卖主和第二买受入过户第一买受人诉诸法院请求原合同有效
卖主和第二买受入过户第一买受人诉诸法院请求原合同有效
【案情】张某购买了位于某市的一套二居室房屋，后因该房屋离单位较 远，上下班不太方便，于是决定以8万元的价格将房屋转让给杨某，双方签订 了房屋买卖合同，并约定由杨某先行给付房价款5万元，余下的3万元待办理 完房屋产权过户手续时再一并给付。张某将房屋钥匙交给了杨某。几天后，张 某得知有人愿出10万元购买该房屋，于是心生悔意。杨某多次催其办理过户 手续，张都以种种借口推拖，并背着杨某与陈某签订了房屋买卖合同，又将该 房屋以10万元的价格卖给陈某，并和陈某一道办理了房屋产权过户手续。杨 某得知后，向法院提起诉讼，要求法院确认与张某所签订的房屋买卖合同 有效。
【审判】
法院受理后，审理认为原被告在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同 是有效的。被告在与原告签订买卖合同后，又将该房屋卖与第三人陈某并办 理了过户手续，是一种违约行为，因第三人陈某不知情，因此，被告应承担 过错责任。法院判决由被告’返还原告的房价款5万元，并承担违约给原告造 成的损失5万元。
【评析】
该案例涉及到一个惩罚性赔偿的问题。
根据2003年6月1日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖纠纷解释》），该司 法解释第八条、第九条中，把“惩罚性赔偿原则”引入到了商品房买卖合同 纠纷的处理之中来，从此，对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益 的恶意违约、欺诈等行为，明确规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房 款一倍的赔偿责任”。该惩罚性赔偿的规定为人民法院审理商品房买卖合同及 保护购房人的合法权益提供了有力的保障。
一、适用惩罚性赔偿的具体情形
根据《商品房买卖纠纷解释》的规定，适用上述惩罚性赔偿原则的具体 情形有五种：①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押 给第三人；②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；③故 意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证 明；④故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；⑤故意隐瞒所售房屋巳经出卖给第 三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
二、主张惩罚性赔偿的条件
通过以上规定的情形，还可以得出以惩罚性原则适用需满足以下的条件：
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只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿，而并非所有的房屋买卖合同纠 纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。《商品房买卖纠纷解释》适用于“商品房 买卖合同”纠纷，而作为《商品房买卖纠纷解释》中的惩罚性赔偿原则也仅 适用于“商品房买卖合同”，其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手 房的买卖纠纷。
只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。
恶意违约行为。根据《合同法》的规定，以及目前我国的司法实践， 构成违约责任必须同时具备以下四个条件：一是行为，也就是一方当事人必须 有不腫行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为，这是构成违约责任的 客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行为发生的前提是， 当事人之间已经存在着合同关系。如果合同关系并不存在，则不发生违约行 为。二是过错，即违约一方当事人主观上有过错，这也是违约责任的主观要 件。当事人违约可能有各种原因，如不可抗力、对方违约等。因这些原因引起 违约，当事人不能承担违约责任。只有因违约当事人的原因造成违约责任。因 此，违约当事人要承担违约责任，主观上必须要有过错。而在双方过错的情况 下，过错的大小是其承担违约责任大小的依据。三是损害事实，损害事实指当 事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑，只 要有违约行为，合同偾权人的权利就无法实现或不能全部实现，其损失即已发 生。在违约人支付违约金的情况下，不必考虑对方当事人是否真的受到损害及 损害的大小；而在需要支付赔偿金的情况下，则必须考虑当事人所受到的实际 损害。四是因果关系，即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事 人承担的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失。对合同对方当事人 的其他损失，违约人自然没有赔偿的义务。违约行为造成的损害包括直接损害 和间接损害，对这两种损害违约人应赔偿。在此之外，应该注意的是恶意违约 的规定，而《商品房买卖纠纷解释》上述两种情形的规定则是规定的恶意违 约的具体规定。
欺诈行为。欺诈，一般是指以使他人发生错误为目的的故意行为。 在欺诈中，为了使他人发生错误，一般要作所谓不正确说明和陈述，它主要指 的是一方当事人在订立合同之前，为了吸引对方订立合同而对重要事实所作的 一种不真实的陈述，从而使对方产生误解并遭受损害的行为。它主要分为两种 类型：一种叫做非故意的不正确说明，如果作出不正确说明的人是出于诚实地 相信真有其事而作的，那就属于非故意的不正确说明；一种叫做欺骗性的不正 确说明。欺诈被被告称为“欺骗性的不正确说明”。如果作出不正确说明的人 并非出于诚实地相信有其事而作，则属于欺骗性的不正确说明。最高人民法院
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司法解释所说明的后三种情形则指的是欺骗性的不正确的说明，也就是欺诈。 《商品房买卖纠纷解释》中指明的后三种情形与《消法》第四十九条的规定有 相似之处，但却是不同的。首先，《消法》中所称的“欺诈行为”是泛指的； 而本《商品房买卖纠纷解释》中的欺诈是有特定范围的，即“故意隐瞒”某 些特定的事实。另外，赔偿的标准也不一样，《消法》规定的是确定的，是 “购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”；而本解释中规定的是“可以 请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
就本案而言，被告张某在与原告杨某签订买卖合同后，又将该房屋以高价 卖给第三人陈某并办理了过户手续，显然属于恶意违约行为。根据以上分析， 张某符合惩罚性赔偿的条件，所以，法院判决由被告返还原告的房价款5万 元，并承担违约给原告造成的损失5万元是合法的。
