购房人退房遭银行追债 开发商负责偿还贷款本息
购房人退房遭银行追债 开发商负责偿还贷款本息
前言：
涉案个人购房贷款合同项下的借款人因与开发商签订了退房协议，在贷款银行起诉要求借款人提前还贷及开发商承担连带责任的情况下，上海市第二中级人民法院直接判令实际使用借款的开发商承担直接向贷款银行还款的责任。
案情简介：
该案原审原告工行某支行于2001年与陈先生及上海某房地产开发有限责任公司签订了个人购房借款合同，约定银行向陈先生个人发放贷款，用于购买房地产公司开发的世豪花园房屋；如借款人连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还借款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人在规定的期限内清偿部分或全部贷款本息；房开公司作为保证人自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按照合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房屋进行回购。贷款合同签订后，银行依约向借款人陈先生发放了全部贷款。但是，借款人陈先生在合同履行期间出现逾期还款的违约情形，为此，银行诉至浦东法院，请求判令借款人陈先生立即偿还全部借款本金、利息；房开公司对借款人陈先生的上述债务承担连带清偿责任。陈先生接到法院传票及起诉状副本后，当日即全权委托罗军民律师处理其本案诉讼事宜。
一审判决：
罗律师认为：陈先生与房开公司已解除房产买卖合同，并且陈先生已经将贷款所购房屋退还给房开公司，借款实际由房产公司使用，根据有关法律规定，还款责任应该由房开公司承担。浦东法院经审理认定，银行与陈先生及房开公司签订的购房借款合同合法有效。银行按照借款合同的约定发放了贷款，陈先生未按照约定的期限偿还到期本息，房开公司未履行保证责任，其行为均构成违约，银行要求提前收回全部贷款本息，符合合同约定和法律规定。同时，浦东法院还认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中银行主张提前收回贷款，不再执行原借款合同，而陈先生与房开公司已基于真实的意思表示签订退房协议并实际履行完毕。房开公司是贷款的实际使用人，应承担直接向银行偿还贷款本息之责。据此，浦东法院判决免除了陈先生的还款责任，由使用借款的开发商承担直接向贷款银行还款的责任。
二审上诉——争议焦点：
银行不服一审判决，向市二中院提出上诉，认为房开和陈先生签订的退房协议与本案无直接联系,不能作为本案的主要证据；一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条处理本案不当；一审法院仅判决由房开公司承担还款责任,不符合合同法的相关规定,适用法律错误，依法要求改判。
终审判决：
市二中院经审理认定，借款人陈先生系为向房开公司购买房屋而与银行签订个人购房借款合同，该合同项下的贷款已划入房开公司的账户。陈先生与房开公司签订退房协议后，双方的商品房买卖合同即已解除。本案现有证据表明，陈先生未实际占有借款所购房屋，亦未继续使用借款，在陈先生个人与房开公司之间的商品房买卖合同解除后，房开公司是本案中借款的实际占有、使用人。银行要求陈先生提前清偿剩余借款本金的行为客观上产生解除个人购房借款合同的法律后果，鉴于此情形，原审法院判决由房开公司承担向银行偿还贷款本息的责任，处理结果并无不当。因此，二中院依法驳回上诉，维持原判。
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本案承办人：上海—罗军民律师
