“一波四折”的房屋买卖合同纠纷案

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 ——房屋面积短斤少两的举证责任由谁承担？
文/南京律师谢瑛整理
    【案情简介】：刘某与某房产公司于199*年*月*日签订了商品房购销合同，刘某依约交付了购房款，某房产公司依约向刘某交付了房屋。2005年6月，刘某认为该房屋面积比合同约定少了20余平方米，为此曾致函某房产公司要求解决。同年8月9日，刘某领取了该房屋的产权证，产权证载明建筑面积为207.91平方米，与原合同面积一致。
常州市某区人民法院一审认为：刘某与某房产公司签订的商品房买卖合同依法有效，且已实际交付多年，刘某亦领取了产权证。现刘某提出房屋实际面积比合同约定面积小，据此要求某房产公司返还多收房款的诉讼请求，因无证据证实，故不予支持。
    一审判决后，刘某不服，向常州市中级人民法院提起上诉称：（1）原审法院在2000年审理过若干起某公寓（即本案讼争房屋所在的小区）商品房面积短少的案件，虽然这些案件都是以和解方式结案的，但某房产公司对当时案件的原告均进行了相应的补偿，故某公寓商品房面积普遍短少已经是一个不争的事实。（2）在前述诉讼中，对某公寓小区房屋面积曾进行过测量，上诉人提出的房屋实际面积比合同约定少20余平方米的事实主张也是按照该测绘结果。（3）上诉人在一审中已完成了初步举证，其余举证责任完全可以通过对房屋进行测量来完成，可是原审法院却没有委托相关机构进行测量鉴定。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
常州市中级人民法院二审认为：根据某公寓曾有部分业主为房屋面积短少问题提起过诉讼等事实，同样为该小区业主的刘某有理由对其所购商品房面积产生合理怀疑。由于房屋实际建筑面积的测量涉及专门性问题，常人一般难以解决，刘某在诉讼中申请鉴定并愿意支付相关鉴定费用，应视为其已尽到举证责任。而某房产公司在没有充分证据推翻刘某事实主张的情况下，有义务配合鉴定机构对争议的房屋面积进行测量鉴定。由于某房产公司在法院规定的期限内不提供由其掌握的、且为测量鉴定所必需的资料，导致无法通过鉴定结论来认定双方争议的事实，对此某房产公司应承担举证不能的法律后果。
    二审判决后，某房产公司不服，向常州市中级人民法院申请再审称：（1）本案不适用举证责任倒置的规定，房屋面积短少的确切数字是不能用推定规则规定得出；（2）对没有竣工平面图的房屋，也可按实际建筑面积测量。请求撤销二审判决，依法改判。
常州市中级人民法院再审认为：（1）刘某虽辨称确认房屋面积短少是依据2000年的测绘数据，但其未能提供证据予以证明自身所购房屋面积经过法定测绘确认短少的证据；（2）二审在刘某举证未穷尽直接证据时，即对刘某怀疑房屋短少20余平方米这一不确定的面积适用推定，不具有真实可靠性。综上，原二审判决推定的事实证据不足，适用法律有误，应予纠正。
    再审判决后，刘某不服，向江苏省人民检察院提出申诉。
    江苏省人民检察院向江苏省高级人民法院提出抗诉认为，刘某认为讼争房屋实际建筑面积比房产证上的建筑面积短少，在诉讼时效内向法院起诉，申请鉴定并愿意支付相关鉴定费用，应当认定其已尽到了其举证要求。某房产公司拒不提供由其掌握且为测量鉴定所必需的资料，法院应当依法推定刘某的主张成立。再审判决撤销二审判决，驳回刘某的诉讼请求，依据不足。
    江苏省高级人民法院再审审理确认一、二审及原再审查明的事实。江苏省高级人民法院再审认为：本案中双方当事人所签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按约履行。（1）刘某作为商品房买受人，享有知悉其所购房屋真实情况的权利，并有权在其利益受到损害时通过诉讼获得司法救济。根据某公寓曾有部分业主为房屋面积短少问题提起过诉讼等事实，刘某有理由对其所购商品房面积产生合理怀疑，并依据自己了解掌握的情况提起诉讼。尽管刘某对其提出的房屋建筑面积短少的事实主张负有举证义务，但因房屋实际建筑面积的测量涉及专门性问题，常人一般难以解决，刘某在诉讼中申请鉴定并愿意支付相关鉴定费用，理由充分，依据合法，符合举证要求。根据公平原则，应视为其已尽到举证责任。（2）某房产公司在没有充分的证据推翻刘某主张的情况下，则有义务配合鉴定机构对讼争房屋面积进行测量鉴定。但某房产公司未能提供由其掌握的、且为测量鉴定需要的竣工平面图，导致二审期间无法通过鉴定来查明案件事实，原再审期间也不同意垫付实际测量所需费用，导致讼争房屋面积至今未能通过测量鉴定查明。有鉴于此，某房产公司应当承担举证不能的法律后果。刘某关于其所购房屋建筑面积短少20余平方米的主张应予支持。
    【南京律师谢瑛点评】：本案刘某可谓维权不易，从一审、二审、再审到检察院抗诉。本案的争议焦点是举证责任如何承担，房屋买受人刘某在有理由怀疑房屋面积短少的情况下向法院提起诉讼并请求对房屋面积进行测量鉴定，而出卖人无正当理由拒不提供鉴定所必需的竣工平面图，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，可以推定买受人的主张成立。因此本案江苏省高院最终支持了刘某的主张。
谢瑛律师，南京资深律师，中国法学会会员，全国律师协会会员，国家注册企业法律顾问，现执业于江苏东恒律师事务所。联系电话：3913837195.