交付出售的二手商品房后悔，请求法院确认因末过户的买卖合同无效
交付出售的二手商品房后悔，请求法院确认因末过户的买卖合同无效
【案情】2004年4月20日，郭某与曾某签订了一份房屋买卖协议，双方 约定：郭某自愿将其所有的一套商品房，作价10万元出售给曾某，签订协议 之日曾某预付房款8万元，余款2万元于同年8月20日前郭某交付房屋时一 次性支付。郭某承诺在9月20 口之前协助曾某办理房产过户手续。协议签订 后，转某按约付清了房款，郭某也交付了房屋。后郭某反悔，不想把房子卖给 曾某。2004年9月20日，曾某依约要求郭某办理房屋过户手续遭郭某拒绝。郭 某于同年10月10日诉至法院，以房屋未办理房产过户手续要求法院判令曾某归还 房屋，并表示愿意退还房款本息。
【审判】
对本案郭某与曾某签订的买卖房屋协议是否有效，合议庭存在以下分歧 意见：
一种意见认为：郭某与曾某签订的买卖房屋协议无效。原因是，根据 《城市房屋管理条例》第九条规定，双方当事人没有办理房屋产权变更登记， 该房屋买卖行为系无效的民事行为。根据《中华人民共和国民法通则》第五 十八条第（五）项、第（七）项及国务院《城市私有房屋管理条例》第九条
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之规定，郭某与曾某的房屋买卖协议无效。
另一种意见认为：郭某与曾某之间签订的房屋买卖协议有效。原因是，签 订该协议是双方的真实意思表示，且已实际履行。依据《中华人民共和国民 法通则》第五十五条以及最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问 题的意见》第五十六条之规定，郭某与曾某房屋买卖协议有效。郭某应提供 有效证件协助曾某办理房屋产权变更登记。
法院最终判决郭某与曾某之间签订的房屋买卖协议有效，郭某应该在一个 月之内和曾某到有关部门办理房产过户手续。案件受理费由郭某承担。
【评析】
本案争议的焦点是房屋买卖交付而未登记的法律效果问题。
一、为保障交易安全，物权的公示行为很重要
随着我国市场经济的不断发展，我国物权法的制定必须考虑到交易安全这 个十分重大的问题。而交易安全问题，在法理上涉及相互联系但有所不同的两 个方面：一是对第三人的安全。实体法所谓的第三人，是指不参加当事人之间 的法律关系但是和当事人之间法律关系的结果有直接利害关系的人。鉴于债权 意义的合同对第三人不发生效果，因此债权法意义上的合同法律行为一般来说 不涉及交易安全的问题。但是，物权具有排斥第三人的效果，而这种对第三人 的效果，总是发生在物权变动之中，因此应该在物权变动的制度中建立保护第 三人的制度，这种保护第三人制度的核心就是依据物权公示原则。对于房屋买 卖这种交易，最好的公示行为就是不动产登记。二是对交易当事人的安全，尤 其是物权取得人的安全。在房屋买卖中，买受人就是这种物权取得人。保护买 受人的交易安全，就是要使得买受人所取得的所有权成为能够得到法律认定的 所有权，也就是具有充分物权效力的所有权。如果该物权取得人和他人发生物 权争议，法律可以根据该方当事人的证据，认定其为物权人。显然，如果买受 人如果只是和出卖人订立了债权意义的合同，则该买受人无法被法律认定为物 权取得人。显然，只有在某种具有公示效果的行为成立后，法律才能认定买受 人为所有权人。对于房屋买卖这种交易而言，最好的公示行为当然还是不动产 登记。但是在不动产登记之外，有没有可能存在其他的具有公示效果的行为？
二、对不动产实际占有，也可视作一种公式行为
依据债权形式主义观点来看，不可能存在其他的公示行为，而且不动产登 记还不是民事行为，而是行政行为。但是，依据潘德克顿法学科学，不动产登 记之外，当然还有其他的公示行为。因为，交易的基础是当事人之间的法律行 为，也就是说，当事人之间权利义务关系的设立、转移、变更和废止等，是民 法“意思自治”这一原则的外在表现。只有符合当事人内心真意的法律效果， 256 在民法上才具有正当性。因此，不动产登记的本质不是行政管理或者行政授 权，而是不动产物权独立意思表示的公示方式，或者说是不动产物权法律行为 客观表现方式。所以，不动产登记的本质，不是行政管理。既然不动产登记是 当事人之间内心真意的表达方式，那么，在不动产登记之外，不论是从事实上 还是在立法上都不应该排除还存在着其他方式，比如不动产占有交付的行为， 也是一种典型的公示方式。
事实上，确认不动产交付占有作为不动产物权变动的公示方式，其意义 十分重要。从保护交易安全的角度看，至少在承认实际交付的时候转移所有 权对于买受人也就是物权取得人非常必要。因为，买受人这时不论从心态上 还是在事实上都是在行使着所有权。另外，坚持这一点也符合“标的物的风 险随同所有权和交付转移”这一物权法的基本原则，交付之后不能再让出卖 人承担风险，否则对于出卖人也是不公平的（如果标的物这时发生自然灾害 的灭失，风险当然应该由买受人承担；但是如果依据债权形式主义的观点， 风险应该由出卖人承担，这是不公平的）。
最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六 条规定：“买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理 了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有 效，但应责令其补办房屋买卖手续。”此后，最高人民法院法发[1993] 37 号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：“审理房地产案件，应尊重合 同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定+违反法律政策，不损害 国家利益，公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”
本案中郭某与曾某之间的房屋买卖协议体现了双方的真实意思表示，且已 房、款两清，郭某拒绝协助办理房屋产权变更手续，侵害了曾某的合法权益。 故本案应依据我国《民法通则》及相关司法解释，认定郭某与曾某的房屋协 议有效，同时，法院应该判令郭某尽快协助曾某办理房屋产权变更登记。
