借□卖房未经共有人同意反悔，法院认定原房屋买卖合同有效
借□卖房未经共有人同意反悔，法院认定原房屋买卖合同有效
【案情】杨先生与陈女士系夫妻关系。坐落于沈阳市某区某大街129号， 诉争房屋建筑面积为36.1平方米，原产权人为陈女士，经参加房改购得。 2001年9月22日，陈女士与王某签订了一份售房协议，约定陈女士将此房以 6.5万元价格卖给王某。2001年9月23日，王某与周小姐签订《房屋转让协 议书》，以6. 7万元价格将此房卖给周小姐。同日，陈女士与周小姐签订了诉 争房屋的《沈阳市房地产转让合同》，合同载明购房款为6. 5万元，其他内容 与《房屋转让协议书》一致。周小姐按购房款6. 7万元履行，陈女士实得购 房款6.5万元，王某实得2000元，陈女士将该房屋以及办理产权变更的相关 手续交付给周小姐。周小姐于2001年9月23日向该区房产局提交《房地产转 让申请审批书》，于9月24日委托该区房地产评估事务所进行评估，并向该区 房产局提交相关材料，即原产权人的户口本、结婚证、杨先生的书面同意书、 诉争房屋的产权证、契税证、转让双方的身份证原件等。其中，除周小姐本人 的身份证外，其余证件均系陈女士提供，杨先生的书面同意书中“杨先生” 的签字非本人所签。2001年9月28日，该区房产局批准该诉争房屋转让，并 于10月22日向周小姐核发该房所有权证。市财政局也于本年9月29日向周 小姐核发该房契证。2001年10月19日，周小姐与陈女士就诉争房屋的水费、 电费进行了结算。2001年12月3日，周小姐与克莱斯特公司签订《房屋拆迁 协议》，诉争房屋被拆迁，周小姐领取货币安置款10. 83万元，搬家费300元。 后杨先生以自己是房屋共有人，未在交易书上签字，自己到大连等地公出不知 道其妻陈女士卖房为由，于2001年11月27日诉至区人民法院，请求判决妻 子陈女士与王某的房屋买卖协议无效。
另查明：杨先生因不服区房产局房产转让审批行为，于2001年12月21
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曰向区人民法院提起行政诉讼。一审法院作出行政判决，以被告区房产局只对 转让手续进行形式要件审查，未对其真伪进行审核，即作出同意转让房地产的 审批缺乏证据，且程序违法为由，判决撤销区房产局于2001年9月28日作出 的对该房地产同意转让的具体行政行为。
判决后，区房产局上诉至二审法院。2003年1月13日二审法院终审作出 行政判决：驳回上诉，维持原判。
原审法院因杨先生提起行政诉讼，于2002年2月9日裁定中止民事诉讼。 后于二审法院对行政案件终审判决后恢复对该案审理。
【审判】
原审法院经审理认为：陈女士与王某签订的房屋买卖协议，未经夫妻共有 人杨先生同意，依法应认定无效。王某与周小姐签订的房屋买卖协议亦应无 效，陈女士与周小姐之间房地产转让合同亦无效。虽然周小姐已取得诉争房屋 的产权证，但杨先生为此起诉区房产局，经一、二审确认区房产局为周小姐颁 发诉争房屋产权证的具体行政行为违法，法院判决其对该房地产同意转让的具 体行政行为无效，故周小姐以诉争房屋产权人与克莱斯特公司签订的货币拆迁 安置协议亦应确认无效。根据法律规定，合同无效，依合同取得的财产应予返 还。由于拆迁协议书无效，且诉争房屋已灭失，故诉争房屋原产权人陈女士应 与克莱斯特公司重新签订拆迁安置协议。关于杨先生主张周小姐应返还货币安 置增值部分4. 41万元，无法律依据，不予支持。由于陈女士擅自出卖房屋导 致合同无效，故其负有过错责任。关于周小姐提出其购买诉争房屋是善意取 得，应认定有效的主张，该院认为，周小姐虽然善意取得诉争房屋，但其房屋 交易行为已被法院生效判决认定为交易不合法，因而导致诉争房屋交易行为无 效，故诉争房屋的买卖合同亦不能认定有效，对周小姐的主张不予支持。依照 《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条及《中华人民共和国合同 法》第五十一条、第五十五条、第五十八条、第六十一条之规定，判决i 一、 陈女士与王某签订的协议无效；二、王某与周小姐签订的协议无效；三、周小 姐与克莱斯特公司签订的拆迁协议无效；四、陈女士与周小姐签订的房地产转 让合同无效；五、周小姐返还克莱斯特公司货币安置款〗0.83万元，搬家费 300元；六、陈女士返还王某购房款6. 5万元；七、王某返还周小姐购房款
7万元；八、驳回各方其他诉讼请求。.
一审判决下达后，周小姐不服，向区人民法院提起上诉。
周小姐称：①周小姐在与陈女士签订房地产转让合同时，陈女士的行为足 以使周小姐相信，其卖房行为是夫妻双方共同意思表示，故不能以陈女士未经 夫妻共有人杨先生同意为由，而认定对该诉争房屋的买卖协议及动迁协议均无
156 效；②行政机关的具体行政行为是否合法有效，与诉争房屋买卖合同是否合法 有效是两个不同的法律关系，不能因为具体行政行为被撤销，诉争房屋买卖合 同就不能认定有效。
被上诉人杨先生、陈女士答辩称：①本案诉争房屋在交易时没有经过房屋 共有人杨先生同意；②诉争房屋作为不动产，不适用于善意取得制度；③区房 产局批准对诉争房屋进行交易的行政行为已被法院判决撤销，因而最初交易是 违法的。认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告王某述称：该案无论哪方胜诉，均与其无关。
原审第三人克莱斯特公司述称：该公司是按相关法律规定进行的拆迁行 为，没有过错。
二审法院经认真审理后认为，原审认定事实基本正确，但适用法律错误， 应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，最髙人民法院《关 于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条，《关 于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《中华人民 共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销一审法院民事判决；二、驳回杨先生诉讼请求。一审案件受理费 1000元，二审案件受理费1000元，计2000元，由杨先生负担。
【评析】
本案争议的焦点问题主要有两个：
一、借口未经共有人之一同意，签订的合同是否有效
房屋买卖合同的效力不仅关系着交易关系的稳定和当事人合法权益的保 护，而且关系到商品房市场的健康发展。司法实践上，对当事人在平等自愿基 础上订立的合同，只要没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，就 应尽量尊重双方当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。同时要求法官应当 注意区分司法审判权和行政管理权的不同职能，正确行使审判权。
其一，合同有效与无效的认定，从利益衡量的角度来分析，涉及到优先保 护所有人的利益还是优先保护买受人的利益，前者代表的是财产“静”的安 全，后者代表的是财产“动”的安全。在市场经济社会，财产交易安全受到 了前所未有的关注，因为在市场经济社会交易成为人们生活的一部分，交易数 量增多，交易频率提髙，如果设置过于苛刻的注意义务，就必然导致交易效率 降低，同时由于交易安全得不到保障，使已经完成的交易链条被打乱，不利于 社会财富的积累。就本案而言，买受人亦无须负担调查该房屋是否有共有人的 义务，因为房改房并不意味着一定存在共有人，如基于夫妻单方的条件购买的 房改房。此外，房产证的目的就在于权利公示，如果房产证本身不能证明其权
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利主体，而另需由买受人进行调査，则房产证就丧失了其存在价值。
其二，出卖人不能以买卖合同未经其他共有人同意为由进行抗辩，主张买 卖合同未经共有人同意请求确认买卖合同无效的权利只能由共有人自已提出， 共有人既可以单独提起确认买卖合同无效之诉，也可以作为有独立请求权的第 三人申请参加诉讼，以达到维护自身权利的目的。根据有关司法解释的规定， 共有人还可以要求擅自处分共有财产的人赔偿，即享有损害赔偿请求权。也就 是说，共有人享有请求确认合同无效或者请求损害赔偿的选择权，本案中共有 人没有提起确认合同无效之诉，说明其未选择通过确认无效之诉来维护自己的 权利，法院也不应当主动确认合同无效。
其三，对于损害第三人利益的合同，法院能否一律依职权确认合同无效？ 笔者认为，应区分为两种类型区别对待，对于损害特定第三人利益的合同，应 当由第三人提起确认无效之诉，第三人不提起确认无效之诉的，法院不主动确 认合同无效。此种情形下，因仅涉及民事主体个人之间的私利益，不涉及公共 利益，法院无主动干预之必要，应保持其中立地位。只有合同损害不特定第三 人利益时，法院才有主动干预之必要，因为不特定第三人代表的是社会公共利 益。本案中，房屋买卖合同损害的是特定第三人的利益，无须法院主动认定合 同无效。此类合同应属于效力相对无效，即此类合同要确认无效，需权利人提 起确认无效之诉，在权利人不提起无效之诉之前，合同是有效的。以此区别于 绝对无效合同，绝对无效是谁都可以主张它无效，而相对无效，只有特定第三 人可以主张。
就本案而言，周小姐系善意、有偿取得诉争房屋所有权，杨先生即使不知 道或不同意陈女士的出卖行为，也不影响周小姐依据合法有效的合同关系维护 自己的合法权益。杨先生称诉争房屋系其妻子陈女士单方出卖，本人并不知 晓，并举证该期间他本人到大连等地公出，以及未在《沈阳市房地产转让合 同》文本上签字等，但这不足以对抗善意买受人周小姐。因为从周小姐与王 某签订《房屋转让协议书》，到与陈女士签订正式的《沈阳市房地产转让合 同》，以及出卖方陈女士为办理房产转让和产权过户提供的户口本、结婚证、 “杨先生的书面同意书”、诉争房屋契证、产权证、出让方的身份证原件等一 系列必需的证件，双方在房屋买卖合同成立并已实际履行的情况下，对后续事 宜如水、电等费用的结算达成一致，区房产局向周小姐核发了该房的所有权 证，市财政局也核发了该房的契证，这对买受人周小姐而言，有理由相信陈女 士出卖共有房屋的意思表示为夫妻双方共同意思表示，即买受人周小姐为善 意。根据最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七 条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,
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夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意 思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”及最高人民 法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十 九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共 有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人 善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损 失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，杨先生不得以不同意或不知道 为由对抗善意买受人周小姐，而且周小姐已实际向出卖人陈女士支付了房屋对 价，且已实际占有、使用诉争房屋并取得房屋所有权证。即使陈女士揎自处分 共有房屋，杨先生确是不同意或不知道的，但由于周小姐善意、有偿取得的房 屋，也应当维护其合法权益。周小姐与陈女士签订的《沈阳市房地产转让合 同》不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非双 方当事人恶意串通，损害他人利益，因此该合同不符合《中华人民共和国合 同法》第五十二条规定的法定无效情形，应为有效合同，受法律保护。杨先 生、陈女士以出卖房屋未经共有人同意为由主张买卖合同无效并返还诉争房屋 的理由不能成立。
二、行政行为是否影响民事合同的效力
行政机关的具体行政行为是否合法有效，与公民之间的民事行为是否有 效，分别受不同的法律规范调整，除法律、行政法规规定必须经批准、登记的 之外，具体行政行为被法院判决撤销并不能导致民事行为无效。杨先生诉区房 产局房地产转让审批的行政诉讼案的两审判决，对本案陈女士、周小姐之间的 房地产转让合同效力不产生影响。公民之间的房地产转让行为属于民事行为， 基于该民事行为所达成的意思表示一致，为民事合同。民事合同是当事人间设 立、变更、终止民事权利义务关系的协议，民事合同的效力，只能依据合同法 的规定依法确认，凡依法不具有法定无效情形的，均应为有效。建设部《城 市房地产转让管理规定》（以下简称《规定》）及《已晌公有住房和经济适用 住房上市出售管理暂行办法》（以下简称《办法》）虽规定在城市规划区国有 土地范围内房屋转让须经过审批，但其着眼点是基于行政管理和保障国家税费 及时准确收缴。而关于合同的批准、登记，《中华人民共和国合同法》第四十 四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理 批准、登记等手续生效的，依照其规定。”由于前述《规定》和《办法》系部 门规章，其规定的审批行为均不能产生影响合同效力的问题，即当事人间的交 易行为是否经过行政审批及审批行为是否正确，不影响诉争房屋买卖合同的效 力。因为合同具有相对性，只在合同当事人间有约束力，其本质在于双方的合
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意，不受合同以外的其他主体行为的影响。
就本案而言，杨先生所诉区房产局的行政审批行为是否合法，与陈女士、 周小姐所签订房地产转让合同是否有效是两个独立的法律关系，且不互为前 提，也不互相制约，区房产局房产转让审批的具体行政行为被行政判决撤销并 不能导致双方当事人合意成立的、且不违反法律、行政法规强制性规定、不损 害社会公共利益的民事合同无效。一审认定陈女士与周小姐之间的房地产转让 合同因行政审批行为被撤销而无效不当，应予纠正。
另外，关于陈女士与王某签订的《售房协议》、王某与周小姐签订的《房 屋转让协议书》，以及周小姐与克莱斯特公司签订的《房屋拆迁协议》的效力 问题，二审法院认为：该三份合同均无法定无效原因，应为有效合同。其中： 陈女士与王某签订的《售房协议》、王某与周小姐签订的《房屋转让协议书》 只是在当事人间未履行或未完全履行而已，且陈女士与周小姐所直接签订的 《沈阳市房地产转让合同》，所指向的合同标的物亦为本案诉争房屋。加上王 某所收取的2000元费用的问题，只能证明陈女士拟卖给王某的房屋又通过王 某的介绍行为，由陈女士直接卖给了周小姐，即王某、陈女士、周小姐以自己 的行为表明已解除陈女士与王某签订的《售房协议》及王某与周小姐签订的 《房屋转让协议书》，并且由陈女士与周小姐直接建立房屋买卖合同关系。关 于周小姐与克莱斯特公司签订的《房屋拆迁协议》，根据《城市房屋拆迁管理 条例》第四条“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置; 本条例所称拆迁人是指依法取得拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋 的所有人”之规定，上诉人周小姐在拆迁前已取得房屋所有权证，即已为房 屋所有权人，故应为被拆迁人，其与拆迁人签订的《房屋拆迁协议》合法有 效，且双方均已实际履行完毕，并无争议。对上述三份合同，本案中没有任何 一方当事人主张该三份合同的效力问题，该三份合同也不属于法院可以不经当 事人请求而主动宣告'无效的情形，根据不告不理的原则，即该三份合同的效力 不属于本案审理范围。因此，一审法院确认该三份合同无效不当。
