房屋买卖未签合同未过户 卖方反悔难支持
案情简介：八年前张X从远亲吴XX处购买房屋一套,因为都是亲戚,加上通过亲戚介绍买的，双方未签订房屋买卖合同，也未办理过户手续。后卖方吴XX反悔，称房屋不是卖给张X的，而是借给张X居住，要求张X腾空房屋并交还给吴XX。为维护自身权益，张X聘请北京市国汉律师事务所杨永存律师将吴XX起诉至法院，经过律师的努力，北京市海淀区人民法院一审支持了原告张X的诉讼请求，判决被告吴XX为张X办理房屋转让的过户手续。二审维持原判，现在经过法院强制执行程序，房屋已经过户至张X名下。
北京市国汉律师事务所杨永存律师提醒广大购房者，房屋交易数额较大，过户手续复杂，加之近年来房屋价格上涨较快，不签署书面合同，不办理房屋过户手续会带来较大法律风险。本案原告张X没有签订买卖合同，也未办理房屋过户手续，仅有当时被告收取原告购房款的两张收款条作为证据，虽然最终赢得了诉讼，但仍然颇费周折。
北京市海淀区人民法院
民事判决书
（2012）海民初字第10308号
原告张X，男，19XX年X月XX日出生，汉族，北京XX公司职员，住北京市海淀区XX3号楼12L，身份证号：XX
委托代理人杨永存，北京市国汉律师事务所律师。
被告吴XX，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，海淀区XXXX公司地下室，身份证号：
原告张X与被告吴XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王克鸽独任审判，公开开庭进行了审理。原告张君及其委托代理人程X、杨永存与被告吴XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张X称，我与吴XX于2003年达成协议，吴XX将其位于北京市海淀区XX园3号楼11层12L号房屋（以下简称12L号房屋）一套转让给我，价格为40万元。我于2003年10月16日和2003年10月23日分别支付给吴XX房屋价款合计40万元。后我多次要求吴XX办理房屋变更登记等过户手续，其一直拒绝办理。为维护我的合法权益，现起诉要求法院判决我与吴XX之间的买卖合同关系成立，判决吴XX协助我办理12L号房屋的变更登记，将该房产的所有人变更为我，并承担本案诉讼费用。
被告吴XX辩称，我不同意张X的诉讼请求。我与张X之间没有房屋买卖合同关系。2003年张X的姑姑张XX多次找我，让我帮助张X买套房子，说张X比较听话、老实孝顺。后来张X主动提出说先给我购房款，让我帮着买房，2003年10月16日，我收了张X13万元，10月23日又收了27万元，我都给他打了收条，这些钱是我帮助张X买房的，不是我把自己房子卖掉。我与张X有亲戚关系，张X奶奶的表姐是我的母亲，我们两家关系一直不错，我家曾经得到过他们家帮助，我对此很感恩。我先后找了我拆迁的邻居、我前妻的同事等人来帮张X买房，后来我前妻的姐姐同意把房卖掉，我还给了10万元的房款，但是后来没有买成，我在联系时说是我自己买房，没说给张X。我的12L号房屋是2004年6月3日给张X住的，之后我找张X腾房，其一直没腾。
经审理查明，2003年10月16日，吴XX与北京XX地产开发有限公司签订XX厂小区住宅楼拆迁认购（期房）购销合同，约定吴XX自愿购买位于XX厂小区3号楼11层L户型房屋即12L号房屋，建筑面积90.47平方米，该房价款为397163元；吴XX于2003年10月16日前一次性支付全部房价款，北京XX开发有限公司须于2004年6月30日前将竣工验收合格的房屋交给吴XX使用。当日，吴XX交纳全部购房款。
2003年10月16日，吴XX向张X出具收款条，载明“今收到张X购房款现金13万元整（壹拾叁万元整）”；2003年10月23日，吴XX向张X出具收条，载明“今收到张X购房款贰拾柒万元整（27万元）”。2004年6月1日12L号房屋交付给吴XX，2004年6月3日吴XX将12L房屋交付给张X，张X后对房屋进行装修并一直在此居住至今，期间发生的各项费用均由张X负担。
2008年吴XX向张X提出要收回房屋或者按租赁使用12L号房屋，双方因此产生矛盾。之前张X居住12L号房屋未向吴XX交纳任何费用。2009年6月17日吴XX取得12L号房屋的所有权证。
庭审中，证人王XX出庭为张X作证，内容为，其为张X的姑父（即张XX之夫），张XX管吴XX的母亲叫姨；关于12L号房屋是2003年张XX劝张X找吴XX买的，当时拆迁吴XX有两套房子，吴XX说两套都不要，张XX就提出不要的话可以给张X，后来张X分两次给了吴XX40万元买他的房子；其曾经提出过建议让张X和吴XX就买卖12L房屋签合同，但是因为大家都是亲戚，吴XX无儿无女的，他们认为没有必要签；在张XX去世后，张X和吴XX就房屋产生争议，其曾经协调过两次，但是因为吴XX不认可买房的事情，没有商量出结果。
吴XX对于证人证言不予认可，其从未说过要卖自己的房屋。吴XX并提交房屋购销合同、购房收据以及拆迁费发放表，证明12L号房屋的购房款是直接从拆迁费中扣除的，该房屋为自己所有；提交其2008年3月1日写给张X的通知以及信件，证明其要求张X腾房、退还购房款以及逾期不退房按照租赁解决；提交2007年3月16日陈玉龙的银行储蓄清单，证明其帮张X买房，已将购房款40万元交给了王连生之子陈玉龙，陈玉龙将购房款存入自己的账户，后其反悔又将房款返还；提交2010年12月21日由吴XX书写、证人宋雅琴签名的证明书，该证明载明“王连荣两口子04年7月碰到我问西山房子拆迁，如有多余的，我卖给他们一套，我讲现在还没动，等拆迁时给你回话，到现在为止还没拆迁”，证明其帮助张X找人买房；提交其与邻居发生纠纷产生的相关书面材料，证明其在房地产纠纷上一直很注意，如果卖房肯定会签书面合同；提交自己因生病向单位递交的申请、证明自己身体不好，才把房子给张X居住；提交离婚证复印件，证明自己离婚。张X对于上述证据认为拆迁费发放表、购房收据与本案没有关系，购销合同恰可以证明诉争房屋的价格为39万多，购房时间与张X给吴XX购房款时间一致；其通知、信件可以说明吴XX因为2008年房价上涨反悔卖房；陈玉龙储蓄清单与本案没有关系；证人没有出庭，不认可，且其内容证明了吴XX买房，与本案没有关系；书面材料、申请、离婚证均与本案没有关系。
本院依据张X的申请至曙光派出所调查，根据张X、吴XX因诉争房屋发生纠纷报警后的相关笔录中显示，2010年12月20日的笔录中显示吴XX对于张X与其之间就诉争房屋有无房屋买卖合同所做的回答是“没有，张X给我40万元钱我给他打40万元的购房款收条。当时我表妹（张XX）让张X给我养老，我把房子卖给张X，当时我就同意了，然后张X给了我40万元钱购房款，我收到张X给的40万元钱后我给张X打了两张收条”。此后在2011年12月9日的笔录中，吴XX表示“原来张XX（我表妹）让张X给我养老，还让我拿张X的40万元给他帮忙买一套房子，这个40万元是2003年张X给我拿到张XX家里给我的，让我帮忙买房子，我给他联系了四家回迁房，后期他们都不同意卖了，这些情况我2008年1月24日都告诉张X”。庭审中，吴XX主张2010年12月20日的笔录是受办案民警胁迫所签，其曾向纪委反映过相关问题，纪委后来又于2011年12月9日重新做了笔录。经本院核实，吴XX曾就2010年12月20日的笔录向相关部门反映过受民警胁迫所签问题，后经调查核实未有证据证明有此问题，因派出所是处理吴XX、张X就诉争房屋堵锁眼、砸摄像头等问题，其只是如实记载当事人所陈述，在当事人强烈要求下才又做了2011年12月9日的笔录，其笔录均是记载当时当事人之所述。
上述事实，有双方当事人陈述、购销合同、收款条、收据、证人证言、询问笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，张X向吴XX支付了购房款40万元，该数额与吴XX所签拆迁认购（期房）购销合同中诉争的房屋的价款数额基本一致，吴XX于2004年6月1日取得12L号房屋后即于2004年6月3日将该房屋交付给张X，此后张X对该房屋进行装修并一直居住至今，期间发生的各项费用均由张X负担；另外，在此期间，吴XX并未向张X收取任何费用，亦未对房屋提出异议，而在2008年吴XX方对张X提出收回房屋或按租赁。根据上述事实，本院认为张X与吴XX之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但张X支付购房款、吴XX交付房屋、张X长期居住房屋以及吴XX在张君入住四年期间未提出异议、证人证言等情况足以认定双方之间已经形成事实上的房屋买卖合同。合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人应当按约定全面履行各自的义务。吴XX将房屋出售给张X，其在取得房屋所有权证后应当为张X办理房屋产权过户手续，现吴XX已取得房屋所有权证，且依法可以上市交易，故张X要求吴XX协助其办理过户手续将12L号房屋过户到张X名下，有事实和法律依据，本院予以支持。吴XX辩称所收购房款是帮助张X购买其他房屋，其仅有个人陈述，并无其他证据佐证，且前后矛盾、有悖常理，故本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、条一百零七条的规定，判决如下：
吴XX自本判决生效之日起十五日内协助张X办理位于北京市海淀区XX厂XX园X号楼十一层十二L号房屋的房屋的有权过户手续，过户相关费用由张X负担。
案件受理费三千六百五十元（张X已预交），由吴XX负担，于本判决生效后七日内向本案交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费七千三百元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王克鸽
2012年6月5日
书记员 张金慧
文件编号：12625-10437-244-700083
