违法签订黑白合同从事房产交易，发生风险买卖双方自行承担
违法签订黑白合同从事房产交易，发生风险买卖双方自行承担
【案情】亚运村以北是北京市经济适用房比较集中的一个地区，这些经济 适用房小区周围有很多主要经营经济适用房买卖的房屋中介机构。张先生 2003年5月18日购买了一套经济适用房，总面积80平方米，原价为每平方米 2650元；是由中介代理，房主王先生开出的价格为每平方米3200元。后来，
178 几经议价，张先生和中介公司谈好了买卖的方式。双方约定：首先，签订两份 合同，其中一份是呈交给政府部门看的“白合同”，交易为价格2650元/平方 米，而另一份补充协议则约定购买价格为3200元/平方米。其次，由于王先生 的房子不满五年，所以暂时不能履行过户手续，但张先生一次性付款同时就可 以拿到房子钥匙实际居住。五年期满，即2008年5月19日，王先生协助张先 生办理过户手续。
后来，张先生从朋友处打听到此类经济适用房在很多方面不受法律保护， 而且如果再次转卖述要补交一个10%的综合地价款，即21200元。于是，找到 王先生希望解除合同。主先生显然不同意。双方多次协商未果，张先生诉至法 院，请求法院确认双方所签订的经济适用房买卖合同无效，请求王先生赔偿其 购房款25. 6万元。
【审判】
法院经审理后判决，同意解除合同，王先生应该在本判决生效后10日内 支付张先生的购房款21. 2万元。
【评析】
2004年5月20日北京市建委下发的“经济适用房住满五年才能按市场价 出售”的政策，按照有关政策规定，经济适用房住满五年才能按市场价出售。 据市建委统计，截至2005年11月1日为止，北京没有一例住满五年后按市场 价上市交易的案例。市建委有关负责人解释，造成这一现状的主要原因是目前 在建的经济适用房房龄多数不满五年，只有回龙观经济适用房在2005年10月 底才满五年。然而，买卖双方为规避“五年限制”的政策，表面上是以“白 合同”的形式按原价交易，私下里却按售价更高的市场价交易。
对于此种情况，中介公司一般采取三种“程序”，一种是收取“补偿金”； 第二种是买卖双方除了按原价购房的合同以备过户用外，再签一份实际房价合 同，最后按实价合同双方结算；第三种是中介公司与房主签约，等于房主以自 己能接受的价格卖给中介公司，中介公司再与买主签合同，最后房主与买家签 “原价格购房的合同”来应付过户时的审验。总之，“买卖合同”是交易双方 给政府部门看的“白合同”，“补充协议”则是私下价钱谈好后，双方再签的 “黑合同”，令有关部门无从查起。显然，这种“黑白合同”属违规操作。据 有关人员透露，在成交的经济适用房当中，补交地价款方面买家一般会按政策 照办，但在规避“不准按市场价出售”的政策时，买家则可以通过装修款等 名目进行支付，也有采用“黑白合同”的形式进行暗中交易。业内指出，由 于经济利益的驱动，杜绝经济适用房私下交易难以避免。
对于这种合同，目前各地的公证机关不予办理合同公证。由于五年的变数
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较大，房地产市场将来的走势也较难把握，因此，这类交易存在很大的不确定 性。同时交易一方对另一方的状况也很难掌握，五年之后能否保证对方能够完 全履行合同，不无问题。由于房地产交易须买卖双方同时到房地产登记部门办 理过户手续，一旦一方反悔，不愿意配合，不到场办理手续，那么该交易就不 能有效实现，登记手续无法办理，交易就始终不能合法化。因此，房管部门告 诫从事经济适用房交易的当事人，不要购买不符合上市条件的经济适用房，否 则，因此引发的纠纷，由于得不到法律的支持，极易导致个人经济损失。本案 就是一个教训。 '
对于这种投机行为，政府虽然成立了专门的部门籴审核经济适用房购买资 格，并通过个人填报、单位审核、政府审定，最后再通过上网公示来保障只有 中低收人家庭才能买到经济适用房。但由于购买经济适用房所需的收人证明由 个人申报，没有统一的认证监测机构，一旦个人不守诚信，住房管理部门很难 查到。政府部门对这种“黑白合同”的暗中交易尚无有效的解决办法，这位 负责人提醒购房者，私下签订的“黑合同”不被政府部门承认，无论任何一 方爽约，这其间所发生的风险都将由交易双方自己承担。中国社科院城市发展 与环境研究中心规划室副主任李景国认为，要建立两个体系：一个是个人诚信 体系，包括单位诚信体系，另一个是监控体系。建立这两个体系需要社会系统 工程，不是一个部门能够做到的，它是各个部门联手，是一种国家行为。也有 专家指出，因为装修款应该有发票，或有评估价格，如果远远超出正常的装修 价或根本没有装修，主管部门通过实地考察就可以判定是否违规。而黑白合同 不受法律保障，一旦发生纠纷很难裁定，口头约定的风险就更大了。事实上， 要减少投机行为，主管部门不能只靠政策，还要有监管措施，以防患于未然。
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