惠州房产专业律师支招：商品房买卖相关法律知识
惠州 胡丽琴律师
一、何谓商品房
商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
商品房现售，是指房地产开发商将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
商品房预售，是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
二、商品房销售条件
购房者在签订购房合同时，一定要审查清楚开发商是否已经达到了销售房屋的条件，通俗的说，就是开发商是否具有“五证”、“二书”。“五证”即指销售（预售）许可证、施工证、建筑工程许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证，“二书”即指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “二书”是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
三、审查商品房卖方主体资格
商品房的卖方有开发商，委托代理人以及房地产中介以及房主个人。购房者在购房时，一定要对房屋的销售主体资格进行认真的审查，防止因商品房卖方主体资格问题导致商品房买卖合同无效。
１、 开发商
签订合同时，购房者应对开发商的开发资质进行核查，并可要求开发商出示有关证件，检验证件上所载开发商名称与合同填写的开发商名称是否相符，如不符，则不可与该开发商订立商品房买卖合同。
２、委托代理人
房地产开发企业可以委托代理人与购房者订立商品房买卖合同，但代理人必须在开发商的授权范围内开展活动。因此，购房者有必要审查开发商出具给其代理人的书面授权委托书，审查授权委托书的真实性、授权范围及有效期限等。
３、房产中介
房地产中介服务机构代为销售商品房时，应当向购房者出示商品房销售委托书。由于中介机构龙蛇混杂，常常因销售权属争议或超越代理权进行销售或虚假口头承诺满足购房者的要求从而侵害购房者的合法权益，因此，购房者在与中介服务机构打交道时，一定要验证中介机构的合法代理身份，查清开发商给房地产中介服务机构的具体授权范围。
４、商品房共有人
还有一个情形，房屋为共有财产的情况下，购房者应如何与卖房者签订购房合同？
共有人无权单独处分共有财产，这是民法通则和物权法的规定。因此购房者在购买房屋的过程中，要认真审查房产证上的权属人。如果购房者与共有财产一方签订了购房合同，那么这种单方处分共有财产行为是否有效呢？物权法上对此作了区分。即要看购房者是否为善意第三人。所谓善意第三人，即指在购房时不知道该财产是共有财产或者不知情该行为人为无权处分人，而签订了购房合同并支付了相应的购房款。此种情形下，法律是保护善意第三人的利益并认定该处分行为是有效的，该善意第三人获得房屋的所有权。但若购房者为恶意第三人，即在购房时明知道行为人为无权处分人，或者与该无权处分人恶意串通，签订购房合同并支付购房款，此种情况下，该处分行为属于效力待定行为，若其他的共有财产人对此行为不予追加认可，那么就属于无效行为，签订的购房合同也是无效。
因此，为了确保购买房屋的权属清晰，购房者应该对房产证上的权属人以及签订合同的对方认真核对，以免日后陷入房屋的权属纠纷中。
针对以上在合同签约过程中，由于卖方主体资格所带来的合同风险问题，在实践中，通常通过律师见证的方法来降低合同的签约风险。即由律师对商品房买卖合同的签约主体的身份进行真实性、合法性审查，见证合同签约过程，出具律师见证书，确保合同的有效性。
四、商品房买卖过程应防止事项
１、防止虚假广告
很多开发商为了促销房屋，往往把房屋的面积，小区的公共设施，配套服务等的条件、标准等作为广告内容吸引买家。在实际中，特别是商品房预售的时候，购房者签订了合同，房屋交付使用以后，才发现房屋实际情况与开发商所打出的广告有很大出入，而购房合同对此种差异情况出现时应该怎么处理又没有进行约定，从而产生“上当受骗”的感觉。
从法律上讲，广告是一种要约邀请，不具有法律效力。但是为了保护购房者的利益，防止开发商“披着美丽的虚幻外衣”，司法解释明文规定商品房的销售广告属于要约，其打出的关于房屋的设施条件、送花园、送楼阁等的承诺，应作为合同内容的一部分。
因此购房者在签订合同时，应认真审查合同条款中关于房屋现状以及公共设施等的内容是否与开发商所打出的销售广告有出入，并约定相应的违约责任，保护自己的利益。
２、防止面积缩水
购房者付款时可以选择按套计价或者按照建筑面积、套内建筑面积计价。如果选择按照建筑面积、套内建筑面积计价，则要在合同中明确约定房屋面积，以及约定面积出现差异时的处理方法。
如果面积出现差异，合同双方可选择如下方式处理：
（１）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
（２）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起３０天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝─────────────×１００％
合同约定面积
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
在购房合同中事先对可能出现的面积差异情况处理方式作出约定，可以避免日后为此产生纠纷。
３、防止一房多卖
一房多卖是最常见的商品房买卖纠纷，为了防止出现一房多卖现象，产权明晰是关键。首先，购房者在买房的时候，一要了解房屋是否达到预售条件，二要查明其备案登记情况。在购房者签了购房合同之后，开发商应在３０天内到房管部门和国土部门登记备案，购房者可通过网络或者到相关部门查询房屋预售合同备案情况，若合同号与备案情况、姓名一致便能确定备案无误。
若查询出现同一套房屋有不同的合同号或者不是自己的姓名的情况，则极可能存在一房二卖的情形，购房者应及时向开发商了解情况，并可向主管部门投诉，或者直接向开发商提起诉讼。
要追究开发商一房多卖的违约责任，购房者可以解除购房合同。因一房多卖而解除购房合同的,购房者除了请求返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
４、防止质量低劣
前面讲过，商品房在销售过程中，应向购房者交付“二书”承诺，即是开发商在商品房交付使用时，向购房者承诺的对商品房承担的质量责任。购房者在签订购房合同时，可以将“二书”作为合同的附件，纳入合同的一部分，作为开发商对房屋主体结构质量的保证。
确保房屋交付前房屋质量合格，购房者应认真审查开发商是否具有《建筑工程竣工验收备案表》。商品房建成后交付使用前，开发商应组织勘察、设计、施工、监理等对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；同时向规划、消防、环保部门申请对房屋进行检查，出具认可文件；最后由开发商向建设行政主管部门备案，取得《建筑工程竣工验收备案表》。购房者在办理商品房交接入住手续时，应要求开发商出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果开发商不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，购房者有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由开发商承担。如果开发商超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房者可以解除合同并要求赔偿损失。
若在房屋交付使用后发现房屋主体结构质量不合格的，可以经双方共同委托有资质的委托工程质量检测机构核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房，造成损失的，开发商应当依法承担赔偿责任。
如双方对应委托哪家检测机构协商不成，则应申请法院指定检测机构，否则若单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果没有法律效力。
５、防止延期交房
实际中延期交房一般是两种情况：一种是在合同约定的入住日期到来时，开发商未能完工并通知购房者入住；一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，但开发商为按合同日期办理入住，也通知购房者入住。
针对第一种情况，购房者应在合同中明确约定逾期交房的违约责任，出现此情形时直接按照约定的逾期交付期间的违约条款执行即可。为防止出现第二种情况，购房者应注意在购房合同中明确约定：(1)开发商向购房者交付房屋时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由开发商向购房者交付前面所述的“二书”；其次，开发商承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标；否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内开发商应达到入住条件；(2)开发商行为已构成逾期交房的，则买方有权解除合同，开发商除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。
６、延期办证
开发商应当根据房地产买卖合同约定的期限为业主办理房产证，当开发商延期办证时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》应根据不同情况进行处理：
1、双方在《房地产买卖合同》中约定有违约责任的，则根据合同的约定进行处理。
2、如合同没有约定的，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失的。
因商品房买卖纠纷中出现的情况非常多，出现这些问题，有制度不健全、管理不到位的原因，也有合同不规范的原因，因此一定要认真审查每一个条款,以保障自己的利益。
