新房案例：
陷阱1　口头承诺问题
【案例回放】：去年5月底，购房者陈小姐前往上东国际营销中心购房。在现场她相中一房，但由于其名下另一物业正在交易，需三个月方能筹足首期款，故提出“先支付定金，三个月内支付首期款”要求。
“当时，对方表示没问题，可以协商。”陈小姐介绍，她当时曾一度提出要在《认购书》上注明“三个月的付首期款”要求，不过销售人员以“这个没问题”为由不注明。
然而，数天后事情发生突变。商家称时间无法延长，如果在规定时间内不交首期款，根据《认购书》条款定金不予退还。
【王鹏律师点评】：口头承诺在消费中没有法律约束力，除非当事人对此口头承诺进行了录音，否则，只有将此口头承诺的条款写进合同才具有法律约束力。
消费者在购房时，万不可被口头承诺所迷惑，只有白纸黑字在合同中注明额外约定，这样才能保证自身合法权益不受损。
【延伸解读】：房地产消费是一个复杂的过程，从看房、买房、收房到入住时间跨度长，消费者如果没有树立很好的消费权益意识，很容易因轻信口头承诺而吃哑巴亏。
记者采访中了解到，吃哑巴亏现象多出现于交易前期。如新房市场，售楼员承诺送物业费、学位和优惠，最后以“上级未批准”搪塞购房者；而在二手市场则更常见，许多交易常因业主没有履行承诺而终止。
因此，消费者在置业过程中，切勿轻信口头承诺。
陷阱2　收楼质量问题
【案例回放】：2010年末，东莞某楼盘业主陆续收到收楼通知书。
“起初是开开心心去收楼，结果收楼时很气愤，不知道楼盘是怎么通过质量检收的。”业主黎先生表示，房子多处出现漏水和空鼓现象。“明明有质量问题，还让业主去收楼。”
据了解，近10户业主在收楼日拒绝收楼，并要求开发商整改并赔偿损失。
最后，开发商经过一个多月整改才使问题房屋通过业主“考核”，不过赔偿事宜则不了了之。
【王鹏律师点评】：商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。
如果发展商不出示文件或出示文件不齐全，业主可以拒绝收楼，同时应及时发函开发商，要求其按照合同规定提供证件并且要求逾期交楼的赔偿。
如果开发商不出示文件或者文件不齐，业主千万不要领钥匙。因为按照法律规定，领了钥匙就等同于收楼。在未看房前就被要求先签相关文件的，即便文件齐全，业主也应尽量在收楼文件中注明“屋内情况未明”或“未验房”等字样。
【延伸解读】：在住房消费过程中，由于消费者对建筑知识和收楼流程不了解，常出现收楼后纠纷事件。
据了解，收楼纠纷主要有延期交楼、收楼证件不齐、建筑质量差和赔偿不明等问题。如去年南城某楼盘因收楼证件不齐遭业主拒绝收楼，最终开发商因延期交楼而赔偿业主损失；还有鸿福路某楼盘因精装房质量不过关，在业主使用两年后进行局部重新装修。
“收楼是住宅消费的最后环节，因此业主要多留心眼，千万不要盲目签收。”业内人士李先生表示，收楼要慎之又慎，以免无法讨回合理权益。
陷阱3　定金问题
【案例回放】：多年前，某楼盘采用未建先售的方面筹集资金，结果不少业主因苦等两三年后退订。
“当时那里就是一片空地，商家拿着图纸卖房，大家全凭感觉来买房。”周先生表示，之所以会买，是因为提前内部预定可以享受特惠，有些人甚至一次付款。
然而，事隔三年多后，许多买家已经按捺不住了。“不少人去找商家退房，这过程太艰辛了。”周先生，都是托关系去退房的。“商家不但退款拖拉，而且没有补偿利息，这投资真是赔了夫人又折兵。”
【王鹏律师点评】：近年来，购房者遭遇“定金”陷阱的纠纷时见报端。
许多时候是商家不守诚信在前，用定金设套骗取消费者钱财。还有是各自对法律认识不清，自行设定交易规则，购房者在交定金后反悔而形成纠纷。
对于商家要不要退定金问题，要根据文字协议而定，如果是商家口头承诺则无效。因为没有任何证据可以说明开发商存在欺骗或欺诈行为。
此外，在交定金的时候，要将具体的对方的义务条款写清楚，以免定金最后打水飘。
【延伸解读】：近年来，随着房地产市场的活跃，作为置业第一步的“落订”屡现纠纷事件。
“定金纠纷无论在新房市场，还是二手房市场都常见。”某中介张小姐表示，定金纠纷的成因很多，如商家欺诈、业主反悔、政策调整和行情逆转等都可能出现定金纠纷，因此消费者置业前，一定要对所购买物业进行了解，不宜随意出手，否则很容易引发纠纷。
陷阱4　业委会问题
【案例回放】：去年初，莞城某楼盘电梯因检收不合格，业主们面临封梯改爬楼梯风险。
据了解，由于电梯长年失修和主要零件老化，该楼盘电梯无法通过正常检收，如果电梯不重新维修，所有居民将要改爬楼梯。因此，部分业主决定成立业委会，找开发商、物业管理公司讨说法。
可惜，在业委会的成立过程中，不少业主却纷纷表示工作忙，没时间参与。还有部分业主甚至怀疑业委会成立的动机是为了谋取私利。结果，至今将近一年，该小区业委会仍未成立，停梯风险亦未能得到消除。
【王鹏律师点评】：许多小区没有成立业主委员会，一方面原因是居民自身维权意识不强，而负责组建引导小区居民成立业主委员会的机构，对居民筹备业主委员会不积极。另一方面原因是物业管理公司和开发商不支持，甚至从中阻止居民成立业委会。
因此，立业主委员会需要街道办事处、乡(镇)社区积极牵头组建，通过加大宣传和立法来促进。
【延伸解读】：业主委员会是业主大会的执行机构，也是业主维护权益的合法组织。然而，恰恰是其具有行使物业管理“生杀大权”，被管理方视为威胁而抵触。
“希望主管单位起带头作用，仅靠业主自发组织难度太大了。”业主杨先生表示，多数物管公司和开发商不会配合。
据称，盛世华南、铭可达等多个楼盘在成立业主委员会过程中，均因开发商中途退出而“难产”。
由此可见，主管部门积极促成或带头尤为必要，否则业委会“难产”现象还将长期存在。

二手房案例：
价格合同成陷阱 二手房买卖需头脑清醒
相比一手房楼市房产，乌鲁木齐二手房交易投诉量随着市场日渐规范，经纪公司备案制度的推行，逐年递减，但多种猫腻、投诉还是在市场交易中有所发生。
合同设陷阱
因为第一次卖房子，没有经验，吴海燕打算找房屋中介帮忙卖。信息公司负责人拍着胸脯说，一定帮她尽快卖了房子。两天后，信息公司给她打电话，说她的房子卖26万元不成问题。为了让吴海燕放心，工作人员还拿一份《房屋销售代理协议》给她看，双方随后签订了协议。
几个月过去了，她的房子还是没有卖出去。吴海燕找到信息公司，想取消委托，接待她的工作人员说，如果吴海燕不委托他们卖房了，要赔公司违约金。吴海燕奇怪地问，凭什么？对方答，你自己看签的代理协议。吴海燕细看协议，果真写着，如果由于她的原因不卖这套房屋，她需向公司赔付购房客户支付的购房定金作为违约金。
王鹏律师支招：
中介公司在代理销售房屋时，通常都会要求卖房者签署《房屋销售代理协议》，大多数卖房者都会忽视协议中的具体内容，轻易就签字了。而《房屋销售代理协议》就有玄机，有的协议甚至会约定房屋没有销售出去，因卖房人原因取消代理销售的，卖房人都要承担相当于中介费或一定金额的违约金。
北京市汉威律师事务所王鹏律师提醒消费者，在签订协议时，消费者应清醒识别，注意明确约定交易双方承担违约责任的内容。
价格设陷阱
去年1月中旬，杨莹在街上收到一家公司的宣传单，上面有套房源信息吸引了她，长江路附近一套2居室26万元出售，打广告的中介公司称这26万元的费用包含了所有需缴纳的税费及中介费。于是杨莹爽快地与中介公司签订了合同，按照中介公司的要求办理了过户、交钱、收房等相关手续。房屋过户手续办理完毕的那一天，杨莹偶然打听到，她买的那套房子的原业主与中介公司签订的合同，出售价格其实只有23．8万元，而中介公司则称，多交的钱不会予以退还。
王鹏律师支招：
在二手房交易过程中，一般情况下，由买方承担所有费用，一些不法中介借机不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的全包价比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费高得多。
北京市汉威律师事务所王鹏律师提示，杨莹等消费者在委托二手房中介公司买卖交易房屋时，一定要将经纪公司收取的费用及需要向相关部门交纳的费用了解清楚，最好在合同后附《费用清单》详细计算相关收费，以避免不正当差价。

开发商违规案例
针对开发商“一房两卖”谋取高收益等问题———
8月28日，一起买房人交付了两年多月供未能入住，却被开发商反诉要求解除购房合同的案件，在本市宣武法院开庭审理。记者昨日从市一中院、西城、宣武等法院了解到，开发商以种种理由要求买房人退房的案件骤然增加。
■交了两年多月供竟被开发商反诉退房
据被开发商反诉要求退房的康女士介绍，她于2004年9月购买北京嘉里锦华房地产开发有限公司开发的某小区尾房一套。按合同2005年1月6日开发商就应该交房，否则开发商应按日向她支付已交付房款的万分之三的违约金。
康女士说，签了购房合同之后，她如约交纳了两年零八个月的月供，开发商却一直没有交房。两年八个月房贷月供和房租，两项合计花费了15万多元。2007年6月，等到开发商通知她可以办理入住手续时，开发商要求她补交入住之前两年多的物业费，否则不给钥匙。她起诉开发商要求对方按照购房合同赔付她延期交房的违约金16万元，开发商提出反诉，要求和她解除购房合同。
■卖房人宁可违约也要收房
据西城、宣武、市一中院的法官介绍，像康女士遭遇的情况眼下越来越多。据大概统计,市一中院民一庭今年上半年受理了300余件商品房买卖纠纷案，其中三成是二手房的卖房人看到房价上涨后反悔，宁可赔付违约金也要收回房子转卖高价，或者是开发商因为房屋质量有瑕疵、延期交房被购房人起诉后，立刻反诉要求解除售房合同的案例。
市一中院的丁法官向记者介绍说，出现这种新动向的主要原因，是因为一年来，很多卖出的房产一夜之间就可能升值。卖房者为了弥补卖出价与现价的差额损失，绞尽脑汁让已经成交的房屋买卖合同无效，收回房后另寻高价。另一种情况是开发商钻目前法律对“一房两卖、多卖”只能判赔部分违约金，并无其他禁止措施的空子，在和前面的买房人签署购房合同后，又将房子出售给出价更高的另一方，以赚取更多差价，因而发生诉讼。
丁法官说，开发商即使赔付了部分违约金，也还是有更大利益可赚，而得到违约金赔偿的买房人，用拿到的违约金加上原来的购房款，也可能买不到原来看好的房子。
■开发商单方毁约难获法院支持
面对开发商在商品房纠纷案中越来越“牛”的现状，消费者是不是就只能“任人宰割”了呢？据丁法官介绍，开发商单方毁约在法院很难获得支持。
丁法官介绍说，按照我国《合同法》解除合同只有几种可能，一种是法定解除，即由于天灾人祸，使合同目的无法实现，再一种是约定解除，即在双方签署的购房合同或补充协议中,如果约定了哪几种情况下双方可以解除合同，在约定情况下可以解除。此外如果要求解除合同一方的当事人能够证明合同是在被欺诈、胁迫、重大误解、趁人之危的情况下签署，或者合同条款显失公平，才有可能获得法律支持。
据介绍，陷入“一房两卖”陷阱的消费者还没有更好办法保护自己。法院审理的这类案件虽然大都以卖房人败诉告终，判决卖方人赔偿买房人部分违约金，但是卖房人赔付违约金后按现价卖房，仍然有利可图。最终吃亏的还是买房人。
法官支招
消费者如何维权
据丁法官介绍，开发商在房屋买卖活动中占据主动位置，并不影响消费者依法维护合法权益。购房人发现房屋质量有问题、开发商延期交房等权益受损的情况，还是应该向法院起诉，维护合法权利。
如果开发商违约在先，又想解除合同收回已销售的房屋转卖高价，而买房人不同意解除合同，开发商的请求一般不会得到法院支持。
丁法官说，对于开发商以“一房两卖”牟取高收益的问题，今年10月1日实施的《物权法》中规定：购房人在签订购房合同之后，即可以到行政机关申请预告登记，经过预告登记的房屋，不经过购房人同意，卖房人无权再将房屋卖给出价更高的人。
业主维权案例：
【买房】签定购协议要谨慎
案例：2009年，黄先生与某开发公司签订《房产定购协议书》定购一套商品房，并支付了2万元定金。协议另载明：黄先生在签订定购协议时应详细阅读和了解开发公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。不久，黄先生到开发公司签订《商品房买卖合同》时，发现合同的补充协议中有许多不公平条款。为此，黄先生两次发函开发公司要求修改不公平条款，开发公司不予理睬，结果协商不成诉至法院。
判决：黄先生应按定购协议约定的合同基本条款与开发公司签订正式的《商品房买卖合同》，开发公司有权拒退定金，驳回黄先生的诉讼请求。
说法：黄先生败诉的原因在于他草率地在定购协议上签字。
【交房】注意查验房屋质量
案例：卢女士和某房产置业有限公司签订《商品房买卖合同》，本想靠着这套房子当起“包租婆”，孰料却因房屋质量问题纠结起来。房屋交付使用后，卢女士发现屋顶存在渗漏现象，影响了房屋的使用和出租。为此，她诉至法院要求开发商维修房屋，并赔偿相应的损失。
调解：开发商支付卢女士补偿款30000元，并维修好涉案房屋。
说法：房屋交付的法定条件是对房屋主体工程质量的验收确认，业主收房时要注意查验房屋质量。


查收“二书” 不怕开发商放赖
2006年8月，长春张女士在某知名小区买了住宅一套，双方签订了《商品房买卖合同》(以下简称《合同》)，约定交付房屋日期为2006年12月31日前，自交房之日起，由买房者承担全部责任。
张女士依合同约定一次性支付了全部房款，到了12月31日，张女士到开发公司要求交付房屋。但在验房过程中，张女士发现房屋存在诸多问题，如地面不平，墙角有倾斜，防盗门不好用，窗户漏风等。
张女士看到此种状况，咨询了律师，问此种情况应当怎么处理。
律师建议，应当要求开发公司出具《合同》约定的商品房验收合格证明相关文件，并出具《合同》约定的“二书”(《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)。
开发公司人员称，暂时还不能出具相关证明，但保证业主可以进行装修。
开发商要求张女士接收房屋，并承担自交房之日起房屋的相关责任(物业费、采暖费等)。
张女士拒绝接收，要求开发公司必须提供“二书”及房屋验收相关文件，才可办理入住手续。
开发商在2007年6月才将“二书”办理完毕，至此，张女士办理了入住，但在办理过程中，物业公司要求张女士交纳自2006年12月31日起至今的物业费，并称如果不交，就不给办入住。
张女士一气之下，将开发公司告上法庭，要求开发公司承担延期交房的法律责任。案件经法院审理，支持了张女士的诉讼请求。
王鹏律师评议
很多购房者在购买房屋时，很少注意《合同》中的细节。如果开发公司出具《合同》约定的“二书”(《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)，就意味着房屋经过验收，应视为合格产品，如果因为房屋的小瑕疵而拒绝收房，并以此告开发商违约，一般情况下是告不赢的。而如果开发公司没有“二书”， 意味着房屋质量没有经过检验合格，可以拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发公司承担。
《房号买卖协议》有法律效力吗
小张为结婚，想在长春购买一套住房，2009年5月20日，他了解到外单位小马有“房号”想出售一套房屋，小马是参加了单位的团购房，房屋现在未建成，小马与开发公司签订了《内部认购协议》，交纳房屋定金1万元，面积约为90平方米，团购单价为每平方米3000元，楼层及具体位置不确定，房屋为多层住宅。
由于单位团购价格较低，而现在所在房屋位置的房价都已涨到每平方米6000元，所以，小马将房号出售价格定在10万元，并且小马同意将《内部认购协议》名字变更到小张名下。于是经双方多次协商，达成共识如下：小张一次性给付小马人民币10万元，其余房款由小张直接向开发公司交纳，小马将原交款凭证变更到小张名下，此房屋的权利义务由小张承担，小马对团购事宜不负任何责任，双方签订了《房号买卖协议》。后来，由于开发公司原因，房屋迟迟不能交付，小张找到小马，希望退还房号款10万元。小马拒绝，小张诉至法院要求确认《房号买卖协议》无效，并退还全部购号款。
矛盾焦点：《房号买卖协议》的法律效力？
律师评议：《房号买卖协议》因违反法律的强制性规定，应属无效协议。
最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，马某与开发公司签订的《内部认购协议书》不具备《商品房销售办法》第16条规定的内容，该认购书中尚有“缺失条款或不确定的条款”，张某在购买该房屋时，该房屋的权属不清，根据《城市房地产管理法》第37条第(六)项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为进行一种限制。
本案中，马某在签订《房号转让协议》并未取得该房屋的所有权，其对房屋的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《中华人民共和国合同法》第79条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：1.根据合同性质不得转让；2.按照当事人约定不得转让；3.依照法律规定不得转让。本案中，《房号买卖协议》因违反法律的强制性规定，应属无效协议。
由于“房号”问题比较复杂，以上观点仅为律师对法律的适用与理解，不具有权威性。
团购房未按期完工 如何双倍索赔
2005年9月，长春一事业单位向职工发出如下通知，称已和某房地产开发公司达成协议，房屋价格为人民币3000元每平方米，小高层，2008年10月末交房，户型为90平方米、120平方米、140平方米三种，如有购买者请与财务部联系。
通知发出后，单位员工小李参与了购买，于2006年1月交纳了购房款27万元，并与开发公司签订了《内部认购协议书》，在合同中约定：小李购买某房地产开发有限公司，面积为90平方米，小高层，位置不确定，楼层不确定，开发公司出据了收款凭证。
到了2008年10月末，开发公司未进行任何的建设和开发，除了土地等问题外，最主要的是建筑成本增加，由原来的每平方米2800元，增加到3500元，而此时市场上房屋销售均价已达到5000元每平方米。这时开发商如果按照计划开发建设，注定要赔钱。因此工程没有建设。
小李找到开发公司，要求交付房屋，并赔偿损失。开发公司给出的解决办法有三：一是退房，并给银行存款利息；二是增加购房款，每平方米增加到4000元；三是进行法律诉讼。
矛盾焦点：
1.《内部认购协议书》的法律效力？
2.购房者利益如何得到保障？
律师评议：
1. 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，由于开发公司未取得商品房销售许可证明，按司法解释的规定，《内部认购协议书》应当认定无效。
依据《解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”小李签订的《内部认购协议》不能确定房屋的具体位置、楼层、面积，不具备商品房买卖合同的基本条件，因此《内部认购协议》不是商品房买卖合同，无法得到法律上的保护。应是框架性协议
2.从购房人角度看，保障利益在《解释》第四条、第九条中规定了开发商的义务，作为团购房的买受人，可以在签订《内部认购协议书》时注意运用以下两条：首先《内部认购协议书》应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容：房屋的位置、面积、楼层、价款；其次，选择定金方式或者约定违约金方式。
这样，一旦遇到上述问题，可以依据开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，要求开发公司双倍返还购房款及利息，赔偿损失。
遭遇一房二卖咋维权
2006年长春市一小区在建设过程中，由于开发商资金短缺，用房屋抵建设工程款，与建筑商签订了商品房抵账协议，共20套，但该协议未经抵押登记备案。
建筑商随后对外出售，市民周先生看中了一处房屋，为慎重起见，还查看了建筑商与开发公司签订的抵账协议。周先生认为，建筑商应具备出售房屋的权利，于是交了购房款12万元(总房款14万元，余款约定在办理产权前付清)，并到物业办理了入住手续，交纳了煤气安装费、物业费等相关入住费用，周先生随后花了10万元装修了新家。
2007年周先生突然接到了法院传票，一位陌生的黄姓男子将周先生及建筑商告上法院，案由为侵权，要求周先生立即搬出房屋并赔偿损失。
法院调查之后发现，这位黄先生早在2001年9月27日就与开发公司签订了《商品房买卖合同》，支付了房款的23%，余款以按揭贷款方式支付。2001年10月10日，银行将贷款全额支付给了开发公司。
法院最终认定，黄先生拥有这套房子，周先生必须搬走。依据的理由是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照〈〈中华人民共和国合同法〉〉第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定。
矛盾焦点：本案涉及的法律问题有很多，市民更关注的问题应当为以下三个方面：
1.建筑商是否有权对房屋进行销售？
2.周先生与建筑商签订的买卖协议是否有效？
3.周先生的权益如何得到保障？
4.购买抵账房应注意的问题？
律师评议：
1.建筑商作为建筑工程的主体，与开发公司之间签订了房屋抵账协议，其实质上就是商品房买卖协议，该〈〈协议〉〉因不违反法律的强制性规定，应当为有效协议。在本案中，建筑商应当有权对该房屋进行销售。
2.周先生与建筑商签订的买卖协议不能完全认定到无效。第一，房屋的名义所有权人仍为开发公司，而不是建筑公司(未办理产权登记手续)，那么，购房人周先生在与建筑商签订购房协议时经得开发公司的书面认可，该协议就应当为有效。第二，本案周先生购房过程中，忽略了购房的手续细节问题，单方同建筑商签订了房屋买卖协议，导致开发公司一房二卖，无法取得房屋所有权。
3.周先生的权益只能通过向建筑公司进行索要，要求建筑公司返还房款并赔偿损失(直接损失及预期利益)。
延伸阅读：购买抵帐房屋应当注意四大要点：
1.开发公司一定要具备销售商品房的基本条件(“五证”俱全)；
2.签订抵账房屋买卖协议时，一定要与建筑公司、开发公司同时签订；
3.原则上收款凭证应当由开发公司出具(购房发票、收款收据)；
4.应当及时办理入住手续。