杨海亮律师：物业公司超越资质收费的法律比较分析
文/杨海亮律师

在写这篇文章前，首先要提示一下大家最容易引起误解的两个概念：物业资质、物业服务等级。
关于物业资质，《物业管理条例》第三十二条：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
关于物业服务等级，据本律师的了解目前尚无明确的法律法规规定，只是散见于政府相关部门的文件中，如《关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知》东价〔2004〕136号第一条：东莞市住宅物业管理服务等级标准共分四级。…一级…物业管理企业持有三级或以上物业管理资质证书。
由此可以看出，如果严格按照《物业管理条例》的规定，物业公司是不得超越资质收费的，物业公司超越资质收费的依据来源于物价局的文件，而非来源于法律法规。本律师认为：物业服务作为房地产开发销售最末环节，仍属于房地产范畴，而房地产开发、建设、销售环节对资质的要求是十分严格的，物业公司经营也应当严格按照资质收费。我们现在来比较一下这四个环节的资质控制力度：
1、房地产开发环节：
《城市房地产开发经营管理条例》第九条：房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
无资质签订合同的效力：
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条　合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
2、建设工程环节：
《建筑法》第十三条：从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。
超越资质签订合同的效力：
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条：承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。
3、房地产销售环节：
《商品房销售管理办法》第六条：商品房预售实行预售许可制度。
未经许可签订合同的效力：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
4、物业服务环节：
见上述《物业管理条例》第三十二条。
无资质签订合同的效力：无效。
超越资质签订合同的效力：模糊不清，因有物价局的文件，一般视为有效。
故运用法律比较的方法可以看出：准许物业超越资质经营的行为是与法理相悖的！既然行业设置了资质准入许可制度，就应当严格按照资质进行经营，超越资质经营的行为应予无效，否则有违法律对资质的设置初衷。但例外的是：合同法里有合同效力补正理论，即出现争议后，能及时将合同有效的相关资质予以补正的仍为有效，以上三司法解释的条款正是合同效力补正理论的完好体现。
故本律师认为：物业公司超越资质收费的行为，也应参考合同效力补正理论，一级物业服务应当具备相应的一级物业资质，如果在业主起诉前，物业公司仍没取得相应资质的，合同应为无效，否则无异于向广大业主变相加价！