等五人在买卖涉案房屋二十余年后及房价大幅上升的情况下提起本案的诉讼，有违诚信，故原审法院判决秦婉辉等五人承担涉讼房屋评估价值与购房款差价的70%并无不当，本院予以维持。
　　综上所述，秦婉辉等五人以及潘寿乾等六人的上诉理由均不成立，本院均不予支持。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下:
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审案件受理费8517元，由秦婉辉、秦沛忠、秦沛军、秦慧丝、秦沛儒负担5962元，由潘寿乾、潘炳基、潘艳英、叶锦雄、黄志芳、黄钰婷负担2555元。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　　汪秀兰
审　判　员　　李　静
代理审判员　　黄　嵩
二Ｏ一二年 三 月 十三 日
书　记　员　　闫　娜