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2011年3月16日，王建宁通过某房地产中介公司购买位于昌北某商品房一套，双方签订的《购房合同》中约定的房屋建筑面积为97平方米，每平方米7319元、总价71万元，王建宁支付了房屋总价款20%的定金。为了少交税，双方又签订了一份交易价格为58万元的合同并办理了过户，王建宁办理完产权过户后，向该中介公司累计支付房款58万，并以签订58万元的购房合同为由，拒绝向该房地产中介公司支付另外的13万房款，由此形成纠纷。 □断案 法院审理后认为，王建宁通过该房地产中介公司签订《购房合同》，并交纳了定金，后缴纳了一定数额的购房款，并就涉案房屋办理了产权过户手续。据此，根据《合同法》及《民法通则》的相关规定，符合市场行情的总价71万元的购房合同系双方当事人真实意思表示，且符合合同的成立要件，应受法律的保护。而双方签订的总房款为58万元的合同虽然在形式上看也符合合同的有效成立要件，但仅是以逃避税收等为目的，王建宁以该合同作为抗辩事由只缴纳58万元的做法，法院不予支持。 本案涉及同一处房产两份合同问题，即所谓的“阴阳合同”，“阴阳合同”是指买卖双方在交易中同时签订两份乃至两份以上不同的合同，“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门或银行等部门备案的购房合同，目的在于逃避税收或可多按揭贷款等，价格一般比市场行情明显低或者高；而”阴合同“是指双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般符合市场行情，是充分反映双方当事人的真实意思表示。 买卖双方签订“阴阳合同”后，虽然是为了侥幸地实现双方互利共赢，但在实际履行过程中很容易出现矛盾。一旦涉及诉讼，如付款方式、付款数额等条款在“阴阳合同”中约定不一致时，就会遇到该如何处理问题。虽然两份合同在形式要件上都符合合同的成立要件，但“阳合同”这一做法显然客观上损害了国家利益，违反了我国相关的法律法规，不具有确定双方权利义务关系的效力，法院一般都判定其无效。因为逃避税收或者为了向银行多按揭贷款并不是双方订立房屋买卖合同的目的。而“阴合同”符合双方当事人的真实意思表示，法院一般都确认“阴合同”才是成为确定民事权利义务关系的基础，一般判令其具有合同效力。 同时买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国法律法规。所以，无论是作为房产中介机构还是购房者，都应当按照法律规定的程序办理。 |
