银行没有批准贷款，购房定金能要求退还吗
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案情：
2007年底至2008年初，原告李女士与被告XX开发公司经过协商，签订《认购书》，约定：1、原告购买被告位于东莞市M楼盘的房产；2、定金××元，首期款为成交总价的40 %（已扣除定金）；交纳契税××元；银行按揭为成交总价的60 %，即×××元，原告于签署《商品房买卖合同》时提供银行所需资料并签署贷款合同相关文件。（注：收费标准最终以办理相关手续时相关部门收费为准，按揭比例须经银行审核确定为准）；3、签订本认购书前原告已经了解最新的政策规定，并就自身情况是否符合贷款条件已经向银行咨询，以自己符合贷款条件为选择银行按揭付款方式的前提；4、本《认购书》签订后，双方虽未签订《商品房买卖合同》，但被告收取了部分购房款并出具了收款收据的，则视为双方之间成立商品房买卖合同关系，双方之间的权利义务内容按照被告展示的《商品房买卖合同》及补充协议的规定执行。《认购书》签订时原告依约支付了××元定金。
之后原告分三次支付了首期款人民币××元和契税人民币×× 元，而首期款××元是按照被告指定的××元，根据被告工作人员的要求又多付了××元。然后原告按照被告的要求，办理各种贷款手续，签署了银行要求的各种贷款申请资料，并提供了银行要求的全部资料。被告也先后出具了收款收据，但双方未签订《商品房买卖合同》。然而银行拒绝了原告的贷款要求。经过与被告及被告指定的合作银行多次交涉，银行仍然不同意贷款。在银行多次拒绝贷款以后，原告也多次和被告协商解决，但并无结果。
2008年5月22日，被告向原告发出律师函声称，要求原告限期办理相关按揭贷款手续，否则将追究相关法律责任甚至可能没收原告的定金和已支付的首期款。
原告认为，被告作为专业的房地产公司，多次向原告承诺可以贷款并签署《认购书》，同时要求原告付多×× 元首期，作为保证办到贷款的条件，但原告仍不能取得贷款。原告多次和被告协商解决问题，被告不但拒绝解决问题，还声言要没收原告的定金和首期款。原告故而诉至法院，请求判令：解除认购书，被告双倍返还原告定金、退还原告首期款、退还代收的契税，并支付相应利息至实际偿还日止，同时要求被告承担全部诉讼费用。
被告XX开发公司辩称：一、认购书合法有效，双方均应全面履行。在签订认购书时，双方就房屋的价格、定金及购房款的付款方式和期限、商品房买卖合同的签订，以及银行按揭比例的最终确定等，均是在平等自愿的基础上进行协商同意的。因此，原告应按照认购书的约定，以银行审核确定的按揭数额为准，与被告签订商品房买卖合同和办理银行按揭手续，并向被告支付首期款差额，被告则以银行审核确定的按揭比例为原告办理按揭手续。二、原告无权解除认购书。原告的按揭比例以银行审核确定为准。根据认购书关于“按揭比例须经银行审核确定为准”的约定可知，双方在认购书中约定的按揭比例实质上是暂定比例，而非最终比例。因此，原告贷款的按揭比例应当以银行最终审核确定的比例为准；原告的按揭贷款申请未获银行批准，其原因是原告的还款能力未能达到银行的放款条件，属原告自身原因。认购书的银行按揭额是暂定数额，“按揭比例须经银行审核确定为准”，因此，原告以××元作为按揭额向银行提出申请，并不意味着被告保证银行能审核批准，亦不意味着银行会审核批准。而根据某商业银行东莞S支行出具的《函》可知，该银行未审核批准原告的按揭贷款申请，是原告的还款能力未能达到该银行的放款条件。原告的贷款申请未获银行批准，完全是原告自身原因所致，与被告无关；未签订商品房买卖合同的原因在于原告，而非被告。认购书签订后，由于原告的贷款数额大，双方同意暂按认购书约定的比例交纳首期款，并签署贷款合同预先向银行申请按揭，待银行最终确定按揭比例或数额后，再签署商品房买卖合同。导致商品房买卖合同未签订的原因，是原告违反认购书关于“按揭比例须经银行审核确定为准”的约定，过错在于原告，而不在于被告。综上，认购书合法有效，原告应当按照认购书的约定，以银行审核确定的按揭数额，及时与被告签订商品房买卖合同和办理银行按揭手续，并向被告支付首期款差额。同时，被告没有违约，亦没有过错，因此，恳请法院依法驳回原告诉讼请求。
本案的证据有：原告提交的认购书、收款收据、律师函，与银行工作人员和售楼员的电话录音、交款凭证，被告提交的认购书、函、合作协议书、贷款合同及借据、情况说明、法院庭审笔录等。
法院认为：
原告称被告承诺能办妥贷款，但未能提交相关证据予以证明，而被告又予以否认。《认购书》中也约定：签订本认购书前原告已经了解最新的政策规定，并就自身情况是否符合贷款条件已经向银行咨询，以自己符合贷款条件为选择银行按揭付款方式的前提。可见，原告是基于自身的条件选择相应的按揭贷款数额，而非基于被告的承诺。因此，被告在交易过程中并没有违约行为。现原告基于被告违约要求被告双倍返还原告定金、按照银行同期逾期贷款利率支付原告双倍定金、首期款及代收的契税的利息，并没有事实依据，本院不予支持。
原告此前的按揭贷款已还清，且某商业银行可重新审核放贷，说明原告本身并不存在信用瑕疵。从原告向被告指定的三家银行咨询过相关按揭贷款事宜，并从中选择银行申请按揭贷款，还多支付首期款等行为来看，原告积极履行《认购书》。而原告在履行《认购书》的过程中也并没有过错。从双方在签署《商品房买卖合同》前，先由原告先向银行提供相关资料进行贷款审查来看，原、被告双方对于贷款能否通过银行审批是不确定的。在原、被告双方均无法肯定案涉贷款能得到银行审批通过的情况下，原告先向银行提供相关资料进行贷款审查，正是为了解自己是否符合放贷条件的具体措施。从双方在原告付首期款时，未依《认购书》约定签订《商品房买卖合同》来看，原、被告双方已就先由银行审查原告能否达到按揭贷款的放贷条件达成一致。因此，银行对原告的贷款条件的审核通过是履行《认购书》的前提。在银行未通过原告的案涉贷款审批后，双方未能就如何履行《认购书》达成一致，且原告需贷款数额较大，并不适宜强制履行，而原告又表示要求解除《认购书》，因此，本院依法解除原、被告签订的《认购书》。《认购书》被解除后，被告M开发公司应当返还原告A女士收到的购房款(包括定金)。而被告M开发公司代收的契税亦应一并退还。此外，因原、被告双方在履行《认购书》的过程中均无过错，双方的损失各自承担。因此，被告无须支付相关利息。
鉴于被告在履约过程中并无过错，本院酌定本案诉讼费用由原告承担。
判决：
依据上述认定，法院做出了如下判决：
一、解除原告A女士与被告XX开发公司签订的《认购书》；
二、被告XX开发公司于本判决生效之日起7日内返还原告A女士全部购房款（包括定金）××元；
三、被告XX开发公司于本判决生效之日起7日内返还原告A女士代收的契税×× 元；
四、驳回原告A女士的其他诉讼请求。
本案诉讼费用××元，由原告A女士承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX中级人民法院。
王律师分析：
原、被告在签订《认购书》的时候，能否得到银行贷款事实上是一个不确定的东西，而获得银行贷款又是购房者履行《商品房买卖合同》的必要保障。这样，问题就出现了，即双方交易能否得以履行并不取决于购房者和开发商，而是取决于银行是否同意发放贷款。同时双方也是十分清楚在签订认购书时银行能否发放贷款是不确定的。
本案中，购房者积极履行了贷款申请手续，而银行仍然不同意发放贷款。
这种情形下，开发商往往以属于购房者个人原因作为理由拒绝退房，比如业主是个人信用问题而不能放款、供第二套第三套导致不能放款、银行对他的还款能力质疑而不能放款等等。事实上开发商的这种说法是很难成立的，理由如下：东莞时间社区
首先，我国并未建立一个客观、公正的个人信用体系，银行是否发放贷款也仅仅是银行自身的一种商业判断，不足以成为法律上的能够认定的个人原因。而实践当中，银行往往和开发商有着合作关系，同时多数银行往往也不会明确告知拒绝贷款的原因。
其次，目前也没有哪家银行事先会公布一个详细而具体的可以发放贷款的条件指标。开发商在宣传的时候，也是依据和银行的按揭贷款合作协议约定的可以贷款的最高成数进行的。购房者在选择贷款成数的时候，往往依据的是开发商及其销售人员的介绍或者推荐，开发商也多数情况下也不会明确告知购房者如果贷不到款会出现怎样的后果。
再次，从常理来看，假如购房者清楚自己不能取得贷款，是断然不会去签署《认购书》的。在这整个过程当中，银行不会有什么损失，发不发放贷款完全由自己决定，开发商已经收取了首期款，取得了一定的主动，而且开发商作为经营者，在考虑经营成本的时候也自然会考虑到少部分购房者贷不到款这种因素。最被动的还是购房者，在交付了首期款之后，银行不发放贷款导致交易无法继续，开发商一般情况下也不会主动退款，除非房价飞速上涨的时候。在这个过程当中，购房者所能了解到的信息也是最少的，与开发商相比，信息是严重不对等的。
综上所述，购房者在积极履行了贷款申请手续而银行仍然拒绝贷款后，责任不应当归咎于购房者，购房者当然也就有权要求解除合同并有权利要求开发商退还收取的定金。
北京西城（宣武）房产律师 王富利律师
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