惠州：开发商逾期未交房，法院判决解除合同并退回全部款项
惠州：开发商逾期未交房，法院判决解除合同并退回全部款项
李春华律师
（广东穗江律师事务所 广东深圳 518114）
原告黄某明与被告一惠州市粤华发展公司、被告二惠州市凯利达实业有限公司于2011年5月28日签订了一份《商品房买卖合同》，购买两被告共同开发的位于惠州市惠阳区淡水金惠大道与内环交汇处的东岸美域公馆的商品房。合同约定，两被告应该在2011年10月31日前将符合规定的商品房交付原告使用。直至起诉之日，被告的商品房仍不符合交付使用条件。根据《商品房买卖合同》第九条之约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。并且，作为被告一、被告二的销售代理方，被告三中原地产代理（深圳）有限公司的售楼人员当初一再承诺会帮助原告顺利办好银行房贷按揭手续，但至今未能兑现。
原告认为，因为三被告的违约行为，导致其现在既不能合法办理按揭手续，也无法如期入住，且经多次协商未果。为维护自身的合法权益，原告无奈向法院起诉，提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告一、被告二签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告一、被告二向原告返还首付款126297元、产权登记费及房屋维修费3991元，支付违约金19543.2元，以上共计人民币149831.2元；3、判令被告三对上述第二项承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由三被告承担。
该案于2012年11月29日在惠州市惠阳区法院开庭审理，原告委托广东（深圳）穗江律师事务所李春华律师出庭代理。庭审中，被告一、被告二答辩称，原告因自身原因不办理按揭贷款手续，也没有按照约定一次性付清余款，应承担违约责任，并付清剩余房款；原告未按照约定一次性付清余款，按照合同约定，不能要求违约金。被告三答辩称，其非房屋买卖合同的主体，不应承担合同的相关责任。
法庭辩论阶段，原告律师李春华发表如下辩论意见：
（一）被告一、被告二逾期交付《商品房买卖合同》项下的房屋且该房屋至起诉时仍不具备交付条件，且没有法定、约定的免责事由，原告有权依法解除《商品房买卖合同》并要求两被告返还首付款、支付违约金。
1、根据原告与被告一、被告二签订的《商品房买卖合同》第八条，两被告应于2011年10月31日前将验收合格的商品房交付原告，同时第九条第1款第二项约定，出卖人逾期交房超过90日（即2012年1月31日）后，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。但时至今日，两被告仍不能如期交房，且不存在《商品房买卖合同》中第八条约定的可以据实予以延期的情形，因此两被告的行为已构成根本违约。
2、关于《商品房买卖合同》第九条第2款“买受人未付清全部房款的，无权解除合同及要求出卖人支付上述违约金”，该条款作为两被告单方制作的格式条款，在设置双方的权利义务方面显失公平。按照该约定，出卖人承担违约责任以买受人已交房款为基数，而买受人追究出卖人的违约责任则以付清全部房款为前提，换言之，不管出卖人如何违约，只要买受人未付清全款，则不能追究出卖人的任何责任。该条款明显加重了买受人的责任，排除了买受人解除合同及获得违约赔偿的权利。根据《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定为无效。
（二）被告三作为被告一、被告二的销售代理方，为促使原告签订《商品房买卖合同》而承诺会帮原告顺利办好银行房贷的按揭手续，其时至今日仍未兑现，已构成根本违约，应与被告一、二一起承担连带责任。
被告三在整个房屋销售过程中，一再强调会帮原告顺利办妥银行按揭手续，原告基于对被告三的信任，于2011年5月21日在被告三的《客户告知书》上签字后，随即与被告一、二谈判并最终于2011年5月28日签订了《商品房买卖合同》，次日（即2011年5月29日）即按照被告三的要求到深圳招商银行存款开户，用以办理房贷按揭手续。但是，被告三并未顺利在深圳招商银行为原告办结按揭，之后又让原告到惠州，也未办妥。如果没有被告三的承诺，原告不可能购房。因为被告三的违约行为，导致原告无法付清全部房款。同时，被告一、被告二作为被代理人，也应当为代理人的过错行为承担法律责任。据此，被告一、二以原告没有全部支付房款不能解除合同及请求违约金的理由自然也不能成立。
惠阳区法院于2012年12月3日依法对本案作出判决：1、解除原告与被告一、被告二签订的《商品房买卖合同》；2、被告一、被告二向原告返还首期购房款126297元、产权登记费及房屋维修费3991元。该判决大部分支持了原告的诉讼请求。
【 供稿：李春华律师，南昌大学法学硕士，郑州大学法学学士，广东（深圳）穗江律师事务所律师，曾执业于江西（南昌）添翼律师事务所，中华全国律师协会会员。联系电话：13410670837，QQ：1254733239，E-mail:chunhuasuccess@163.com，//chunhuasuccess.fabao365.com 广告禁扰！】
