一、买方向银行贷款审批未获通过，导致卖方不愿过户。
实践中我们经常碰到买方的贷款审批无法获得通过，卖方为了保障自己的权利不愿过户的情况。碰到这种情况，要看双方的房地产买卖合同具体是怎样约定的。通常有三种约定：第一，如银行贷款未获审批或贷款不足，买方在过户当日以现金形式补足。此约定有利于保护卖方权利。第二，如银行贷款未获审批或贷款不足，任意一方有权解除合同，或者，如银行贷款未获审批或贷款不足，买方有权继续向其他银行申请贷款。此约定有利于保护买方权利，买方无须承担无法贷款或贷款不足的风险。第三，对贷款不足问题不做约定，这种情况下要根据买卖合同其他条款的约定进一步确定双方的违约责任。
针对这种情况，笔者有如下建议：第一，买方应当亲自密切关注贷款的进程，有些中介公司不注重贷款的风险，最好由买方亲自关注贷款的进程以控制风险;第二，无论买方还是卖方都应当关注买卖合同中是否有关于贷款审批未获通过的约定，如无约定，最好做出明确约定;第三，买卖合同中最好约定卖方有协助买方贷款的义务。
二、房屋带租约出售，卖方以未经租客同意为由，主张房产买卖协议无效。
《合同法》规定：“出卖人在租赁期间出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”因此，卖方在出售房屋前应当通知租客，租客享有优先购买权。但是即使没有通知租客，买卖双方的买卖合同仍是有效的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此，卖方如果以未经租客同意为由主张房产买卖协议无效是很难获得法院支持的。
笔者建议买方在购房时可以要求卖方取得租客放弃优先购买权的承诺，以避免此类纠纷。
三、买方支付定金后，一方不履行协议引起的纠纷。
《合同法》规定，一方当事人可以向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
但是实践中常会有这样一种情况，买方支付了定金，但买卖双方并未签订定金合同或并未签订房产居间协议，买卖双方对房屋面积、价值、房款支付方式、支付期限等等实质性条款并未作出明确约定，此时一方违约不愿签订正式购房合同。在这种情况下守约方很难证明是因为对方违约而不愿签订合同还是因为买卖双方对合同的实质性条款无法达成一致而无法签订合同。
因此，笔者建议买卖双方在交付或收取定金时应当签订一份定金合同，合同中应当明确约定房产位置、房产面积、房产总价、支付方式、支付期限等等合同的实质性条款，同时对双方签订正式购房合同的时间也需要作出约定，如此可更好的避免纠纷的发生。