新政出台贷款未获批，已交定金及首付款应退还
作者：王树德律师 法律导航：
在二手房屋买卖合同中明确，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房款。后因国家出台限制贷款的新政策致使贷款无望，买方已交付的定金还能退回吗？答案是肯定的，因国家政策出台导致购房贷款未获批准，购房者可以解除房屋买卖合同而不用承担违约责任，下面向大家介绍并分析一个近期由笔者代理的真实案例。
案情简介：
2010年5月20日，买方马某与卖方汪某签下房屋买卖合同，约定购买位于朝阳区某处一套房屋，房屋成交总价为260万元，买方计划贷款100万元购买。次日他向房主支付了首付款160万，首付款包括定金20万。但就在买方办理贷款过程中，“新国十条”出台，买方所购房屋属于第四套房，贷款未获银行批准。买方为此要求解除合同，但房主不同意，表示要没收定金20万才可以解除合同。后买方马某委托笔者将汪某起诉到北京市朝阳区人民法院法院要求解除房屋买卖合同，并退还定金及首付款。
争议焦点：合同中明确约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。新政原因致使贷款不成，买方是否应当补足房款继续履行合同。
法院判决：
朝阳法院认为：根据有关规定，买方家庭住房套数已达三套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的多套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是买方在签订合同时无法预见的，如果要求买方继续履行合同，对其明显不公平。
法院判决：1、解除双方签订房屋买卖合同；
2、卖方返还定金及首付款￥160万元。
王树德律师点评：
法院认定了双方签订的房屋买卖合同属于有效合同，且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，为何法院没有判决买方按约筹款，却作出解除合同的判决。法院在判案时结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释贷款不批或少批的约定，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，不是指国家出台新政导致的贷款未获批准。国家出台新政策属于合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公，或者不能实现合同目的，属于合同情势变更，当事人可以请求法院变更或解除合同。