惠州房产律师解读：房产新政策下惠州购房者能否退房款？
惠州房产律师解读：房贷新政，惠州购房者能否退房款？
（惠州房产专业律师胡丽琴电话13528099456）
房产调控措施出台前后历来是房屋买卖违约现象的频发期。从“国十条”新政策出台后，关于新政出台导致纠纷的咨询不断。其中既有买一手房的，也有买二手房的，咨询内容主要围绕：1、签订了商品房认购书或者买卖合同后，因新政策出台，无法支付三成首付款，能否解除订购书或商品房买卖，要求开发商退定金或者首付款；2、因二手房房贷利率升高，可能无法顺利办下银行按揭，是否需要承担违约责任？
对于商品房买卖合同签订以后，由于无法办理银行按揭贷款，导致商品房买卖合同不能履行的，是否有权要求解除合同，返还房款，还是应当向开发商承担违约责任，第一，首先应当看合同的约定，如果合同有类似“买方应在X年X月X日完成银行贷款，如届时贷款额度不够，应自行筹措资金补齐房款，否则应承担违约责任”等明显不利于买方的条款，则应积极和卖方协商，争取达成补充协议。此外应当结合自己的资金情况，或要求对方给予一定的宽限期限用现金补足原本准备贷款的部分，或协议解除买卖合同，返还购房款，给予对方适当的补偿。第二，非因买方原因无法办理银行按揭的，则可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
此处的“不可归责于当事人双方的事由”的标准，目前并无明确的规定，实践中尚存较大争议。个人认为，国家政策是不可预见、不可避免也不能克服的，应该视为“不可归责于双方当事人的事由”，买方可根据此条款与卖方解除合同，要求退还已付购房款或者定金。但由于政策刚刚出台，而法院受理案件判决案件有一定的时间，所以目前尚未看到权威的判决。
（惠州房产专业律师胡丽琴电话13528099456）
