1、登记的概念和效力。

　　登记是不动产物权的登记方法，是指主管部门在相关的登记簿上记载物权变动的情况。

　　对于登记的效力，法国法采登记对抗主义，即不动产物权的变动依当事人之间的合意便产生法律效力，但是非经登记不能对抗第三人。德国法采登记要件主义，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人间也不发生法律效力。我国《物权法》第9条规定，不动产物权的变动，除法律另有规定的除外，未经登记不发生法律效力。

　　依照《物权法》规定，不动产的物权变动以登记为生效要件的有：1）建设用地使用权的设立、转让、抵押。2）荒地承包经营权的抵押；注意耕地承包经营权不得抵押。3）乡镇企业用地连同乡镇企业用房的抵押。4）房屋所有权的转让及抵押，在建房屋的抵押。

　　不动产物权变动以登记为对抗要件的有：1）地役权的设立，地役权的转让不存在登记问题，因为地役权的转让具有从属性，随需役地或供役地的转让而转让；2）土地承包经营权的互换和转让。特别注意，土地承包经营权的转包、租赁、代耕等不存在登记问题。至于互换为什么要登记，是因为承包的耕地发生了变化，即客体的变更。至于转让为什么要变更，是因为承包主体发生了变化，即主体的变更。

　　不动产登记只发生物权确认效力的有：1）因继承而取得的不动产物权；2）因事实行为而取得的不动产物权；3）因法院判决而取得的不动产物权。所说不动产登记只发生物权确认效力是指权利人虽未经登记但享有物权，只是权利人未经登记处分该物权时不发生物权效力，应予特别注意的是物权人处分该物权的合同行为的效力不受影响。

　　特殊动产物权以登记为对抗要件的有：1）汽车、飞行器、船舶的转让和抵押；2）正在建造的船舶的抵押；3）浮动抵押。

　　依法属于国家所有的自然资源的所有权，可以不登记。但对国家自然资源的使用权，必须登记。

　　【例题】（1）1996年甲将自己的三间私房作价2万元转让给乙，乙略加修缮，居住1年后以4万元的价格转让给丙，丙居住1年后以5万元的价格转让给丁。以上几次转让均未办理私房过户手续。在丁居住其间，房屋所在地被该城市规划为对外经济开发区，该房屋价格涨至20万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于：（ ）

　　A?甲　　B?乙　　C?丙　　D?丁

　　2、登记的生效时间。

　　不动产物权的设立、变更和消灭依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　【例题】（2）甲向乙购买了一套住房，因甲委托乙办理产权过户手续，致使甲持有的房屋产权证书与房管部门的登记簿上的权属记载不一致，该登记簿上记载该套房屋为丙享有，为此引起纠纷。下列表述正确的是：（ ）

　　A. 该套房屋的所有权为甲所有，因为甲持有该房屋的产权证书；

　　B. 该套房屋的所有权为丙所有，因为登记簿上记载为丙所有；

　　C. 甲欲主张对该套房屋的所有权，其应证明登记簿记载有错误；

　　D. 丙欲主张对该套房屋的所有权，其应证明甲持有的产权证书有错误。

　　3、登记机关的审查义务。

　　依据《物权法》，我国实行不动产统一登记制度。登记机关以形式审查为主，实质审查为辅的审查制度。当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，由当事人承担赔偿责任。因登记错误给他人造成损害的，登记机关应该承担赔偿责任，登记机关赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

　　登记机关不得为下列行为：1）要求对不动产进行评估；2）以年检的名义进行重复登记；3）超出登记职责范围的其他行为。登记机关的不动产登记按件收费，不能按照不动产的面积、体积或者不动产的价款比例收费。

　　【难点辨析】

　　登记机关承担赔偿责任，该责任的性质如何，是国家赔偿责任还是一般赔偿责任，对此存有争议。一种观点认为，登记机关的登记错误，应为国家赔偿责任，因为登记属于国家公权力的介入；另一种观点认为，登记机关的登记错误，应当为民事赔偿责任，因为登记机关为事业单位，且实行收费制，不是实行国家财政拨款制。本书作者认为第二种观点可采。

　　4、更正登记。

　　权利人、利害关系人有证据证明不动产登记簿记载事项确有错误的，可以直接向登记机关申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机关应依法定程序予以更正。

　　【例题】（3）关于更正登记，下列表述正确的有：

　　A. 权利人申请更正登记的，只需提供书面更正申请即可

　　B. 权利人申请更正登记的，必须证明登记簿记载确有错误

　　C. 利害关系人申请更正登记的，只需提供书面更正申请即可

　　D. 利害关系人申请更正登记的，必须证明登记簿记载确有错误

　　5、异议登记。

　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。不动产登记簿与真实的物权状态不相符的时候，为了给利害关系人及时的救济，利害关系人可申请异议登记。在异议登记期间，不动产登记簿记载的权利人不得处分该不动产。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　6、预告登记。  

　　又称假登记。是指为确保债权实现以保障将来取得不动产物权，限制债务人重复处分将来的不动产物权而进行的登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起，三个月内未进行登记的，预告登记失效。

　　【例题】（4）甲向某房地产开发公司预订了一套住房，双方签订了房屋买卖合同，并首付了30%的款项，双方并办理了预告登记。后房地产开发公司因资金紧张又将该套楼盘整体抵押给某银行，房地产开发公司因到期不能偿还银行贷款而发生纠纷。下列表述正确的是：（ ）

　　A. 银行能取得该楼盘的抵押权，包括对甲所购房屋的抵押权

　　B. 银行不能取得所购房屋的抵押权

　　C. 甲的权利优于银行的抵押权

　　D. 银行的抵押权优于甲的权利

　　【难点辨析】

　　对预告登记前的不动产处分行为，是否受预告登记的限制？根据《物权法》第20条的规定，对于预告登记后，未经预告登记的权利同意，处分不动产的不发生物权效力。预告登记之后的不动产处分行为，未经权利人同意不发生效力，没有疑义。但是对预告登记之前的处分行为，如在房屋上或在建设用地使用权上于预告登记之前设定在先的抵押权，是否受预告登记之限制，这存有疑义。一种观点认为，应根据登记在先权利在先的原则，在先处分行为不受预告登记的限制，抵押权人可不受预告登记之限制，可以优先行使抵押权。另外一种观点认为，如果按照第一种观点则广大的购房者的利益无法保证，不利于和谐社会的建立。上述哪种观点正确仍有待观察。

　　7、物权变动的特别生效时间。

　　1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；3）自主建造房屋自房屋完成时发生效力。

　　【例题】（5）1.债务人张某因欠债权人王某20万元一直未能偿还，王某起诉至法院，法院判决张某的一辆汽车抵债。该判决发生效力后，在交付该车和办理过户手续之前，该车被盗，保险费不足以弥补损失，为此发生纠纷。下列表述正确的是：（ ）

　　A. 在判决生效以后，该车的所有权已为王某所有

　　B. 在判决生效以后，该车的所有权仍为张某所有

　　C. 损失应由张某承担

　　D. 损失应由王某承担

　　答案【AC】

　　本题涉及法院判决生效后的物权变动问题。本题中法院判决已生效，即使未交付和办理过户手续，该车的所有权从判决生效时转为王某所有，应无疑义，但是该车被盗的风险应由谁承担，这存有争议。一种观点认为，控制权人承担风险只是在买卖合同和融资租赁合同中法律有明确规定，法律未规定的应适用由所有人承担风险的规则，故王某应承担该车被盗的风险责任。第二种观点认为，在法院判决该车的所有权由王某享有以后，张某负有交付该车的义务，该车被盗张某无法交付该车，应参照买卖合同的规定由控制权人承担风险为宜。本书作者认为第二种观点为妥，故正确选项为AC.