随着经济社会的发展，受贿犯罪形式发生新变化，以房屋交易形式收受贿赂逐年增多。“两高”《关于办理受贿刑事案件具体适用法律若干问题》对交易型受贿作了明确规定，但司法实践中对此类案件的处理存在认识分歧、标准不一的问题，笔者就关于收受房屋受贿犯罪认定的几个问题作一探讨。

一、关于房屋交易性质的认定


房地产市场的蓬勃发展，房屋也不仅具有居住使用功能，还具有投资收益、保值增值的功能，大量的房屋交易变得普遍而频繁，这当中也隐藏着极少数以房屋交易形式收受贿赂的情形，此类犯罪具有较大的稳秘性，如何认定交易性质，确认为交易型受贿，必须从交易关系、交易目的、交易形式、交易结果来分析。


1、交易双方的关系是权钱交易关系。正常情况下，交易双方买卖房屋不会涉及交易人身份问题，不会与职务便利挂钩，双方是平等的买方与卖方关系。一旦交易在特定的关系下进行，交易双方各有企图，国家工作人员利用职权便利实施房屋交易，请托人以房屋交易形式向国家工作人员行贿，交易双方的关系变成了赤祼祼的权钱交易关系。


2、交易双方的目的指向明确。在以房屋交易形式收受贿赂的犯罪情形下，国家工作人员基于职权便利实施房屋交易获取超过正常交易的利益，请托人则以较小利益损失获取较大利益回报，行为人目的一致，既国家工作人员、请托人均通过交易谋取各自的利益。


3、交易形式以合法形式掩盖非法目的。通常交易双方通过签订合同确立买卖协议，如属正常交易，交易价格一般与正常市场价格相差不大，如属权钱交易，表面上看合同条款合法有效，甚至价格也合理，但实际支付价格明显低于或高于市场价格，存在着较大的差额，假借合同形式谋利意图十分明显，犯罪企图一目了然。


4、交易结果使国家工作人员获取较大利益。由于房屋具有高额市值，且价格波动受市场规律调节，往往几个百分点数额即可能达到数万元甚至数十万元，而受贿犯罪立案标准是5000元，用5000元标准认定明显高于或低于市场价格是不妥当的，司法实践中应以差价数额明显高于立案标准予以认定构成犯罪。因此，此类案件犯罪数额一般是比较大的。


二、关于收受未办理产权过户手续房屋的认定


司法实践中，一些国家工作人员以交易形式收受请托人所送的房屋，由于种种原因，收受的房屋未办理产权过户手续，这种行为严重破坏了国家公务活动的廉洁性和不可收买性，应予以认定为受贿。对此，“两高”司法解释作了明确规定。但是具体适用法律时，如何认定犯罪形态与犯罪数额应深入研究。因为房屋作为不动产，《物权法》规定不动产物权的变更、转让经依法登记后发生效力，未经登记，不发生法律效力。未办理产权过户手续的房屋，与已办理产权过户手续的房屋相比不具有完整意义的所有权，转让交易受到法律上的限制，但是行为人之间实现权钱交易后，各自利益需求得到了满足一般不会产生物权纠纷。所以，对此类行为以受贿定罪，按照受贿既遂，以行为人交易时的房屋市场价格扣除实际支出价格，确定数额，并综合无产权证等情节，决定量刑处罚。


三、关于收受房屋犯罪数额的认定


认定以房屋交易形式收受贿赂的定罪数额应综合市场价格、实际支付价格、优惠价格等予以考虑，“两高”司法解释规定受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。实际操作中，此类犯罪多数涉及房地产开发企业或个人，他们确定的商品房销售价格随着市场变化、政策调控时常被动，而且销售过程中又可能出现最低优惠价格、内部价格、特定价格等多种价格形式，容易产生错觉。对此，具体问题具体分析，对于双方为掩人耳目，故意在合同中约定以明显高于市场价格向请托人出售房屋，而请托人并未按合同价格支付价款的，房屋的市场价格应以价格认证部门的估价为准。对于以明显低于市场价格向请托人购买房屋的要考虑交易的时间、交易房屋状况、销售情况，存在针对不特定人的市场优惠价格，以最低优惠价格作为市场价格，对于以内部价格，特定价格销售的，国家工作人员具有此类购房资格的，享受的特定价格，内部价格，应与实际支付价格差额计算反之，按正常市场价格与实际支付价格差额计算。对于国家工作人员以明显低于市场价格购房后转手出售的，出售的价格不能作为认定市场价格的依据，而应以正常市场价格与实际支付价格的差额计算。如果正常市场价格不能确定的可参照行为人转手出售的价格认定房屋价格。


四、关于房屋交易型受贿违法所得的追缴


受贿财物如果是确定的，赃款追缴在刑法适用层面不存在障碍，如果行为人以明显低价购房实施交易型受贿的，其犯罪对象是房屋，受贿数额要扣除行为人实施犯罪的成本，然而房屋具有升值潜力，因房屋升值、出租或转卖产生增值收益属于违法所得，应当予以追缴或者责令退赔。这样，对交易型受贿犯罪更能起到预防、威慑、打击作用。

 江苏省金湖县人民法院 刘仁斌