借名购房合同纠纷案例
（一）基本案情： 2012年6月，孙XX、李XX将其儿子孙1XX起诉至XXX人民法院，称为了晚年养老，于2003年4月23日借用儿子孙1XX的名义购买了北京XXX区XXXX房屋一套。该房为经济适用房，其已全部支付首付款和按揭贷款。其后，我们来北京就居住在该房屋，平时由女儿孙2XX照管，该房屋全部费用支出均由我二人负责。最近，孙1XX不知何时将该房屋房产证拿走，并告知将要把房子卖掉，我们不同意。孙1XX就趁我们不再北京期间将房屋锁匙换掉，并将我们的物品损坏。而后，我们得知孙1XX 已将该房屋过户给其妻子王XX，孙1XX和王XX的行为已经侵犯了我们的合法权益，故诉至法院，要求孙1XX和王XX将房屋过户至孙XX名下，如无法过户，则按照市场价150万元赔偿我们。一审法院经审理后，判决孙1XX和王XX协助孙XX将涉案房屋过户至其名下。后孙1XX和王XX不符判决，遂提起上诉。
（二）法院分析说理：
一审法院认为：孙XX和李XX所提交之银行卡业务单据、房屋认购协议、按揭协议及购买款支付凭证、贷款清偿回执等证据相互印证，可以证明孙XX和李XX在涉案房屋购买过程中，给付了孙1XX与涉案房屋购物款相当的款项，孙1XX否认涉案房屋系孙XX和李XX出资购买，但与其2012年6月9日所书写之欠条内容明显相悖，且其主张相关汇款被其另作他用之辩解亦无相应证据支撑，故对其辩解，法院不予采信。从本案已查明的事实来看，可以认定孙XX和李XX主张的其二人借用孙1XX名义购买涉案房屋之事实成立，涉案房屋所有权应归属与孙XX和李XX，该房屋在购买时系经济适用房，现在已经具备了过户条件，故孙XX和李XX要求过户之请求，法院应予支持。
二审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孙XX和李XX主张其二人系借用孙1XX名义购买涉案房屋，根据查明事实，涉案房屋系孙1XX以个人名义与北京XXX房地产开发公司签订买卖协议并交纳购买款，后涉案房屋登记在孙1XX名下；现孙XX和李XX主张其二人与孙1XX之间存在借名购买涉案房屋的口头约定，但孙1XX予以否认；根据现有证据，孙XX和李XX与孙1XX之间并无借名购买涉案房屋的书面约定，且孙XX和李XX并未提交充分证据证明其二人与孙1XX之间存在借名购买涉案房屋的其他相关约定，因此，孙XX和李XX向法院主张要求涉案房屋产权登记人为其办理房屋所有权转移登记，本院认为，其理由不充分，而原审法院支持孙XX和李XX的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。至于，孙XX和李XX曾向孙1XX名下账户汇款，孙XX和李XX可以就该汇款另行主张权利。故
（三）判决结果
一审法院判决结果：
判决孙1XX和王XX协助孙XX将涉案房屋过户至其名下。
二审法院判决结果：
1、撤销一审法院作出的XXXX号民事判决；
2、驳回孙XX和李XX的诉讼请求。
（四）案件评析
笔者作为被告方二审代理人，想结合本案就《借名合同》的谈一点自己的看法。
所谓借名合同，顾名思义就是借用他人名义与第三方订立的书面合同。既然是合同，那么就应当具备一般合同的构成要件。在本案中，孙XX和李XX主张的是《借名购房合同》，虽然名义上是孙XX和李XX借孙1XX的名，但实际上最终目的依然是涉及房屋买卖（即不动产物权的买卖），因此，笔者认为根据我国《合同法》第十条（当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。）和《城市房地产管理法》第四十一条（房地产转让，应当签订书面转让合同）等法律法规之规定，应当采用书面形式订立该《借名购房合同》，否则合同无效。故假如即使孙XX和李XX与孙1XX之间存在口头协议，那么孙XX和李XX所享有的也只是一种合同上的债权，加上本案中房屋的特殊性，更不能根据一种口头协议就认定该房屋的所有权应当归孙XX和李XX所有。
然而，本案二审法院判决却仅从举证责任角度来进行剖析和论述，其依据我国《民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于谁主张谁举证的举证责任配置和举证不能时由负有举证责任的一方承担不利后果的证据规则理论和权利、义务均衡理论来进行裁判，虽然其结果与根据合同效力理论所得出结果相同，但其理由并不具有较强的说服力。要是法院能在从合同效力理论的角度对其进行一番说理，本案判决理由就堪称完美了。
在此，需要注意《借名合同》的借名行为与代理行为之间的区别。
综上，笔者认为二审法院最终的判决结果正确，但是对于其说理部分还有可完善的地方。同时，在此也提示大家，只要涉及到数额较大的财、物交易或者其他口头约定是，一定要最终落实到书面形式上，这样一旦发生纠纷，你将不至于陷于举证不能的困境。
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